RAPORT NBPDeweloperzy oczekują dalszego wzrostu cen mieszkań w 2024 roku

Po 15-proc. wzroście cen mieszkań w 2023 r. deweloperzy oczekują 11-proc. wzrostów w 2024 r. - podał NBP w kwartalnym raporcie poświęconym sytuacji na rynku mieszkaniowym.

"Wzrost cen mieszkań w 2023 r. w ocenie deweloperów wyniósł 15 proc. w efekcie silnych czynników cenotwórczych (utrzymującej się inflacji, wzrostu siły nabywczej gospodarstw domowych, poprawy sprzedaży mieszkań przy ograniczonej podaży lokali na rynku pierwotnym i rosnących kosztów produkcji). Niemal jednogłośnie respondenci przewidują średnio 11 proc. wzrost cen mieszkań w 2024 r." - napisano w raporcie NBP.

Większe firmy deweloperskie w dużej mierze nie są w stanie rozpocząć nowych inwestycji w I półroczu 2024 r. - podał NBP w kwartalnym raporcie poświęconym sytuacji na rynku mieszkaniowym.

"Na koniec 2023 r. zaledwie 13 proc. deweloperów było w stanie wprowadzić nowe oferty w ciągu trzech miesięcy, a kolejne 24 proc. w okresie do 6 miesięcy. Wśród obu tych grup podmiotów ponad połowę stanowiły małe firmy deweloperskie, sprzedające rocznie mniej niż 100 mieszkań, co oznacza, że większe firmy deweloperskie w dużej mierze nie są w stanie rozpocząć nowych inwestycji w I półroczu 2024 r." - napisano.

"Gotowość do wprowadzenia nowych ofert na rynek do czerwca 2024 r. częściej deklarowali deweloperzy z grupy 10 miast niż z 6 miast. Długotrwałe wyhamowanie nowych projektów może skutkować nie tylko brakiem zleceń dla części firm budowlanych, ale i ich eliminacją z rynku, a w okresie poprawy koniunktury brakiem wykonawców i wzrostem cen wykonawstwa" - dodano.

"Przewaga popytu nad podażą odnotowana na koniec 2023 r. głównie w grupie 6 miast (52 proc. wskazań) i w mniejszym stopniu w 10 miastach (32 proc. wskazań) wynikała ze spadku rozpoczynanych inwestycji w latach 2021 i 2022. W konsekwencji wzrost popytu w 2024 r. spotkał się z niską ofertą nowobudowanych mieszkań. Jednakże w ocenie 34 proc. deweloperów podaż mieszkań była zbliżona do popytu (31 proc. wskazań w 6 miastach i 38 proc. w 10 miastach). W opinii 6 proc. respondentów sprzedaż w 2024 r. utrzyma się na zbliżonym poziomie" - napisano w raporcie NBP.

"Umiarkowany optymizm wynikał z oczekiwania na nowy program rządowy wspierający nabywanie mieszkań na własne potrzeby oraz utrzymujące się nabywanie w celach inwestycyjnych" - dodano.

"Przedsiębiorstwa świadczące usługi w budownictwie mieszkaniowym oczekują w 2024 r. zmian rdr cen własnych i składników kosztów na poziomie nieznacznie niższym od 11,9 proc. odnotowanych w 2023 r. (...) W przypadku dominujących wśród ankietowanych przewidywań braku zmian popytu na usługi budowlane w 2024 r. w stosunku do 2023 r., w którym odnotowano realny, niewielki spadek produkcji firm wznoszących budynki, w badaniu dominowały przewidywania wzrostu wszystkich składników kosztów, co oznacza, że wzrost cen nie będzie wyłącznie wypadkową relacji popytu i podaży na poszczególne komponenty kosztów i usługi budowalne, ale również innych czynników makroekonomicznych w otoczeniu" - napisano.

