Banki o zielonym finansowaniu: nowa era dla rynku nieruchomości komercyjnych

Już niedługo właściciele nieruchomości komercyjnych stawiający na zrównoważone budownictwo będą mogli liczyć na preferencyjne warunki finansowania. Z kolei brak inwestycji w zielone rozwiązania może w przyszłości oznaczać dla nich ryzyko nieotrzymania kredytu, wynika z najnowszego raportu firmy doradczej Colliers pt. „Green Real Estate Financing: Banks’ Approach and Expectations” (Zielone finansowanie nieruchomości: strategie i oczekiwania banków).

W dobie dynamicznych zmian regulacyjnych – takich jak Taksonomia UE, SFDR, CSRD czy EPBD – zielone finansowanie staje się nie tylko odpowiedzią na wymogi prawne, ale również strategicznym narzędziem budowania wartości, ograniczania ryzyka i zwiększania konkurencyjności aktywów. Raport Colliers pokazuje, iż ESG (Environmental, Social, Governance) przestaje być dodatkiem – staje się fundamentem decyzji kredytowych i inwestycyjnych.

– Banki coraz częściej traktują aspekty zrównoważonego rozwoju jako najważniejszy element oceny ryzyka i wartości inwestycji. Dla inwestorów oznacza to konieczność przygotowania się na bardziej rygorystyczne wymagania – ale też szansę na podniesienie jakości technicznej budynku. W perspektywie długoterminowej przekłada się to na większą atrakcyjność dla najemców, stabilność przepływów z najmu oraz ograniczenie ryzyk związanych z danym aktywem. Dotyczy to zarówno ryzyk inwestycyjnych czy regulacyjnych, jak i fizycznych – związanych z realnymi skutkami zmian klimatu oraz tranzycyjnych – wynikających z transformacji w kierunku gospodarki niskoemisyjnej – mówi Izabela Makowska-Kwiecińska, Associate Director, Strategic Advisory, ESG w Colliers.

Wymagania banków

Raport prezentuje analizę sześciu kluczowych obszarów: strategie zrównoważonego rozwoju w bankach, wymagania techniczne wobec budynków, zastosowanie Taksonomii EU i SFDR, wpływ czynników związanych ze zrównoważonym rozwojem na decyzje kredytowe, rozwój zielonych instrumentów finansowych oraz bariery i wyzwania związane z finansowaniem transformacji energetycznej. Publikacja podkreśla rosnące znaczenie planów dekarbonizacji, certyfikatów środowiskowych (BREEAM, LEED, WELL), zgodności z CRREM oraz jakości danych energetycznych jako warunków uzyskania finansowania.

Wymagania techniczne banków wobec nieruchomości komercyjnych zmierzają w kierunku większej przejrzystości, mierzalności i zgodności z celami klimatycznymi. Liderzy rynku nieruchomości komercyjnych powinni być przygotowani na wykazanie zgodności z CRREM, przedstawienie planów dekarbonizacji oraz posiadanie uznanych certyfikatów środowiskowych. Elementy te stają się integralną częścią oceny ryzyka i opłacalności finansowej aktywów nieruchomościowych.

Wycena nieruchomości również dostosowuje się do rosnącej roli zrównoważonego rozwoju. Wraz z tym, jak instytucje finansowe coraz częściej uwzględniają kryteria zrównoważonego rozwoju w swoich decyzjach kredytowych, rzeczoznawcy aktualizują swoje podejścia, by lepiej odzwierciedlać wpływ czynników środowiskowych, społecznych i ładu korporacyjnego na wartość aktywów. Czynniki związane ze zrównoważonym rozwojem stają się dziś nieodłącznym elementem analiz due diligence i wycen, wpływającym na ocenę ryzyka oraz długoterminowej wartości nieruchomości.

– Uwzględnienie aspektów zrównoważonego rozwoju nie wymaga rewolucji w pracy rzeczoznawców, ale z pewnością wymaga szerszej perspektywy i zrozumienia wpływu regulacji na wartość nieruchomości. ESG to już nie trend – to nowy standard rynkowy – komentuje Alicja Zajler, Director, Valuation & Advisory Services, Colliers.

Obowiązki i szanse

Analiza Colliers zawiera również wypowiedzi przedstawicieli sektora nieruchomości komercyjnych i mieszkaniowych, którzy dzielą się swoimi doświadczeniami w zakresie zielonego finansowania. Podkreślają oni, iż zgodność z wytycznymi zrównoważonego rozwoju to nie tylko obowiązek, ale także szansa na zwiększenie wartości aktywów, ograniczenie ryzyka inwestycyjnego i budowanie przewagi konkurencyjnej. Przykłady firm takich jak Skanska, AFI Poland i Peakside Capital pokazują, iż inwestycje w efektywność energetyczną, certyfikację i zgodność regulacyjną przynoszą wymierne korzyści finansowe i wizerunkowe.

Zgodnie z raportem banki coraz częściej oczekują od inwestorów nie tylko deklaracji, ale konkretnych działań: planów modernizacji, harmonogramów inwestycyjnych, analiz CRREM oraz przejrzystości w zakresie danych środowiskowych. Jednocześnie zauważalna jest potrzeba standaryzacji podejścia do zrównoważonego rozwoju – zarówno po stronie banków, jak i inwestorów.

– Nasz raport to praktyczny przewodnik dla inwestorów i właścicieli nieruchomości, którzy chcą skutecznie poruszać się w nowym krajobrazie finansowania. Zawiera konkretne wskazówki, jak przygotować się do rozmów z bankami, jak budować realistyczne i ambitne plany dekarbonizacji, a także jak łączyć różne źródła finansowania – od kredytów bankowych po zielone obligacje i fundusze unijne – aby efektywnie przeprowadzić transformację. Banki oczekują dziś nie tylko deklaracji, ale konkretnych działań i przejrzystości, dlatego tak ważne jest, by dobrze przygotować się na zmiany, które już są częścią nowego standardu rynkowego – podkreśla Dorota Wysokińska-Kuzdra, Senior Partner, Corporate Finance & Living Services | CEE w Colliers.

Rynek finansowania nieruchomości komercyjnych w Polsce przechodzi istotną transformację, a kwestie zrównoważonego rozwoju stają się coraz ważniejszym elementem procedur kredytowych. Zrozumienie podejścia banków w tym zakresie jest najważniejsze dla zapewnienia dostępu do finansowania i zwiększenia wartości aktywów.

W nadchodzących latach można spodziewać się, iż banki będą wymagać coraz bardziej kompleksowych i ambitnych strategii środowiskowych. Tylko najwyższej jakości projekty będą w stanie spełnić kryteria kwalifikacyjne dla zielonego finansowania.

***

Publikacja stanowi kompleksową analizę podejścia sektora bankowego do finansowania zrównoważonych inwestycji nieruchomościowych w Polsce. Raport oparty jest na badaniu jakościowym oraz wywiadach eksperckich przeprowadzonych wśród przedstawicieli 12 wiodących banków – zarówno krajowych, jak i międzynarodowych – aktywnych w finansowaniu nieruchomości komercyjnych. Rozmowy odbyły się w okresie od marca do maja 2025 roku i objęły osoby odpowiedzialne za finansowanie projektów nieruchomościowych, zarządzanie ryzykiem oraz wdrażanie polityki zrównoważonego rozwoju.