Boom na ziemię rolną! Ceny rosną szybciej niż mieszkań

Rynek gruntów rolnych w Polsce wciąż pozostaje jednym z najbardziej dynamicznych segmentów nieruchomości. Najnowsze dane pokazują, iż w wielu regionach ceny ziemi rolniczej rosną znacznie szybciej niż ceny działek budowlanych czy mieszkań.

Boom na ziemię rolną! Ceny rosną szybciej niż mieszkań

W części województw podwyżki w ciągu roku przekroczyły choćby 20 proc., a w kilku regionach średnie ceny hektara zaczynają zbliżać się do symbolicznej bariery 100 tys. zł.

W niektórych regionach ziemia podrożała choćby o 25 proc.

Największe wzrosty cen odnotowano w południowej i centralnej Polsce.

Najmocniej w ciągu roku podrożały grunty w:

• woj. świętokrzyskim – aż o 25 proc.,
• woj. podkarpackim – o ponad 21 proc.,
• woj. zachodniopomorskim – o ponad 20 proc.,
• woj. łódzkim – blisko 20 proc.,
• woj. podlaskim – niemal 19 proc..

Oznacza to, iż w wielu regionach hektar ziemi rolnej drożał szybciej niż większość nieruchomości w Polsce.

Wielkopolska przez cały czas najdroższa

Najwyższe ceny ziemi rolnej od lat utrzymują się w zachodniej części kraju. Liderem pozostaje województwo wielkopolskie, gdzie średnia cena transakcyjna hektara wynosi już około 97,4 tys. zł.

Wysokie ceny utrzymują się także w:

• woj. kujawsko-pomorskim – ponad 82 tys. zł/ha,
• woj. podlaskim – ponad 79 tys. zł/ha,
• woj. mazowieckim i łódzkim – ponad 72 tys. zł/ha.

W praktyce oznacza to, iż w niektórych regionach Polski zakup większego gospodarstwa wymaga już wielomilionowych nakładów.

Najlepsze gleby kosztują ponad 120 tys. zł za hektar

Jeszcze wyższe ceny osiągają grunty o najlepszej jakości. Ziemie zaliczane do klas I, II i IIIa są szczególnie poszukiwane przez rolników oraz inwestorów.

W takich przypadkach ceny potrafią przekraczać:

• 120 tys. zł/ha w Wielkopolsce,
• ponad 110 tys. zł/ha na Podlasiu,
• blisko 100 tys. zł/ha w woj. kujawsko-pomorskim.

Dla porównania najsłabsze gleby, zaliczane do klas V i VI, kosztują od około 32 tys. zł/ha w woj. zachodniopomorskim do ponad 70 tys. zł/ha w Wielkopolsce.

Są też regiony, gdzie ceny rosną wolniej

Nie wszędzie jednak dynamika wzrostów jest tak wysoka. W kilku województwach ceny ziemi zmieniały się znacznie wolniej.

Najmniejsze wzrosty zanotowano w:

• woj. opolskim – zaledwie 0,3 proc.,
• woj. lubelskim – około 1,5 proc..

W woj. warmińsko-mazurskim odnotowano choćby niewielki spadek cen.

Ziemia rolna przez cały czas znacznie tańsza niż działki budowlane

Mimo dynamicznych wzrostów ziemia rolna wciąż jest znacznie tańsza niż działki przeznaczone pod zabudowę.

Średnie ceny parceli budowlanych wynoszą od około 114 do 159 zł za metr kwadratowy. Tymczasem grunty rolne kosztują przeciętnie od około 4 do niecałych 10 zł za metr kwadratowy.

W praktyce oznacza to, iż ziemia rolna jest średnio aż szesnaście razy tańsza od działek budowlanych.

Odrolnienie ziemi nie zawsze jest proste

Wielu właścicieli gruntów rozważa przekształcenie ziemi rolnej w działki budowlane, jednak procedura ta jest kosztowna i często skomplikowana.

Koszt odrolnienia jednego hektara może wynosić nawet:

• od około 87 tys. zł do ponad 437 tys. zł,
• a dodatkowo przez kolejne 10 lat trzeba płacić roczne opłaty sięgające kilkudziesięciu tysięcy złotych.

Co więcej, nie każdą ziemię można odrolnić. W przypadku najlepszych gleb potrzebna jest zgoda ministra rolnictwa.

Od 1 lipca 2026 r. procedury mają być jeszcze bardziej restrykcyjne – odrolnienie będzie możliwe tylko na terenach wskazanych w planach zagospodarowania jako obszary uzupełnienia zabudowy.

Ziemia rolnicza daje dziś większą siłę nabywczą

Dynamiczne wzrosty cen gruntów sprawiają, iż wartość gospodarstw rolnych rośnie. W wielu przypadkach sprzedaż ziemi pozwoliłaby dziś kupić większe mieszkanie niż jeszcze rok temu.

Przy przeciętnej powierzchni gospodarstwa wynoszącej około 11,75 ha, rolnik sprzedający całość gruntów mógłby kupić w stolicy województwa mieszkanie o powierzchni od około 44 do ponad 90 metrów kwadratowych.

To pokazuje, iż ziemia rolna pozostaje jednym z najbardziej stabilnych i gwałtownie rosnących aktywów w polskiej gospodarce. Wiele wskazuje na to, iż w najbliższych latach jej wartość przez cały czas będzie rosła – szczególnie w regionach o dobrej jakości gleb i silnym rolnictwie.