8% na lokacie jest znacznie lepsze od akcji i mieszkań na wynajem? Nie zawsze…

finansowapodroz.eu 1 rok temu

Co znajdziesz w artykule:

Wstęp

Ostatnio zapytałem mojego znajomego, który jakiś czas temu zaczął inwestować w akcje i ETF-y, jak mu idzie. Odpowiedział, iż na razie przestał kupować nowe akcje bo..

„Nie za bardzo mi się to spina…

Na koncie oszczędnościowym mam pewne 8%, a akcje i ETF-y, o których mi mówiłeś, płacą zaledwie kilka procent dywidendy. A do tego ich kurs się zmienia. Po co więc się męczyć i ryzykować, skoro zwykłe konto oszczędnościowe daje więcej?”

Rzeczywiście 8% w porównaniu do dywidend z akcji, a choćby czynszów z mieszkań na wynajem wygląda całkiem dobrze. A do tego jest to PEWNE 8%!

W sumie to:

Światowy indeks akcji MSCI WORLD ACWI (około 3 tysięcy firm z gospodarek rozwiniętych i wschodzących) wypłaca w tej chwili około 1,5 do 2% dywidendy w skali roku. Nie za dużo.
Nawet ETF specjalizujący się w spółkach dywidendowych Vanguard FTSE All-World High Dividend Yield UCITS ETF (około 1750 firm wypłacających duże dywidendy) ma w tej chwili stopę dywidendy w wysokości około 3,5%. Wciąż mało.
Z ponad 400 spółek na GPW w Warszawie, tylko około 150 zapowiedziało wypłatę dywidendy w 2023 roku. Ich średnia stopa dywidendy to tylko 4,8%. Lepiej, ale wciąż do 8% daleko.
Rentowność najmu w Polsce, przy optymistycznym założeniu wynajęcia mieszkania przez pełne 12 miesięcy w roku, wynosi według Expander.pl około 5,5%. Całe zamieszanie z zakupem i wynajmem mieszkania, żeby dostać mniej niż na lokacie? Po co ludzie to robią?

Żadna z tych inwestycji nie zbliża się choćby do lokaty i konta oszczędnościowego oprocentowanego na 8%!

Czyżby…

Dlaczego więc najwięksi inwestorzy na świecie inwestują na rynkach kapitałowych i w nieruchomości, a nie na lokatach?

Dlaczego Robert G. Allan, autor wielu książek o inwestowaniu, w tym Jednominutowy Milioner, stwierdza w swoim bardzo popularnym cytacie:

Ilu znasz milionerów, którzy stali się bogaci poprzez inwestowanie na kontach oszczędnościowych? Nie mam nic więcej do dodania.

O tym właśnie przeczytasz w tym wpisie. Pamiętaj proszę, iż treść tego artykułu w żadnym wypadku nie jest rekomendacją inwestycyjną i Ty sam podejmujesz wszystkie decyzje finansowe. Ja pokazuję Ci tylko mój punkt widzenia i dzielę się własnymi doświadczeniami.

Twoi sprzymierzeńcy i przeciwnicy w grze inwestycyjnej

Inwestując swoje pieniądze w długim terminie masz dwóch głównych sprzymierzeńców, którzy powiększają wartość Twojego majątku. Są to:

wzrost wartości aktywów i
przychody, które wypracowują Twoje aktywa

Masz również dwóch przeciwników, czyli:

inflację, która cały czas „podjada” realną wartość Twoich pieniędzy oraz
podatki, czyli skarb państwa czekający na swoją dolę od wszystkiego co uda Ci się zarobić (lub stracić… do tego jeszcze wrócę)

Możesz to zobaczyć na poniższym rysunku

Oprócz tych 4 elementów, pozostało oczywiście ryzyko inwestycyjne, które omówię w dalszej części artykułu.