Głównym ryzykiem dla deweloperów są procedury administracyjne i koszty

Przeważający odsetek ankietowanych (62 proc.) jako główne ryzyko, które w znacznym stopniu może utrudniać prowadzenie działalności deweloperskiej w 2024 r. wskazał czasochłonność procedur administracyjnych znacznie opóźniającą rozpoczęcie nowych inwestycji. Na te utrudnienia częściej zwracali uwagę deweloperzy z 6. miast (71 proc. wskazań) niż w 10. miastach (48 proc. wskazań)" - napisano.

W opinii deweloperów przeciągające się procesy administracyjne uzyskania wymaganych zgód (warunków zabudowy, pozwoleń środowiskowych, przygotowania całości dokumentacji wymaganej przed rozpoczęciem budów) miały najistotniejszy wpływ na spadek liczby mieszkań wprowadzonych na rynek sprzedaży w 2023 r.

Część deweloperów realizujących niewielkie inwestycje informowała o pogorszeniu swojej sytuacji ekonomicznej w efekcie blokowania sprzedaży wynikającej z długiego okresu procedowania kredytu w ramach programu „Bezpieczny Kredyt 2 proc.” (mieszkania rezerwowano i wyłączano ze sprzedaży na kilka miesięcy bez gwarancji ich sprzedaży).

W pojedynczych sytuacjach przedłużające się procedury urzędowe (rozpatrywanie skarg) zmuszały do rozwiązania umów przedwstępnych na zakup działki i rezygnacji z realizacji większej inwestycji i zastąpienia jej mniejszą.

Jako kolejne znaczące utrudnienie, rzutujące na skalę realizowanych inwestycji mieszkaniowych w 2024 r. wskazano utrzymujący się wzrost kosztów realizacji projektów (66 proc. respondentów).

"Ryzyko w obszarze rosnących kosztów wskazano jako bardzo istotne mimo spadku dynamiki wzrostu cen kosztów budowy, w tym cen materiałów budowlanych. Spadek liczby nowych inwestycji miał bezpośredni wpływ na wyhamowanie wzrostu cen materiałów budowlanych. Deweloperzy obawiają się wzrostu kosztów budowy, jeżeli dostawcy stali, cementu i bloczków, którzy w większości są firmami o kapitale zagranicznym, w momencie, kiedy rozpocznie się odbudowa Ukrainy mogą znacznie podnieść ceny na swoje produkty" - napisano.

W 2023 r. dynamika wzrostu średniej ceny transakcyjnej metra kwadratowego mieszkania na rynku pierwotnym była nieznacznie wyższa niż kosztów budowy, co przełożyło się na niewielką poprawę rentowności realizowanych projektów części deweloperów.

Coraz więcej deweloperów odczuwa zwiększone problemy w nabyciu ziemi pod bloki mieszkalne

"Coraz więcej deweloperów odczuwa znaczny wzrost problemów w nabyciu ziemi pod budownictwo wielorodzinne (57 proc. w 2023 r. wobec 34 proc. w 2022 r.), w tym więcej w 6. miastach (65 proc. w 2023 r. wobec 47 proc. w 2022 r.) niż w 10 miastach (47 proc. w 2023 r. wobec 38 proc. w 2022 r.). Ceny ziemi netto w bardzo dobrych lokalizacjach wzrosły średnio o 32 proc. w 2023 r. wobec 30 proc. w 2022 r., a w przeciętnych lokalizacjach o 20 proc. w 2023 r. wobec 17 proc. w 2022 r." - napisano.

Na wyższą dynamikę wzrostu cen wskazano w 6 miastach (w bardzo dobrych lokalizacjach o 34 proc., w przeciętnych lokalizacjach o 22 proc.) niż w grupie 10. miast (w bardzo dobrych lokalizacjach o 28 proc., w przeciętnych lokalizacjach o 17 proc.).

Na koniec 2023 r. działek nie posiadało 8 proc. ogółu respondentów (21 proc. na koniec 2022 r.), w skład których wchodziły jedynie małe podmioty, co może wg NBP wskazywać, że jest to grupa, która liczy się z zakończeniem prowadzonej działalności, boryka się z problemami finansowymi i utrzymaniem płynności.

tus/ osz/