2 godzin temu
Fannie Mae – filar amerykańskiego rynku hipotecznego, instytucja nadzorowana przez federalny rząd – od tego tygodnia akceptuje kredyty mieszkaniowe zabezpieczone kryptowalutami. Pierwszy taki produkt wprowadzony został we współpracy firmy hipotecznej Better Home & Finance z giełdą Coinbase. Dla rynku finansowego to sygnał, który trudno zlekceważyć: cyfrowe aktywa właśnie weszły do głównego nurtu finansowania nieruchomości w USA.
Mechanizm jest stosunkowo prosty, choć wymaga uwagi. Kupujący nieruchomość zaciąga dwa kredyty jednocześnie. Pierwszy to klasyczna hipoteka – 15- lub 30-letnia, o stałym oprocentowaniu, spełniająca wszystkie wymogi Fannie Mae. Drugi to pożyczka na sfinansowanie wkładu własnego, zabezpieczona bitcoinem lub stablecoinem USDC zdeponowanym na koncie powierniczym Better w systemie Coinbase Prime.
Oba kredyty mają taką samą stopę procentową i harmonogram spłat. Kredytobiorca dokonuje jednej łącznej płatności miesięcznej – i to jest, jak zapewnia Better, nowość na rynku.
Konkretny przykład: przy zakupie domu za 500 tys. dolarów nabywca zastawia bitcoiny warte 250 tys. dolarów i na tej podstawie otrzymuje 100 tys. dolarów pożyczki na wkład własny. Kryptowaluty pozostają zablokowane na koncie powierniczym do momentu pełnej spłaty zobowiązania, po czym wracają do właściciela. W przypadku bitcoina wymagane zabezpieczenie to 250 proc. wartości pożyczki. Dla bardziej stabilnego USDC – 125 proc.
Co istotne – produkt nie przewiduje mechanizmu margin call. jeżeli kurs bitcoina spadnie, warunki kredytu nie ulegają zmianie, dopóki raty są płacone terminowo. Ryzyko utraty zastawu pojawia się dopiero po 60 dniach opóźnienia w spłacie – dokładnie tak, jak w przypadku zwykłej hipoteki.
Wyższy koszt, ale bez podatku od zysków
Jest jednak haczyk, o którym warto wiedzieć. Oprocentowanie nowego produktu jest wyższe o 0,5 do 1,5 punktu procentowego w porównaniu ze standardowym 30-letnim kredytem. Kredytobiorca obsługuje de facto dwa zobowiązania, choćby jeżeli technicznie płaci jedną ratę.
Vishal Garg, szef Better, argumentuje jednak, iż dla wielu posiadaczy kryptowalut ten dodatkowy koszt i tak jest niższy niż rachunek podatkowy, jaki musieliby zapłacić, sprzedając bitcoina na wolnym rynku. W amerykańskim systemie podatkowym sprzedaż kryptowalut z zyskiem oznacza podatek od zysków kapitałowych, który – w zależności od okresu posiadania i progu dochodowego – może sięgnąć choćby kilkudziesięciu procent. Nowy produkt pozwala tego uniknąć. Posiadacze USDC dostają dodatkowy bonus: ich stablecoiny przez cały czas generują odsetki, co częściowo kompensuje wyższe oprocentowanie.
41 proc. Amerykanów nie kupuje domu, bo nie ma gotówki – choć majątek ma
Kontekst jest tutaj równie istotny jak sam produkt. Mediana wieku Amerykanina kupującego pierwsze mieszkanie sięgnęła w 2025 roku rekordowych 40 lat. Typowa rodzina przeznacza 36 proc. dochodów na samą ratę hipoteki. Dla rodzin o niższych dochodach to ponad 70 proc.