Zobaczmy jak te elementy (na razie bez wartości) wyglądają na 3 badanych aktywach: lokacie 8%, akcjach i nieruchomości na wynajem:

Zacznijmy tym razem od elementów zmniejszających nasz majątek (tych pod niedźwiedziem).

Niestety przed inflacją nie jesteśmy w stanie uciec. o ile rok temu miałeś w skarpecie 10 000 złotych i przez cały czas je masz, przy 10% inflacji – Twoje 10 000 złotych jest już realnie warte tylko 9 000 złotych. Kupisz za nie o 10% mniej towarów i usług. o ile ulokowałeś te pieniądze na lokacie, która dała Ci 8% w skali roku uratujesz część tej straty. Nie uwzględniając podatków (na razie) dostajesz po roku 10 800 złotych, ale Twoje 10 800 złotych jest już realnie warte tylko 9 720 złotych (90% z 10 800). Identycznie gdy zainwestowałeś w akcje lub nieruchomość, której wartość wzrosła, musisz patrzeć na realny wzrost (ponad inflację), a nie nominalny (nieuwzględniający inflacji).

Każde z tych aktywów jest opodatkowane. Zyski z lokaty i akcji – podatkiem od zysków kapitałowych (19% podatek Belki). W przypadku akcji, płacisz go zarówno od dywidendy jak i od zysku związanego ze wzrostem wartości akcji. W przypadku nieruchomości na wynajem jest to ryczałt od przychodu z najmu w wysokości 8,5% lub 12,5%, w zależności od wysokości przychodu w danym roku. Podatek od zysków zapłacisz jeszcze (z pewnymi wyjątkami) od sprzedaży mieszkania z zyskiem, gdy sprzedaż nastąpi w okresie do 5 lat od zakupu. Nie będę tu jednak wchodził w szczegóły polskiego systemu podatkowego, bo nie o tym jest ten wpis. Podatki możesz ograniczyć inwestując poprzez IKE lub IKZE. Więcej na ten temat znajdziesz Tutaj.

Przejdźmy teraz do milszej części, czyli tego co powiększa Twój majątek. To właśnie tu powstaje różnica, która sprawia, iż jak słusznie zauważył Robert G. Allan – nie ma ludzi, którzy stali się bogaci „inwestując” na kontach oszczędnościowych. Konta oszczędnościowe i lokaty są idealnym produktem finansowym do trzymania niewielkiej finansowej poduszki bezpieczeństwa lub krótkiego przechowania środków, ale nie do długoterminowego inwestowania. Dlaczego? Ponieważ w przeciwieństwie do akcji i nieruchomości, na których wzbogaciło się większość najbogatszych inwestorów, wartość lokat i kont oszczędnościowych nie rośnie – choćby nominalnie. Odkładając 10 000 złotych na roczną lokatę, po roku możesz wyjąć te same 10 000 złotych + odsetki. Inwestując na przykład w mieszkanie na wynajem oprócz czynszu najmu, możesz się spodziewać nominalnego (a choćby realnego) wzrostu wartości nieruchomości. To w długim terminie robi zasadniczą różnicę! Jaką? Zaraz zobaczysz.

Lokata 8% vs akcje i nieruchomości

Na początek weźmy na tapetę dwa aktywa, które w długim okresie mogą sprawić, iż będziesz bogaty – czyli nieruchomości i akcje. Załóżmy dla uproszczenia, iż inwestujesz w nie 100 złotych. Sprawdźmy co najprawdopodobniej będzie się działo z Twoim majątkiem w długim okresie. W momencie, w którym to piszę mamy w Polsce około 10% inflację. Załóżmy więc dokładnie taką w naszym przykładzie.

Wzrost wartości aktywów. Od 2013 roku średnioroczny wzrost wartości nieruchomości w największych miastach w Polsce wg GUS był o około 2 punkty procentowe wyższy od inflacji. Nieruchomości są prawdziwym, fizycznym dobrem, którego realna wartość nie jest zależna od słabnącej wartości pieniądza fiducjarnego (nie mającego oparcia w żadnym aktywie). Nie ma więc żadnego powodu, żeby ich wartość spadała wraz ze spadkiem wartości pieniądza. Rzeczywistość pokazuje, iż realna wartość rozsądnie kupionych nieruchomości rośnie.

