2 godzin temu
Parki handlowe wchodzą w fazę, w której o przewadze konkurencyjnej nie decyduje już sama lokalizacja, metraż ani tenant-mix, bo te elementy da się skopiować. Trudniej powielić tożsamość miejsca i jakość doświadczenia, jakie obiekt daje klientowi.
Park Handlowy Matarnia w Gdańsku, własność FREY od 2023 roku, a zarządzana przez Cushman & Wakefield, kończy modernizację, w której sztuka i zieleń są strategicznym elementem projektu, a nie dodatkiem. Efekt zostanie pokazany 23 i 24 października podczas otwarcia Parku Inspiracji.
Koniec ery samej wygody
Format parku handlowego zbudował swoją pozycję na wygodzie: szybki dojazd, parking przy wejściu, zakupy bez wchodzenia do galerii. Dziś te cechy są standardem, którego klient oczekuje. Polska jest największym rynkiem parków handlowych w Europie Środkowo-Wschodniej. Według Cushman & Wakefield przypada na nią ponad 3,37 mln mkw., czyli około jednej trzeciej zasobów regionu, a wolumen inwestycyjny w tym segmencie osiągnął w 2025 roku rekordowe 466 mln EUR. W budowie pozostaje 650 tys. mkw., z czego 90 proc. to parki handlowe. Analitycy C&W zwracają uwagę, iż rekordowa podaż może w dłuższej perspektywie oznaczać spadki wyników sprzedaży pojedynczych obiektów.
Rynek zbliża się do wysycenia. Zasoby nowoczesnej powierzchni handlowej przekroczyły 13,9 mln mkw., a wskaźnik nasycenia sięgnął 371 mkw. na 1000 mieszkańców. Z badania Cushman & Wakefield „UX retail w Polsce” wynika, iż blisko 40 proc. Polaków wybiera parki handlowe, ceniąc dobrą znajomość przestrzeni, która gwarantuje sprawne i szybkie zakupy. To atut, ale też diagnoza ograniczenia: park handlowy jest miejscem, w którym załatwia się sprawę, a nie spędza czas. jeżeli obiekt da klientowi powód, żeby został dłużej, przestaje konkurować wyłącznie parametrami, które każdy może powielić.
Modernizacja zamiast nowej budowy
FREY, francuski inwestor specjalizujący się w parkach handlowych, opiera swoją strategię na długoterminowym podejściu do nieruchomości. Zamiast tylko budować nowe obiekty, modernizuje istniejące i dostosowuje je do współczesnych oczekiwań klientów.
To wpisuje się w szerszy trend. Cushman & Wakefield opisuje obecny etap rozwoju segmentu, jako fazę dojrzałego zarządzania aktywami. Według danych C&W za pierwszy kwartał 2026 roku w największych aglomeracjach połowa nowej powierzchni powstała w wyniku rozbudowy obiektów już funkcjonujących, a nie budowy od podstaw.
Podejście ma dwa wymiary. Środowiskowy: rezygnacja z wyburzeń i nowej zabudowy oznacza uniknięty ślad węglowy, brak zapotrzebowania na kolejne grunty i ponowne wykorzystanie istniejącej infrastruktury. Biznesowy: modernizacja jest szybsza niż budowa od podstaw, a obiekt przez cały czas pozostaje otwarty, co zapewnia ciągłość przychodów najemcom i właścicielowi. Prace w Matarni prowadzone były etapami właśnie po to, by park działał bez przerwy.
– Modernizacja przy otwartym obiekcie to wyzwanie logistyczne i operacyjne, ale z perspektywy zarządzania aktywem to rozwiązanie, które się broni. Nasi najemcy przez cały ten czas prowadzą sprzedaż, a klienci obserwują zmianę na bieżąco. Wymaga to precyzyjnego planowania etapów prac i stałej komunikacji, ale efektem jest obiekt, który zyskuje nową jakość bez utraty ciągłości działania – mówi Katarzyna Szymańska, Dyrektor Parku Handlowego Matarnia.
Co się zmieniło?
Elewacja zyskała drewno i naturalne materiały, odchodząc od typowej dla formatu estetyki prostych brył. Na terenie parku posadzono 28 dojrzałych drzew, a towarzyszą im kilkadziesiąt gatunków krzewów i bylin oraz domki dla owadów i ptaków, wspierające lokalną bioróżnorodność. Powstały strefy wypoczynku, a niedługo pojawi się nowy plac zabaw. To infrastruktura, która daje klientom powód do dłuższego pobytu.
Przebudowano też parking. Wbrew intuicyjnemu założeniu, iż zieleń i strefy odpoczynku powstają kosztem miejsc postojowych, reorganizacja pozwoliła zwiększyć ich liczbę. Dobrze zaprojektowana modernizacja nie wymaga wyboru między funkcjonalnością a jakością przestrzeni.
Sztuka, jako narzędzie, nie dekoracja
Najbardziej wyrazistym elementem zmiany są murale czworga artystów: Piotra „Tuse” Jaworskiego, znanego z fotorealistycznych realizacji w Gdańsku, M-City (Mariusza Warasa), jednego z najbardziej rozpoznawalnych polskich twórców street artu, Włocha Alessandro Etsoma, autora naturalistycznych murali z motywami roślin i zwierząt, oraz Krasera z Mediolanu, który łączy realizm, surrealizm i kaligrafię. Artyści otrzymali dużą swobodę twórczą, bez narzuconego tematu. Z perspektywy zarządzania obiektem to decyzja o konkretnych konsekwencjach: ściany, które mogły generować przychód, jako powierzchnia reklamowa, zostały oddane artystom. W zamian obiekt zyskuje trwały element tożsamości. Reklama ma datę ważności i jest wymieniana, co kilka tygodni, a mural zostaje na lata i z czasem staje się punktem orientacyjnym.
Otwarcie, jako aktywacja dla najemców
Zakończenie modernizacji zostanie pokazane podczas dwudniowego wydarzenia z wolnym wstępem. 23 października o 16:30 odbędzie się koncert Skolima, a 24 października w godz. 12:00–18:00 gra terenowa dla całych rodzin, zorganizowana we współpracy z Pomorskim Wojewódzkim Związkiem Szachowym i Alliance Française Gdańsk. W programie m.in. szachy, tenis stołowy, boule, labirynt i warsztaty scrapbookingu, a to wszystko w nowych strefach wypoczynkowych PH Matarnia. Zakończenie modernizacji zostanie pokazane podczas dwudniowego wydarzenia z wolnym wstępem. 23 października o 16:30 odbędzie się koncert Skolima, a 24 października w godz. 12:00–18:00 gra terenowa dla całych rodzin, zorganizowana we współpracy z Pomorskim Wojewódzkim Związkiem Szachowym i Alliance Française Gdańsk. W programie m.in. szachy, tenis stołowy, boule, labirynt i warsztaty scrapbookingu, a to wszystko w nowych strefach wypoczynkowych PH Matarnia.
Wydarzenie ma zwiększyć ruch w obiekcie i przełożyć go na sprzedaż u najemców. W dniach otwarcia zakupy będą premiowane: za zakupy od 300 zł klienci otrzymają kartę podarunkową o wartości 50 zł z nadrukiem grafiki muralu Tuse, a za zakupy od 450 zł kartę i limitowaną torbę z grafiką Tuse (nagrody na maksymalnie 2 paragonach, do wyczerpania zapasów). Dodatkowo sklepy przygotowały własne promocje i rabaty.
Czego uczy ten przypadek?
Doświadczenie Matarni prowadzi do kilku wniosków istotnych dla rynku. Po pierwsze, tożsamość miejsca przestaje być zadaniem wyłącznie marketingu i staje się kategorią zarządzania aktywem. Decyzje o materiałach, zieleni czy sztuce wpływają na to, jak obiekt jest postrzegany i jak długo klient w nim zostaje.
Po drugie, modernizacja istniejących obiektów jest realną alternatywą dla ekspansji, szczególnie przy ograniczonej dostępności atrakcyjnych gruntów i rosnących wymaganiach środowiskowych. Po trzecie, kooperacja z lokalnymi twórcami jest sposobem budowania relacji z otoczeniem i generowania uwagi, o którą coraz trudniej konkurować budżetem reklamowym.
Wreszcie warto rozszerzyć zestaw mierzonych wskaźników. Obok footfallu coraz istotniejsze stają się czas spędzony w obiekcie i sentyment, bo to one pokazują, czy miejsce daje klientowi powód do powrotu.
– Park Inspiracji to dla nas dopiero początek. Wydarzenie jest okazją, żeby sprawdzić, jak zmiana przestrzeni przekłada się na zachowania klientów i wyniki najemców, a doświadczenia z otwarcia Parku Inspiracji w Matarni chcemy wykorzystać przy kolejnych działaniach – dodaje Paulina Renka, Marketing Manager Parku Handlowego Matarnia, Cushman & Wakefield.
Przypadek gdańskiego parku pokazuje kierunek, w którym zmierza cały format: przyszłość parków handlowych to nie kolejne metry kwadratowe, ale kolejne powody, dla których klient chce w danym miejscu zostać dłużej.
Park Handlowy Matarnia to największy park handlowy w Trójmieście. Na powierzchni najmu (GLA) wynoszącej ok.55 000 mkw. działa ponad 70 sklepów i punktów usługowych, wśród nich MediaMarkt, OBI, H&M, TK Maxx i SportsDirect.com. Do dyspozycji klientów pozostaje bezpłatny parking. Obiekt położony jest przy obwodnicy trójmiejskiej S6, około 10 km od centrum Gdańska i 2 km od portu lotniczego im. Lecha Wałęsy. Właścicielem i inwestorem parku handlowego jest francuska firma FREY, a zarządcą Cushman & Wakefield.
