Rząd zapowiada rewolucję w budowie domów. Eksperci studzą entuzjazm i wskazują pułapki

Słowo "znosimy" jest nieco na wyrost, bo przepisy wciąż pozostają projektem – przyjętym przez rząd i skierowanym do parlamentu. Projekt zakłada, że budowa jednorodzinnych budynków mieszkalnych służących własnym potrzebom mieszkaniowym będzie możliwa na podstawie tzw. zgłoszenia. To procedura, która dziś możliwa jest w przypadku budynków jednorodzinnych, o ile ich powierzchnia nie przekracza 70 m kw.

Zobacz też: Rząd chce zlikwidować pozwolenia na budowę domów. Planuje też ułatwienia dla schronów

W projekcie znalazły się także m.in. uproszczenia budowy schronów, cyfryzacja procesu budowlanego oraz utworzenie Bazy Projektów Budowlanych. O możliwe skutki tych zmian dla potencjalnych inwestorów oraz rynku zapytaliśmy praktyków. Niestety nie mają dobrych wiadomości.

Łatwiej zacząć, ale też łatwiej wpaść w pułapkę

— Słowa "będziesz mógł budować" trzeba rozumieć dosłownie. Zmiana dotyczy samego Prawa budowlanego, ale nie oznacza, że można budować wbrew innym regulacjom. Nadal konieczne będzie uzyskanie warunków zabudowy i stosowania się do miejscowych planów zagospodarowania. Projektowana zmiana nie oznacza też zgody na stawianie budynków na gruntach rolnych. Zmiana w obecnym kształcie oznacza tylko i wyłącznie jedno: nie będziesz musiał mieć pozwolenia na budowę, żeby postawić jednorodzinny budynek mieszkalny – tłumaczy dr Martyna Sługocka, senior associate w GWW.

Jak dodaje, zmiana będzie oznaczać możliwość przyspieszenia rozpoczęcia budowy, ale równocześnie przyniesie poważne zagrożenie.

— Powstaje pytanie, kto poniesie ryzyko tego przyspieszenia. Organy administracji architektoniczno-budowlanej, czyli prezydent lub starosta nie będą niczego sprawdzać, ale organy nadzoru budowlanego zachowają wszystkie swoje kompetencje i będą nadal prowadziły kontrole – podkreśla ekspertka. Jako przykład podaje budowę domu zbyt blisko granicy działki lub wprowadzenie zmian już w trakcie budowy.

— W efekcie, nawet jeśli uda nam się coś przeskoczyć lub ominąć, a później sprawdzi nas nadzór budowlany, to uproszczenie okaże się pozorne. Zamiast dokonać zmiany lub poprawki na papierze, będziemy musieli wprowadzić zmianę w gotowej już inwestycji, a zmianą może być "tylko" przebudowa, albo nawet nakaz rozbiórki. W efekcie nie tylko nie odczujemy oszczędności, ale jeszcze koszty znacząco wzrosną – podkreśla prawniczka.

Ponadto sam tryb uproszczonego zgłoszenia, na podstawie którego mają powstawać budynki, jest ryzykowny.

— Obecnie organ nie może w żaden sposób kontrolować tego zgłoszenia. Co to oznacza? Na przykład to, że jeśli złożę zgłoszenie, ale zapomnę się podpisać choćby w jednym miejscu, albo popełnię nawet drobny błąd formalny, to zgłoszenie będzie traktowane tak, jak gdyby nigdy nie zostało złożone. W efekcie inwestycja stanie się samowolą budowlaną – mówi dr Martyna Sługocka.

Co istotne, odejście od pozwoleń na budowę dotyczy tylko domów jednorodzinnych, czyli wszyscy, którzy liczyli na budowę w nowej procedurze domu letniskowego, nie skorzystają z niej. Brak konieczności uzyskiwania pozwoleń nie oznacza też otwarcia możliwości stawiania domów na terenach rolnych czy w lasach, a sposób komunikowania zmian sprawił, że takie sytuacje zdarzają się coraz częściej.

Nie oczekujmy boomu budowlanego

Uproszczenie procedur, zdaniem eksperta rynku nieruchomości, nie spowoduje również znaczącego wzrostu nowych inwestycji rozpoczynanych przez Polaków. Nie ma co liczyć na budowlany boom w segmencie domów jednorodzinnych.

— Obserwowany w danych GUS spadek liczby pozwoleń na budowy domów jednorodzinnych nie jest pokłosiem formalności, których trzeba dopełnić, ale kosztów zakupu działki i samej budowy. Ceny zarówno gruntu, jak i materiałów oraz wykonawstwa od wybuchu pandemii znacząco wzrosły. Choć niektóre kategorie materiałów i koszty pracy stanęły w miejscu, a gdzieniegdzie nawet lekko spadły, to nie są to korekty, które w połączeniu z inflacją i wysokim kosztem kredytu, mogłyby wpłynąć na znaczącą poprawę sytuacji. W efekcie, choć uproszczenie formalności teoretycznie może pozytywnie wpłynąć na podejmowanie decyzji o rozpoczęciu takich inwestycji, to w praktyce nie spodziewam się wzrostu skali budownictwa indywidualnego. Główną barierą pozostanie bowiem kwestia finansowania — mówi Marcin Drogomirecki, ekspert rynku nieruchomości morizon.pl i gratka.pl.

Dowodem na to, że uproszczenie procedur nie sprawia, że zaczynamy masowo budować, są dane Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego. Choć od 1 stycznia minionego roku obowiązywały przepisy dotyczące możliwości budowy "na zgłoszenie" domów do 70 m kw., to przez cały rok Polacy złożyli zaledwie 2 tys. 825 zgłoszeń budowy 2 tys. 927 budynków jednorodzinnych. Dlaczego "zaledwie"? Bo w tym samym czasie urzędy wydały 113 tys. 803 pozwoleń na budownictwo jednorodzinne.