Wzrost wartości światowego indeksu akcji od 1980 roku przebija (bez uwzględnienia dywidend) światową inflację o około 4 punkty procentowe rocznie, a przytaczany wcześniej ETF na światowe spółki dywidendowe (również bez uwzględnienia dywidend) od momentu powstania pobija inflacje o 1 punkt procentowy. Dlaczego tak się dzieje? Firmy zarabiają na sprzedaży dóbr i usług, które przez inflację stają się nominalnie (nominalnie, czyli bez uwzględnienia inflacji) coraz droższe. Dzięki temu nominalnie ich przychody i zyski rosną.

Wydaje się więc, iż bardzo bezpiecznym założeniem będzie to, iż inwestując w mieszkanie na wynajem w jednym z dużych miast w Polsce lub spółki dywidendowe, możesz się spodziewać wzrostu ich wartości w tempie o 1 punk procentowy wyższym od inflacji. W naszym przykładzie 11%. Wartość oczywiście byłaby mniejsza przy niższej inflacji.

Przychody z aktywów. Według Expander.pl średnia rentowność najmu w Polsce wynosi w tej chwili około 5,5%. Pamiętaj jednak, iż pan i pies mają średnio 3 nogi. Średnia rentowność najmu uwzględnia zarówno mieszkania kupione stricte pod najem i dostosowane do najmu, jak i wynajęte mieszkania „po babci” z meblami z PRL.

Polskie spółki dywidendowe wypłacają średnio 4,8% dywidendy, a ETF Vanguard FTSE All-World High Dividend Yield UCITS ETF ma stopę dywidendy około 3,5%. Tu również bez problemu możemy znaleźć, szczególnie na polskiej giełdzie, spółki płacące znacznie wyższe dywidendy. W tym roku PCC Rokita wypłaciła 21 złotych dywidendy, przy obecnej cenie akcji około 105 złotych. To jest 20%! Przypominam jednak, iż inwestowanie w pojedyncze spółki wiąże się z dużo większym ryzykiem, niż w szerokie ETF-y. O tym jednak pisałem w innych wpisach na przykład TU.

Myślę jednak, iż możemy założyć dość bezpiecznie, iż inwestując w portfel nieruchomości i akcji, w długim okresie, uzyskamy przychody w wysokości 4% w skali roku.

Podatek. Dla uproszczenia załóżmy 19% od zysku (wzrostu wartości i przychodów). Można go oczywiście uniknąć korzystając z IKE, ale ten temat na razie zostawmy.
Inflacja. Założona 10 procentowa inflacja „zje” niestety część realnej wartości naszych aktywów. Zarówno inwestycji początkowej (100 złotych), jak i zysku (wzrostu wartości i przychodów)

Podsumujmy to na rysunku:

Jak widzisz na powyższym rysunku, te dość bezpieczne założenia dla inwestowania w nieruchomości i akcje pozwoliły inwestorowi zachować realną wartość majątku, a choćby lekko go powiększyć. Jest to oczywiście dużo prostsze przy normalnej inflacji, zbliżonej do 2,5% celu NBP. Zauważ jak dużą część zysku ponad inflację zabiera nam podatek, który jest płacony od nominalnego zysku (przed uwzględnieniem inflacji). Według mnie jest to bardzo niesprawiedliwe i wykorzystujące fakt, iż ludzie myślą nominalnie, a nie realnie. Poczekaj jednak na lokatę :). Tam zapłacimy podatek od realnej straty.

