7R wystartowała z publiczną emisją obligacji serii E. Są to tzw. zielone obligacje, skierowane do inwestorów indywidualnych i instytucjonalnych, a po emisji mają trafić na rynek Catalyst. Poniżej przedstawiam parametry emisji, porównuję ofertę z rentownością obligacji spółki już notowanych na Catalyst i krótko przypominam sytuację finansową grupy.
Parametry i cele emisji obligacji serii E
- Wartość emisji: do 75 mln zł, z możliwością zwiększenia do 125 mln zł,
- Cena emisyjna: 1.000 zł (równa wartości nominalnej),
- Oprocentowanie: zmienne, WIBOR 6M + marża ustalona na podstawie popytu inwestorów z następujących wartości: 4,00%, 4,10%, 4,20%, 4,30%, 4,40%, 4,50%. W poprzedniej emisji (seria D, marzec 2026 roku) marża wynosiła 4,25 p.p. WIBOR 6M = 3,98% (28 października 2026 r.), zatem oprocentowanie w pierwszym okresie odsetkowym będzie się zawierać w przedziale 7,98-8,48%,
- Okres zapadalności: 3 lata, wykup obligacji nastąpi 19 listopada 2029 r.,
- Wypłata odsetek: co pół roku,
- Zabezpieczenie: brak,
- Wcześniejszy wykup: spółka może wykupić obligacje wcześniej, ale nie w pierwszym roku – w III okresie odsetkowym z premią 1,50%, w IV z premią 0,75%, a później już bez premii,
- Rynek notowań: obligacje zostaną wprowadzone na rynek Catalyst,
- Minimalny zapis: 1 obligacja (1.000 zł),
- Zapisy: 28 października – 10 listopada 2026 roku,
- Przydział obligacji: 13 listopada 2026 roku,
- Dzień emisji: 19 listopada 2026 roku.
Na jedną rzecz warto zwrócić uwagę przy składaniu zapisu: w formularzu wskazuje się minimalną marżę, jaką akceptujemy. o ile wpiszemy marżę wyższą niż ta, którą spółka ostatecznie ustali, obligacji nie dostaniemy. Zapis z marżą 4,00% zawsze będzie brany pod uwagę przy przydziale (ewentualnie z redukcją).
Zapisy na obligacje przyjmują: Michael / Ström Dom Maklerski (link do emisji) oraz Dom Maklerski BDM. Michael / Ström zobowiązał się dodatkowo objąć obligacje o wartości 12 mln zł, niezależnie od popytu inwestorów. Gorąco polecam zapoznać się z bardzo szczegółową prezentacją spółki dostępną pod linkiem do emisji.
Ze swej strony rekomenduję rachunek maklerski w DM Michael / Ström – szeroka oferta nowych emisji obligacji, rynek wtórny oraz niskie prowizje. o ile nie masz jeszcze rachunku w DM, możesz zainicjować proces za pośrednictwem tego formularza (link), a skontaktuje się z Tobą doradca, którego usługi gorąco polecam.
Środki pozyskane z emisji (po odliczeniu kosztów) zostaną przeznaczone na finansowanie lub refinansowanie Zielonych Projektów zgodnie z Green Bond Framework. Na liście są projekty magazynowe 7R m.in. w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Gdańsku, Poznaniu, Szczecinie, na Śląsku, w Czechach i w Berlinie.
Kowenanty: wskaźnik zadłużenia netto (dług finansowy netto do aktywów pomniejszonych o gotówkę) nie może przekroczyć 0,60, a dług finansowy netto w relacji do wartości inwestycji (LtV) nie może przekroczyć 65%. Na koniec czerwca 2026 roku wskaźniki te wynosiły odpowiednio 0,29 i 33%, a więc z dużym zapasem. Dodatkowo wypłaty dla akcjonariuszy (dywidenda, skup akcji) są ograniczone do 5 mln zł rocznie lub 30% zysku netto z poprzedniego roku (wyższa z tych kwot).
Inwestowanie w obligacje korporacyjne obarczone jest ryzykiem utraty części lub całości środków. Czynniki ryzyka związane z emitentem i emisją zostały zamieszczone w prospekcie, do którego lektury zachęcam.
7R – porównanie oferty z rentownością obligacji notowanych na Catalyst
Na rynku Catalyst notowane są 4 serie obligacji 7R, w tym 1 w EUR. Wszystkie zostały wyemitowane na 3 lata i mają zmienne oprocentowanie. Marże w kolejnych emisjach spadają: seria A (SIR0228) i C (SIR0928) – 4,80 p.p., seria D (SIR0329) – 4,25 p.p., a teraz 4,00-4,50 p.p. Poniższy wykres przedstawia rentowność brutto serii złotowych (dane ze skanera Obligacje.pl z 29 października 2026 r.) obliczoną dla ostatniej ceny transakcyjnej na Catalyst w porównaniu z nową emisją w wariancie najniższej i najwyższej marży.
Najkrótsze obligacje SIR0228 (wykup w lutym 2028 r.) kwotowane są blisko nominału (100,60%) i dają ok. 8,2% rentowności brutto. Serie SIR0928 i SIR0329 mają oferty sprzedaży wyraźnie powyżej nominału (102,90% i 101,69%) i gdyby ktoś chciał je kupić „od ręki”, to zanotowałby rentowność brutto 7,1-7,4%, co odpowiada marży rzędu 3,1-3,4 p.p. ponad WIBOR. Ale w praktyce ceny transakcyjne są niższe, czyli cierpliwy inwestor może zakupić te obligacje z wyższą rentownością (patrz wykres powyżej) – jednak handlowane nie są duże ilości.
