4 godzin temu
Finał 2025 r. przyniósł na warszawskim rynku biurowym nowy rekord – w IV kwartale wynajęto blisko 310 tys. mkw., co jest najlepszym kwartalnym wynikiem w historii stolicy.
Taki rezultat sprawił, iż popyt zanotował rok do roku 7% wzrost, a dostępność biur w strefie centralnej stopniała do zaledwie 6,1%. Co za tym idzie, czynsze w budynkach klasy premium wciąż pną się w górę. Jak podkreślają eksperci międzynarodowej firmy doradczej Cushman & Wakefield (C&W), w obliczu prognozowanej na 2026 rok skromnej podaży rzędu 75 tys. mkw., rynek wysyła najemcom jasny komunikat: czas na odważne decyzje to „teraz”.
PODAŻ: nowe projekty wyłącznie w najatrakcyjniejszych lokalizacjach
Rok 2025 zakończył się z zasobami powierzchni biurowej w Warszawie na poziomie 6,23 mln mkw. Według szacunków C&W rynek ten może powiększyć się w 2026 r. jedynie o ok. 75 000 mkw. Większość, bo aż 75% powierzchni planowanej do oddania w tym czasie znajduje się w strefie centralnej, z kolei poza centrum spodziewane jest ukończenie budynków Vena (PHN) oraz Puławska 533 (Forest Project).
– Ostatni kwartał minionego roku nie przyniósł zmiany w naszych prognozach na najbliższe lata. Wysokie koszty finansowania i budowy, dość ostrożne podejście firm do zmiany siedziby czy coraz mniejsza dostępność terenów w preferowanym obszarze centrum – te czynniki decydują o utrzymaniu się niskiego poziomu nowej podaży. Mimo to w centrum miasta, poza budową wieży biurowej Skyliner II (Karimpol) oraz flagowego wieżowca Upper One (Strabag RE), rozpoczęła się również konstrukcja wysokościowego biurowca Afi Tower (Afi/ Echo Investment). Dalsze planowane inwestycje obejmują prace nad II etapem kompleksu VIBE (Ghelamco) oraz procesem wyburzania starszego biurowca przy ul. Prostej 69, na miejscu którego inwestor – spółka CPI – planuje realizację nowej inwestycji biurowej o nazwie LightOn – tłumaczy Vitalii Arkhypenko, analityk rynku w C&W.
POPYT: rekord na finiszu roku
Całkowita aktywność najemców w 2025 roku wyniosła 794 100 mkw., co oznacza wzrost r/r o ok. 7%. Do takiego wyniku przyczynił się rekordowy popyt zaobserwowany w IV kwartale 2025 roku – 309 850 mkw. – największa wartość kwartalna zaobserwowana w Warszawie od początku prowadzenia statystyk. – Chociaż w I i III kwartale przeważały nowe umowy, to w ciągu całego ubiegłego roku struktura transakcji została zdominowana przez renegocjacje – 50%. Udział nowych umów z kolei wyniósł 40%, ekspansji 6%, a powierzchnia zajęta przez właściciela odpowiadała za 4% całości wynajętej powierzchni. Z naszych obserwacji wynika, iż do wzrostu zainteresowania powierzchnią biurową w Warszawie przyczynia się szybki rozwój centrów usług wspólnych, natomiast sektorami z potencjałem do wzrostu pozostają firmy z branży IT, bankowości, sektora publicznego oraz farmaceutyki – wylicza Ewa Derlatka-Chilewicz, Head of Research Poland w C&W.
Wśród transakcji zawartych w IV kwartale możemy wyróżnić renegocjację i ekspansję firmy Astra Zeneca w budynku przy Postępu 14 (22 500 mkw.), renegocjację Zarządu Transportu Miejskiego w budynku Fabryka PZO I (12 000 mkw.), a także nową umowę najmu Komendy Głównej Policji w budynku Lipowy Park (9 750 mkw.).
Oprócz wzmożonego zainteresowania najemców strefą centralną, obserwujemy utrzymujący się popyt również poza centrum
– Warto zauważyć, iż oprócz wzmożonego zainteresowania najemców strefą centralną, obserwujemy utrzymujący się popyt również poza centrum – w strefach Służewiec i Korytarz Jerozolimskich. Pozostają one dobrą i tańszą alternatywą zarówno dla dużych firm, w przypadku chęci utrzymania części działów, dla których lokalizacja jest mniej ważna jak i dla mniejszych podmiotów, działających w mniejszej skali lub dopiero wchodzących na rynek – dodaje Ewa Derlatka-Chilewicz. C&W prognozuje utrzymanie się aktywności najemców na warszawskim rynku biurowym w najbliższych kwartałach na zbliżonym poziomie do lat 2023-2024. Niemniej jednak, tempo rozwoju rynku może ulec zmianie w zależności od ogólnego klimatu gospodarczego, a także strategii firm międzynarodowych dotyczących redukcji kosztów i ekspansji.
STAWKI CZYNSZÓW
W grudniu 2025 roku stawki „premium” za najlepsze powierzchnie biurowe w Warszawie wyniosły przeciętnie 24,00-28,00 euro/ mkw./ miesiąc w strefie Centrum oraz 15,00-19,00 euro/ mkw./ miesiąc w lokalizacjach poza centralnych. C&W przewiduje, iż w kolejnych kwartałach, presja na wzrost stawek czynszu będzie widoczna przez cały czas przede wszystkim w projektach w budowie oraz w najbardziej atrakcyjnych obiektach zlokalizowanych w Centrum. Podczas gdy w większości obiektów w lokalizacjach niecentralnych wzrost czynszów będzie ograniczony ze względu na większą konkurencję i relatywnie wyższy poziom wakatu.