Jak to jest w przypadku lokaty:

Wzrost wartości aktywów. W przypadku lokaty nie występuje.
Przychody z aktywów. Od 2019 roku średnie oprocentowanie lokat w Polsce jest zdecydowanie niższe od inflacji. Pamiętasz jak długo banki oferowały oprocentowania 0,1% przy inflacji dochodzącej w 2022 roku do 10%? Albo to, iż choćby w czasie 17% inflacji pod koniec 2022, maksymalne oprocentowania wynosiły tylko 8%? Tym razem bądźmy jednak optymistyczni i załóżmy, iż banki oferują oprocentowanie w wysokości inflacji, czyli 10%. Tak, wiem, iż takich lokat na razie nie ma, ale chcę się zabezpieczyć na wypadek gdybyś czytał ten artykuł przy inflacji zmniejszonej już do 8%, a banki nie zdążyły ściągnąć z stron starej oferty. Pamiętaj jednak, porównując ten scenariusz do akcji i nieruchomości, iż jest to tym razem dość optymistyczne założenie :). Cały czas próbuję jakoś obronić tezę mojego znajomego, którą podzieliłem się na początku…
Podatek. 19% od zysku, czyli w tym przypadku odsetek.
Inflacja. Założona 10 procentowa inflacja znów „zje” część realnej wartości, zarówno inwestycji początkowej (100 złotych), jak i odsetek.

Co nam wyjdzie? Mimo, iż założyliśmy bardzo optymistyczne 10% na lokacie, nasza realna wartość inwestycji po roku spadła. 10% odsetek zostało uszczuplone o podatek (19% od zysku) oraz inflacje (10% od inwestycji początkowej i odsetek).

Jak widzisz, choćby mimo bezpiecznych założeń, nieruchomości i akcje wypadają w długim terminie znacznie lepiej od optymistycznej wersji lokaty. Co prawda, w skali roku nie jest to dużo – 0,9% zysku vs 2,7% straty, ale w długim terminie, wraz z procentem składanym robi to bardzo dużą różnicę. Możesz to zobaczyć poniżej:

Mimo, iż lokata na 8 lub choćby 10% może Ci się wydawać bardzo atrakcyjna, nie powinieneś traktować jej jako długoterminową inwestycję, która ma szanse ochronić Twój majątek przed inflacją i sprawić, iż będziesz „bogaty”. Przynajmniej do czasu, w którym realne oprocentowanie nie będzie wyższe od inflacji.

Teraz już wiesz o co chodzi w cytacie Robert G. Allan….

Ilu znasz milionerów, którzy stali się bogaci poprzez inwestowanie na kontach oszczędnościowych? Nie mam nic więcej do dodania

Nie ma darmowych obiadów

Powyższa analiza miała na celu zobrazowanie różnicy między długoterminowym oszczędzaniem na lokatach i długoterminowym inwestowaniem w akcje lub nieruchomości. Zdecydowanie lepiej pod kątem łącznej stopy zwrotu wypadły te drugie. Jednak, jak już pewnie wiesz, na tym świecie nie ma nic za darmo. Potencjalnie wyższe zyski z akcji i nieruchomości łączą się z większym ryzykiem. Ceny akcji są zmienne i może się okazać, iż kupiony przez Ciebie ETF na światowy indeks akcji spółek dywidendowych po roku będzie warty…20% mniej niż w momencie zakupu – choćby nominalnie. Takiego zjawiska nie doświadczysz lokując pieniądze na koncie oszczędnościowym. Ceną za wyższy zysk jest tu krótko i średniookresowa zmienność.

Na poniższym wykresie możesz zobaczyć jak w ciągu ostatnich 10 lat zachowywał się kurs ETF-a Vanguard FTSE All-World High Dividend Yield UCITS ETF z uwzględnieniem dywidend i w złotówkach (na podstawie atlasetf.pl). Ogólnie, w długim terminie rośnie, ale zobacz co się stało w 2020 roku… Myślisz, iż warto było zainwestować w taki ETF-a na rok w 2019 roku, żeby wyjąć pieniądze w 2020 roku? Chyba nie bardzo… Dlatego cały czas wcześniej pisałem o inwestowaniu długoterminowym.

Średnie roczne wzrosty wartości zarówno dla akcji jak i nieruchomości, które wcześniej podawałem pochodzą z długiego, co najmniej kilkunastoletniego okresu. Dopiero wtedy zyski z tych aktywów zaczynają być przewidywalne. Patrząc na najpopularniejszy na świecie amerykański indeks akcji S&P 500, w okresie 50 lat między 1971, a 2021:

80% pojedynczych rocznych okresów było wzrostowych (nominalnie). Niby dużo, ale… w lokatach jest 100%
93% 10-letnich okresów było wzrostowych. To już prawie 100%, ale wciąż jest ryzyko.
100% 15-letnich okresów było wzrostowych, a najniższy średnioroczny zysk przekroczył 4%
100% 25-letnich okresów było wzrostowych, a najniższy średnioroczny zysk przekroczył 9%

To właśnie dlatego długi okres w inwestowaniu w akcje to co najmniej kilkanaście lat.

Tak samo nieruchomości. W długim terminie rosną, ale zobacz co się stało w latach 2008 do 2013.

Po bańce w roku 2007, ceny nieruchomości potrzebowały kilku lat, żeby wrócić do podobnych poziomów. Zgadnij kiedy kupiłem swoje pierwsze mieszkanie? Tak w 2007. Czy żałuję? Zupełnie nie. Nie zamierzałem go gwałtownie sprzedawać. Przez kilka lat w nim mieszkałem, a potem wynajmowałem. Zupełnie nie interesowała mniej jego aktualna cena. Teraz, po kilkunastu latach mógłbym go sprzedać za około 60-80% więcej. Oczywiście wciąż nominalnie. Biorąc jednak pod uwagę zarówno czynsz najmu, jaki i wzrost wartości, choćby mieszkanie kupione na „górce cenowej” ochroniło mój majątek przed inflacją. Konto oszczędnościowe by tego na pewno nie zrobiło.

Z drugiej strony – za 2 miesiące zamierzam zainwestować w kolejną nieruchomość. Zgadnij gdzie trzymam pieniądze na sfinalizowanie transakcji? choćby przez myśl mi nie przyszło, żeby zainwestować je w akcje. Mogłoby się wtedy okazać, iż dokładnie za 2 miesiące rynek wyceni je na 10% mniej. I za co ja wtedy kupię mieszkanie? Trzymam je oczywiście na kontach oszczędnościowych akceptując niewielką, ale pewną realną stratę.

Podsumowanie

Jeżeli zależy Ci na przechowaniu swoich środków w krótkim okresie lub na stworzeniu poduszki bezpieczeństwa – lokata na 8% wydaje się być dobrym rozwiązaniem. Masz praktycznie 100% pewność nominalnego zysku, ale też niedużej realnej straty.

Jeżeli jednak myślisz o inwestowaniu w dłuższym terminie, aby mieć szanse zachować realną wartość Twojego majątku, przynajmniej część środków powinieneś rozważyć zainwestowanie w bardziej ryzykowne aktywa, których wartość rośnie w długim okresie. Jak dużą część? To już zależy od Twojego doświadczenia, skłonności do ryzyka i strategii. Najgorszą rzeczą dla Twoich finansów, którą możesz zrobić to zainwestować dużą kwotę na rynku akcji i uciec z niego po kilku miesiącach, ze strachu, ponieważ ceny akcji spadną.

Ja rekomenduje zacząć ostrożnie i powoli zwiększać udział ryzykownych aktywów. W książce Finansowa Podróż. Wyrusz w drogę do spokoju, szczęścia i wolności osobistej, szeroko opisałem ten temat w rozdziale „Jak budowałbym portfel gdybym zaczynał od początku”. Przykładowy rozwój portfela wygląda tam mniej więcej tak: