19 godzin temu
Eksmisja umożliwia właścicielowi nieruchomości usunięcie lokatora z zajmowanego lokalu. Powodem może być np. samowolne zajęcie mieszkania, zaległości w opłatach albo uporczywe działanie przeciwko porządkowi domowemu. Jest to proces regulowany prawnie, żeby był sprawiedliwy zarówno dla wynajmującego, jak i najemcy. Oznacza to, iż każda próba eksmisji musi być poprzedzona odpowiednimi procedurami.
REKLAMA
Zobacz wideo Student o sytuacji mieszkaniowej w Warszawie. "Ogromne ceny"
Zakaz eksmisji w okresie zimowym. Co mówią przepisy?
Najważniejsza zasada jest taka, iż przy eksmisji musi być zapewnione pomieszczenie tymczasowe lub lokal socjalny dla lokatorów, jeżeli nie mają gdzie się przenieść. To forma ochrony przed bezdomnością. W przypadku nieprawidłowo przeprowadzonego procesu najemcy mogą mieć prawo do odszkodowania. Może to również skutkować nieważnością postępowania eksmisyjnego. Druga kluczowa informacja jest taka, iż w Polsce od 1 listopada do 31 marca obowiązuje tzw. okres ochronny. Ma na celu ochronę lokatorów przed trudnymi warunkami pogodowymi.
Istnieją jednak wyjątki, które umożliwiają eksmisję w tym czasie, np. w przypadku rażących naruszeń umowy przez najemców. Przepis o ochronie nie dotyczy też osób, które zawarły z właścicielem umowę najmu okazjonalnego, zajęły lokal bez tytułu prawnego lub nakaz eksmisji jest związany z przemocą w domu. W przypadku pierwszej opcji w umowie jest wskazywany adres, do którego lokator się wyprowadzi, gdy umowa najmu wygaśnie albo zostanie rozwiązana. Składa też oświadczenie u notariusza, iż zobowiązuje się do poddania egzekucji. Nie tylko w zakresie opuszczenia lokalu, ale także zaległości czynszowych. - Omijamy w ten sposób problem z oczekiwaniem na termin rozprawy eksmisyjnej, które czasami trwa rok. Wystarczy iść do sądu po klauzulę wykonalności - powiedział mec. Piotr Kaszewiak w programie "Pytanie na śniadanie".
MieszkanieFot. Kuba Atys / Agencja Wyborcza.pl
Eksmisja z mieszkania. Jak przeprowadzić ją zgodnie z prawem?
Pozostaje pytanie, co zrobić z uciążliwymi lokatorami poza okresem ochronnym, czyli od 1 kwietnia do 31 października. Porozmawialiśmy na ten temat z prawniczką, Katarzyną Baryn. - jeżeli po zakończeniu umowy najmu lokator nie chce opuścić mieszkania, właściciel powinien działać wyłącznie w granicach prawa. Emocje i "szybkie rozwiązania" w takich sytuacjach mogą przynieść więcej szkody niż pożytku - poinformowała. jeżeli okres najmu się skończył (umowa została rozwiązana lub wygasła), a lokator mimo to wciąż zajmuje mieszkanie, w pierwszej kolejności należy wystosować pisemne wezwanie do jego dobrowolnego opuszczenia oraz opróżnienia w określonym terminie. - Najlepiej listem poleconym z potwierdzeniem odbioru. Gdy lokator zignoruje wezwanie, konieczne jest skierowanie sprawy do sądu rejonowego z pozwem o eksmisję - wyjaśniła ekspertka. To sąd, po przeanalizowaniu dowodów, wydaje wyrok. Dopiero wtedy można zwrócić się do komornika, który przeprowadza eksmisję w sposób zgodny z prawem. - Właściciel nie może robić tego samodzielnie. Zmiana zamków, odcięcie mediów czy siłowe usunięcie najemcy stanowią naruszenie miru domowego i mogą skończyć się odpowiedzialnością karną - podkreśliła prawniczka.
- W praktyce cała procedura jest czasochłonna, szczególnie jeżeli najemca korzysta z ochrony przysługującej mu na mocy ustawy o ochronie praw lokatorów. Warto zabezpieczyć się wcześniej i zadbać o to, by umowa była dobrze skonstruowana - dodała. Potwierdziła, iż największe bezpieczeństwo daje umowa najmu okazjonalnego, w której najemca wskazuje lokal zastępczy oraz składa oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji. - To znacznie ułatwia późniejsze dochodzenie swoich praw w przypadku eksmisji. Należy jednak pamiętać, iż nie każda umowa, która nosi tytuł "najem okazjonalny", rzeczywiście nią jest. jeżeli sąd stwierdzi, iż zapis w umowie jest pozorny, np. wynajmujący formalnie oddał w najem tylko dwa pokoje w dwupokojowym mieszkaniu, a w praktyce lokator rzeczywiście korzystał z całego mieszkania, to takie postanowienia mogą zostać uznane za nieważne, ponieważ najemca od początku obowiązywania umowy miał korzystać z całego mieszkania, a nie tylko dwóch pokoi - powiedziała Baryn. Zaznaczyła, iż choćby jeżeli w umowie zapisano, iż wynajmowane są tylko dwa pokoje z dostępem do kuchni i łazienki, lokator przez cały czas korzysta z ochrony ustawowej, a właściciel nie może wchodzić do mieszkania bez jego zgody.
W sieci można znaleźć doniesienia o różnych trikach dotyczących umów najmu, np. takich, w których z umowy wyłącza się przedpokój, co rzekomo pozwala wynajmującemu swobodnie wejść do mieszkania. - Takie rozwiązania, choć pozornie sprytne, w praktyce często zawodzą. Dopóki między stronami nie ma konfliktu, umowa "na dwa pokoje" może działać bez zarzutu. Ale w chwili sporu, szczególnie z najemcą, który jest świadomy swoich praw, taki zapis może zostać łatwo podważony, a właściciel znajdzie się w jeszcze trudniejszej sytuacji procesowej. Zamiast więc szukać półśrodków w rodzaju "umowy bez przedpokoju", lepiej postawić na pełną zgodność z prawem: rzetelną umowę, staranną weryfikację najemcy i świadomość, iż jedyną legalną drogą do odzyskania lokalu jest postępowanie sądowe zakończone eksmisją prowadzoną przez komornika - podsumowała ekspertka.
