Mieszkanie do remontu może być świetną okazją, ale żeby się opłacało, trzeba dobrze oszacować jego wartość. Jak?

Mieszkanie z rynku wtórnego, które wymaga nakładów finansowych na generalny remont, może być świetną okazją inwestycyjną – podkreślają eksperci portalu GetHome.pl. Takie nieruchomości są sprzedawane po obniżonej cenie. Niejednokrotnie są to mieszkania o bardzo dużym potencjale. By jednak inwestycja nam się opłacała, konieczne jest właściwie oszacowanie tak wartości mieszkania, jak i kosztów remontu.

Zasób nieruchomości z rynku wtórnego, które wymagają dokapitalizowania, stanowi tradycyjnie już miejsce, gdzie można szukać tanich mieszkań. Z takich zasobów czerpią m.in. flipperzy, a więc osoby, które zawodowo zajmują się obrotem nieruchomościami. Wyszukują okazję, przeprowadzają konieczne prace remontowe i sprzedają nieruchomość z zyskiem.

Kluczowe w tej sprawie są dwie kwestie – czy cena nieruchomości nie jest za wysoka i jakie będą konieczne nakłady finansowe. Samodzielne oszacowanie wartości mieszkania do remontu może być trudne, jeśli nie mamy fachowej wiedzy zarówno z zakresu wykończenia wnętrz, jak i cen nieruchomości. Dlatego dobrze jest sięgnąć po usługę rzeczoznawcy majątkowego.

Operat szacunkowy

Rzeczoznawca majątkowy to człowiek upoważniony do oficjalnej wyceny. Osoba bez uprawnień nie może jej dokonać pod groźbą grzywny w wysokości do 50 tysięcy złotych. Listę wszystkich potwierdzonych rzeczoznawców majątkowych znajdziemy w Centralnym Rejestrze Rzeczoznawców Majątkowych prowadzonym przez ministra inwestycji i rozwoju. Jest to rejestr publicznie dostępny.

Efektem prac rzeczoznawcy będzie stworzony dla nas operat szacunkowy z wyceną nieruchomości. Jest to dokument o statusie pisma urzędowego, pod którym rzeczoznawca stawia podpis. Tym samym ponosi odpowiedzialność zawodową za rzetelność i uczciwość dokonanej wyceny. Jeśli takiej brak, rzeczoznawca może ponieść kary – upomnienia, nagany, a nawet zawieszenia bądź cofnięcia uprawnień.

Koszt sporządzenia operatu wynosi w zależności od rzeczoznawcy (lub banku, który go zleca) od 300 do około 600 zł. W przypadku domu koszt będzie o kilkaset złotych wyższy. Natomiast koszt wyceny mieszkania do remontu może być również nieco wyższy z uwagi na fakt, że rzeczoznawca będzie musiał oszacować przyszłą wartość nieruchomości – już po wykonaniu wszystkich niezbędnych prac.

W celu wyceny wartości nieruchomości rzeczoznawcy stosują najczęściej tzw. metodę porównawczą, a więc na podstawie danych z rzeczywiście dokonanych transakcji porównują ceny mieszkań o podobnych parametrach (powierzchnia, typ zabudowy, wiek, kondygnacja itp.). Zgodnie z regulacjami taka wycena powinna być oparta na porównaniu przynajmniej kilkunastu nieruchomości. Następnie rzeczoznawca koryguje wartość poszczególnych cech mieszkania w górę lub w dół. Każda z cech ma określony też udział w wycenie – np. lokalizacja 60 proc. wartości itp.

Kosztorys

By oszacować wartość mieszkania po remoncie, rzeczoznawca będzie potrzebował również kosztorysu prac remontowych, gdzie zostanie określony ich zakres, czas i cena. By taka wycena była wiarygodna, powinna podpisać się pod nią osoba z uprawnieniami budowlanymi – najlepiej fachowiec, któremu zlecamy remont.

Kosztorys potrzebny będzie nie tylko dla rzeczoznawcy, ale również dla banku – jeśli finansujemy zakup mieszkania kredytem.

Kredyt na kupno i remont mieszkania

W takim wariancie możliwe jest zaciągnięcie jednego kredytu, jednak środki zostaną rozbite i przelane na dwa różne konta – kwotę równą cenie sprzedaży nieruchomości otrzyma zbywca, natomiast reszta trafi na nasze konto, jednak w transzach uzależnionych od postępu prac. To będzie z kolei wymagać dokumentacji fotograficznej i/lub oględzin nieruchomości ze strony pracownika banku.

Należy przy tym pamiętać, że nie dostaniemy oczywiście 100 proc. koniecznych środków. Banki dziś finansują maksymalnie do 90 proc. wartości nieruchomości, resztę musimy wyłożyć z własnej kieszeni i dotyczy to również prac remontowych. Jeśli więc szacujemy, że kupimy mieszkanie za 300 tys. zł., a remont będzie kosztował 70 tys., wówczas przynajmniej 37 tys. zł musimy mieć przygotowane na wkład.

Kwota, którą bank pożyczy, jest ściśle uzależniona od wartości mieszkania określonej wyceną. Dlatego dobrze jest jeszcze przed złożeniem wniosku kredytowego, samodzielnie zlecić operat szacunkowy. Wówczas na starcie dysponujemy wiedzą o wartości mieszkania, a więc potencjalnej kwocie, o którą możemy się starać, a po drugie operat, jako zlecony przez nas, należy do nas, a więc możemy z takim dokumentem równocześnie złożyć wniosek kredytowy w kilku bankach.

Jeśli nie posiadamy operatu, za każdym razem będziemy płacić za niego od nowa, a dokument będzie należał do banku. Przed samodzielną wyceną warto jednak ustalić, czy instytucje finansowe, w których staramy się o kredyt, akceptują zewnętrzne operaty szacunkowe.

Podsumowanie

Inwestycja w mieszkanie do remontu na pewno jest warta świeczki. Często chodzi o nieruchomości co prawda zdekapitalizowane, ale z bardzo dużym potencjałem, dobrymi parametrami i w świetnych lokalizacjach. By jednak nie nabrać się na rzekomą „okazję”, powinniśmy szczególną wagę przyłożyć do rzetelnej wyceny nieruchomości, kosztów prac remontowych i przyszłej wartości mieszkania.

Marcin Moneta

Źródło: