AXI IMMO: Popyt netto wzrósł o 58 proc., a podaż dużych modułów zmienia układ sił na rynku magazynowym [RAPORT]

Polski rynek magazynowy w pierwszej połowie 2026 r. wszedł w nową fazę cyklu. Popyt brutto wzrósł o 21% r/r, popyt netto aż o 58% r/r, a współczynnik pustostanów spadł do 6,3%. Wolumen powierzchni w budowie obniżył się do najniższego poziomu od ponad dziewięciu lat – wynika z najnowszego raportu magazynowego AXI IMMO pt.: „Rynek magazynowy w Polsce I poł. 2026 r.”.

Według ekspertów AXI IMMO rosnąca aktywność najemców przy ograniczonej nowej podaży będzie wspierać dalszy spadek dostępności powierzchni oraz stopniowy wzrost czynszów na wybranych rynkach w konsekwencji wywoła wzrost inwestycji spekulacyjnych.

1,23 mln mkw. nowej powierzchni

Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowo-produkcyjnej w Polsce wzrosły na koniec czerwca 2026 r. do 38,01 mln mkw. W pierwszym półroczu deweloperzy dostarczyli 1,23 mln mkw. nowej powierzchni. Aktywność deweloperska pozostaje jednak ostrożna. W budowie znajdowało się 1,30 mln mkw., czyli o 11% mniej niż rok wcześniej. Powierzchnia realizowana spekulacyjnie stanowiła jedynie 38,6% wszystkich inwestycji w trakcie realizacji.

Najemcy podpisali umowy na łącznie 3,51 mln mkw. powierzchni. To drugi pod względem powierzchni wynajętej wynik dla pierwszego półrocza w historii polskiego rynku magazynowego. Najlepsze półrocze do tej pory zanotowano w 2022 r. Szczególnie istotny był wzrost popytu netto obejmującego nowe umowy i ekspansje, którego udział w całkowitym wolumenie najmu wzrósł do 60%.

– Po raz pierwszy od kilku kwartałów obserwujemy powrót przewagi nowych umów nad renegocjacjami. Popyt netto przekroczył 2,1 mln mkw., co pokazuje, iż firmy nie tylko zabezpieczają istniejące lokalizacje, ale rozwijają działalność i rozbudowują sieci dystrybucji obejmujące nie tylko rynek krajowy, ale też europejski. To pozytywny sygnał zmiany nastawienia najemców i dobra prognoza dla dalszego wzrostu sektora magazynowego w Polsce – komentuje Reanata Osiecka, Właścicielka, Partner Zarządzająca, AXI IMMO.

Aktywność najemców

Jednym z głównych motorów wzrostu pozostaje sektor logistyczny i e-commerce. Szczególną aktywnością wykazały się azjatyckie platformy sprzedażowe rozwijające operacje logistyczne w Europie. Tylko w pierwszej połowie roku odpowiadały one za ponad 400 tys. mkw. wynajętej powierzchni magazynowej w Polsce.

Największą aktywność najemców odnotowano w województwie śląskim, gdzie wynajęto 621 tys. mkw. powierzchni, z czego aż 74% stanowiły nowe umowy i ekspansje. Wysokie wyniki osiągnęły również województwa: dolnośląskie (581 tys. mkw.), łódzkie (572 tys. mkw.), mazowieckie (554 tys. mkw.) oraz wielkopolskie (533 tys. mkw.).

– Polska pozostaje jednym z najważniejszych hubów logistycznych Europy Środkowo-Wschodniej. Widzimy dużą aktywność podmiotów obsługujących międzynarodowy e-commerce, operatorów logistycznych oraz firm z sektora handlowego. Jednocześnie gwałtownie maleje liczba dostępnych dużych modułów magazynowych, szczególnie tych przekraczających 15 tys. mkw. W kolejnych miesiącach najemcy zainteresowani dużymi powierzchniami, w wybranych lokalizacjach, mogę mieć trudności z ich znalezieniem – dodaje Renata Osiecka.

Malejąca dostępność powierzchni znajduje odzwierciedlenie we wskaźnikach rynkowych. Na koniec czerwca br. współczynnik pustostanów wyniósł 6,3%, spadając o 1,8 p.p. rok do roku. Największy spadek dostępności odnotowano w województwie lubuskim, gdzie poziom pustostanów obniżył się o 10 p.p. r/r. Wśród największych rynków współczynnik powierzchni niewynajętej najbardziej obniżył się na Dolnym Śląsku, gdzie pustostan spadł o 5 p.p. r/r do 5,0%.

Inwestorzy wracają po portfele magazynowe

Po stronie podaży deweloperzy przez cały czas preferują realizację inwestycji zabezpieczonych umowami pre-let. Rosnący popyt netto i spadające pustostany mogą jednak stopniowo zachęcać do uruchamiania nowych projektów, z większym udziałem części spekulacyjnej.

Równolegle poprawia się sytuacja na rynku inwestycyjnym. W pierwszej połowie 2026 r. wolumen transakcji w sektorze magazynowo-produkcyjnym osiągnął 782 mln EUR, co oznacza wzrost o 13% r/r i 26% udziału w całkowitym wolumenie inwestycyjnym na rynku nieruchomości komercyjnych. Szczególnie widoczny był powrót dużych transakcji portfelowych, które odpowiadały za niemal połowę całkowitego wolumenu.

– Powrót transakcji portfelowych pokazuje, iż inwestorzy postrzegają sektor magazynowy jako jeden z najbardziej stabilnych segmentów rynku nieruchomości. Największą uwagę inwestorów przyciągają nowoczesne obiekty z długimi umowami najmu, projekty BTS oraz aktywa typu cross-dock. Jednocześnie ograniczona nowa podaż i perspektywa wzrostu czynszów wzmacniają fundamenty inwestycyjne rynku – mówi Grzegorz Chmielak, Head of Capital Markets, Head of Valuation & Advisory, AXI IMMO.

Według prognoz AXI IMMO druga połowa 2026 r. powinna przynieść utrzymanie wysokiej aktywności najemców, dalszy spadek pustostanów i stopniowy wzrost czynszów na wybranych rynkach. Najemcy poszukujący dużych powierzchni będą zmuszeni rozważać najem projektów w formule pre-let, co dodatkowo może wspierać aktywność deweloperską w kolejnych kwartałach. Jednocześnie sektor magazynowy pozostanie jednym z najbardziej atrakcyjnych segmentów rynku nieruchomości komercyjnych dla inwestorów instytucjonalnych.