Na tle ofert sprzedaży oferta serii E wygląda atrakcyjnie – choćby przy minimalnej marży oprocentowanie jest wyższe niż rentowność serii C i D. Kupując obligacje powyżej nominału trzeba też pamiętać, iż ewentualny wcześniejszy wykup przez spółkę obniżyłby rentowność takiej inwestycji. Na tle ostatnich cen transakcyjnych oferta wygląda na skrojoną adekwatnie do sytuacji rynkowej.
Uwaga: obroty na obligacjach 7R są niewielkie (kilkanaście–kilkadziesiąt tys. zł dziennie).
7R – sytuacja finansowa spółki
Wyniki półroczne 7R omówiłem niedawno na blogu Rynek Obligacji (link), więc tutaj tylko krótkie przypomnienie.
7R przedstawia się jako jeden z największych deweloperów powierzchni magazynowych w Polsce i działa na rynku od 17 lat. Od sierpnia 2023 roku większościowym akcjonariuszem jest fundusz zarządzany przez Urban Partners (dawniej NREP), który docelowo ma objąć 80% akcji w zamian za 183 mln EUR dokapitalizowania. Do tej pory wniósł 131 mln EUR, więc do dyspozycji spółki pozostaje jeszcze ok. 52 mln EUR. Zmiana właściciela oznaczała zmianę strategii: zamiast budować i sprzedawać, 7R buduje własny portfel magazynów na wynajem (docelowo do 800 tys. m² do 2030 roku), a sprzedaje głównie projekty realizowane z partnerami.
Na wynikach widać koszt tej zmiany – strata netto wyniosła 140,4 mln zł w 2024 roku i 160,6 mln zł w 2025 roku. W I półroczu 2026 roku strata spadła do 11,8 mln zł (wobec 76,2 mln zł rok wcześniej), choć pomogło w tym dodatnie przeszacowanie wartości projektów (+30,6 mln zł).
Bilans wygląda lepiej niż rachunek wyników: na koniec czerwca 2026 roku aktywa grupy wynosiły 1,7 mld zł, kapitały własne 750 mln zł, a gotówka 202 mln zł. Dług finansowy netto wzrósł do 442 mln zł (z 275 mln zł na koniec 2025 roku), ale jak pisałem wyżej, wskaźniki zadłużenia są daleko od kowenantów. Najbliższe duże wykupy obligacji przypadają dopiero na I połowę 2028 roku (serie A i B, łącznie ok. 259 mln zł). Wcześniej do odnowienia jest kredyt odnawialny (86 mln zł) – 22 października spółka otrzymała w tej sprawie pozytywną decyzję banku.
Moje podsumowanie z wpisu na Rynku Obligacji pozostaje aktualne:
Podsumowując, sytuację finansową 7R trudno jednoznacznie ocenić. Z jednej strony, po „wyczyszczeniu” przez spółkę portfela posiadanych nieruchomości można było spodziewać się przejściowego pogorszenia wyników i oczekiwać na rozwój sytuacji po dokapitalizowaniu spółki przez fundusz i prowadzenie nowych inwestycji, z drugiej strony wydaje mi się, iż skala pogorszenia i czas jego trwania przekracza początkowe oczekiwania (a na pewno moje). Grupa posiada duże aktywa trwałe, a także gotówkę, stąd, mimo wskaźnikowo słabej oceny (brak rentowności) sądzę, iż za jakiś czas jej sytuacja wynikowa się ustabilizuje, tym niemniej połączenie generowanych strat z wydatkowaniem środków na trwające inwestycje to nie jest sytuacja komfortowa.
Podsumowanie
7R jest w trakcie przebudowy modelu biznesowego – z dewelopera sprzedającego gotowe magazyny w firmę budującą własny portfel na wynajem. Wyniki jeszcze tego nie pokazują i to główne ryzyko, które trzeba brać pod uwagę. Z drugiej strony za spółką stoi duży zagraniczny inwestor, który ma jeszcze do wniesienia ok. 52 mln EUR, a wskaźniki zadłużenia są w bezpiecznej odległości od kowenantów.
Oferowana marża 4,00-4,50 p.p. jest niższa niż w seriach A-C, ale wyższa od tej, z jaką rynek wycenia dziś serie C i D – oferta wydaje się więc przygotowana adekwatnie do sytuacji rynkowej.
Ostateczna decyzja o inwestycji zawsze należy do inwestora – warto dokładnie przeanalizować warunki emisji i swoją tolerancję na ryzyko.
Udanych inwestycji!
Disclaimer: Emitent (a dokładnie agencja reklamowa) wykupił reklamę emisji obligacji na Portalu Analiz. Wykupywanie reklam na portalach finansowych jest standardowym działaniem emitentów, aby zapewnić widoczność oferty. Dodatkowo powyższy wpis powstał z mojej inicjatywy i nie był konsultowany z emitentem (piszę zawsze jako potencjalny inwestor, a nie sprzedawca), ale Czytelnik powinien mieć świadomość powiązań, które wyżej wymieniłem.
Autor posiada obligacje spółki 7R w swoim portfelu inwestycyjnym: https://www.rynekobligacji.com/2026/10/portfel-obligacji-wrzesien-2026-roku/
Powyższy wpis nie stanowi rekomendacji inwestycyjnej, a inwestowanie w obligacje korporacyjne (i inne instrumenty finansowe) wiąże się z ryzykiem utraty części, a choćby całości zainwestowanych środków – warto do inwestycji podchodzić rozważnie.