Tymczasem – jak wynika z danych Better – aż 41 proc. amerykańskich rodzin rezygnuje z zakupu nieruchomości nie dlatego, iż nie posiada żadnego majątku, ale dlatego, iż nie dysponuje gotówką na wkład własny. W tej grupie jest wielu posiadaczy kryptowalut, którzy zbudowali istotną pozycję inwestycyjną, ale nie chcą jej upłynniać – ze względu na podatki i oczekiwanie dalszych wzrostów.
Mark Troianovski z Coinbase trafnie ujął istotę zmiany: mechanizm zaciągania pożyczek pod zastaw aktywów zamiast ich sprzedaży był dotychczas przywilejem klientów private bankingu. Teraz ta sama logika zaczyna działać dla posiadacza bitcoinów kupującego dom na amerykańskim przedmieściu.
Nie pierwsza kryptohipoteka, ale pierwsza z rządowym parasolem
Trzeba oddać sprawiedliwość – hipoteki zabezpieczone kryptowalutami nie są absolutną nowością. Fintech Milo oferuje je od lat i w lutym tego roku pochwalił się przekroczeniem progu 100 mln dolarów udzielonych kredytów. Tyle iż produkty Milo są droższe, wymagają pełnego zabezpieczenia w kryptowalutach i nie mają gwarancji federalnej.
Wejście Fannie Mae zmienia dynamikę fundamentalnie. Te kredyty będą skupowane przez agencję na takich samych zasadach jak zwykłe hipoteki conforming – co oznacza, iż trafią na rynek wtórny, do puli papierów wartościowych zabezpieczonych hipotekami (MBS). Dla inwestorów instytucjonalnych to zupełnie nowa kategoria ryzyka do oceny.
Administracja Trumpa torowała drogę od miesięcy
Produkt nie pojawił się w próżni politycznej. Już w czerwcu 2025 roku dyrektor Agencji Finansowania Mieszkalnictwa (FHFA) William Pulte wydał Fannie Mae i Freddie Mac polecenie przygotowania systemów do uwzględniania kryptoaktywów w procesie oceny zdolności kredytowej. Decyzja wywołała wówczas ostrą krytykę senatorów Elizabeth Warren i Jeffa Merkleya, którzy ostrzegali przed wpuszczeniem do systemu hipotecznego aktywów o skrajnej zmienności cenowej.
Te zastrzeżenia nie zniknęły – ale administracja Trumpa konsekwentnie stawiała na integrację kryptowalut z głównym nurtem finansów. Czwartkowe ogłoszenie jest naturalnym zwieńczeniem tego procesu.
Warto dodać, iż w lutym kryptowalutowy fundusz Framework Ventures kupił 10 proc. akcji Better za ok. 45 mln dolarów. Garg realizuje ambitną wizję – oprócz kryptohipotek planuje wprowadzenie tzw. Home Token, czyli tokenizację samego procesu hipotecznego.
Co dalej? Bitcoin to dopiero początek
Na razie zabezpieczeniem mogą być wyłącznie bitcoin i USDC. Garg zapowiada jednak, iż stworzona infrastruktura jest gotowa do obsługi dowolnych tokenizowanych aktywów – od etheru, przez akcje Apple’a i Amazona, po jednostki funduszy inwestycyjnych czy obligacje trzymane na kontach emerytalnych IRA.
Jeśli ta wizja się zmaterializuje, konsekwencje wykroczą daleko poza rynek nieruchomości. Zmieni się sposób myślenia o zabezpieczeniach kredytowych, o roli brokerów, o zarządzaniu majątkiem. Granica między finansami tradycyjnymi a cyfrowym ekosystemem kryptowalut – i tak już cienka – praktycznie przestanie istnieć.
Kluczowe pytanie na najbliższe kwartały brzmi: jak na nowy profil ryzyka zareagują inwestorzy kupujący papiery MBS? Bo to oni ostatecznie zdecydują, czy kryptohipoteka Fannie Mae stanie się masowym produktem – czy pozostanie ciekawostką dla wąskiej grupy cyfrowych bogaczy.
Źródło: Reuters, WSJ, Coinbase
