1 tydzień temu
Wolumen inwestycyjny na rynku nieruchomości magazynowych w I kwartale tego roku osiągnął wartość ponad 202 mln EUR, co stanowi prawie 50-procentowy wzrost rok do roku.
Następne kwartały tego roku mogą przynieść powrót transakcji portfelowych, co dowodzi dużego zaufania funduszy w stosunku do polskiego sektora – tak wynika z analizy Cushman & Wakefield.
Zwiększona aktywność kapitałowa i powrót transakcji portfelowych
– W pierwszym kwartale tego roku wolumen inwestycji w sektorze logistycznym w Polsce osiągnął ponad 202 mln EUR, co stanowi wzrost o 47 proc. w porównaniu do tego samego okresu w zeszłym roku. Dowodzi to, iż aktywność inwestorów w tym segmencie przez cały czas przyspiesza, z około 2 mld EUR kapitału w tej chwili poszukującego możliwości inwestycyjnych. Na rynku widoczny jest znaczący powrót skali, co odzwierciedla ponowne zainteresowanie transakcjami portfelowymi. Chociaż w pierwszym kwartale 2025 roku nie sfinalizowano żadnej umowy przekraczającej 100 milionów euro, trwające procesy sugerują, iż takie transakcje mogą się zmaterializować w kolejnych miesiącach tego roku – tłumaczy Robert Tomaszewski, Senior Investment Consultant, Capital Markets Poland, Cushman & Wakefield.
Strategie inwestycyjne przez cały czas koncentrują się głównie na nowoczesnych aktywach z dużym potencjałem rewersyjnym. Jednak ten trend zaczyna się łagodzić z powodu słabszego rynku najmu i kurczącej się puli aktywów oferujących znaczący wzrost czynszów.
– W odpowiedzi inwestorzy coraz częściej celują w nieruchomości z dłuższymi WAULT, gdzie obecne ceny nie odzwierciedlają jeszcze odpowiedniej premii za długość umowy najmu. Jednocześnie na popularności zyskują transakcje typu sale-and-leaseback, oferujące inwestorom prostszą drogę do osiągnięcia swoich celów zwrotu – dodaje Robert Tomaszewski.
Stopy kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości logistycznych w Polsce pozostają zasadniczo stabilne w porównaniu do 2024 roku, z benchmarkowymi stopami kapitalizacji na poziomie około 6,25 proc., a większość transakcji zamykana jest w przedziale od 6,50 proc. do nieco poniżej 7,00 proc.. Przewidywana poprawa warunków finansowania dłużnego w nadchodzących kwartałach może stworzyć przestrzeń do kompresji stóp kapitalizacji.
Stabilny apetyt banków na finansowanie logistyki
– Największym zainteresowaniem wśród banków cieszą się nowe projekty realizowane w uznanych hubach logistycznych i wynajęte przez kilku czy też kilkunastu renomowanych najemców. Finansowanie dla budynków z jednym najemcą jest możliwe, natomiast instytucje finansowe w takim przypadku albo oczekują długoterminowej umowy albo bardzo atrakcyjnej lokalizacji i standardowych parametrów budynku, łatwo wynajmowanego dla firm z innych branż – komentuje Mira Kantor-Pikus, Partner, Equity, Debt & Alternative Investments, Capital Markets, Cushman & Wakefield.
Poziom finansowania bankowego odpowiada przeważnie 50-55 proc. wartości rynkowej nieruchomości. Marża jest ściśle uzależniona od jakości budynku, wieku, lokalizacji i najmu, a także od reputacji kredytobiorcy. W przypadku akwizycji starszych budynków banki kładą duży nacisk na kryteria ESG i uzależniają swoją decyzję od strategii dekarbonizacyjnej nabywcy. Ponadto cele związane ze zrównoważonym rozwojem mocno wpływają na samą wycenę aktywów magazynowych.
– W segmencie logistycznym sytuacja po stronie dochodów pozostaje stabilna, choć przez cały czas obserwujemy presję na efektywne czynsze wynikającą z utrzymujących się zachęt dla najemców. Coraz większe znaczenie w procesie wyceny mają również czynniki ESG – choćby jeżeli na wielu rynkach wciąż brakuje twardych danych pozwalających jednoznacznie określić wysokość tzw. „zielonych premii” czy „brązowych obniżek”. Wpływ ESG jest jednak widoczny pośrednio – poprzez koszty operacyjne budynków, poziom czynszów oraz rosnące oczekiwania inwestorów, banków i ubezpieczycieli względem aktywów spełniających najwyższe standardy zrównoważonego rozwoju – podsumowuje Marcin Malmon, Head of Valuations & Advisory, Cushman & Wakefield.
