Ceny mieszkań niższe, a jednak wyższe. Jak to wyjaśnić?

Zdjęcie: Budowa mieszkań w Warszawie 


Sprzedają się przede wszystkim tańsze i mniejsze lokale. Niemal wszyscy deweloperzy oferują rabaty, niektórzy choćby obniżają cenniki, przy czym średnia cena mieszkań rośnie. Jak to możliwe? Wszystko przez matematykę i wprowadzanie na rynek droższych lokali.


Dlaczego cena nowych mieszkań rośnie pomimo obniżek i promocji? Idealnym przykładem jest Warszawa. Serwis TabelaOfert.pl przeanalizował prawie 10 tysięcy ofert i prawie 200 inwestycji zauważył, że:


sprzedają się lepiej tańsze mieszkania w ramach danej inwestycji, w ofercie zostają droższe co podbija cenę całej inwestycji,


sprzedają się tańsze inwestycje, więc spada ich udział w ofercie, co podbija cenę całej oferty na rynku,


przede wszystkim jednak na rynek wchodzą projekty o cenie wyższej niż dotychczasowa oferta.


Pomimo iż w kilkunastu projektach deweloperzy obniżyli swoje ofertowe cenniki, to średnia cena metra kwadratowego w Warszawie wzrosła o 0,8%,


Deweloperzy wprowadzają droższe mieszkania do oferty


Jak więc wyjaśnić ogólny wzrost cen? To efekt statystyki. W ostatnich tygodniach deweloperzy wprowadzili na tyle dużo droższych mieszkań, iż podbiły one ogólną stawkę.


Największy wzrost średniej ceny zanotowano w Kielcach (+7,0%), Krakowie (+4,3%), we Wrocławiu (+2,1%), w Gdyni (+0,9%) oraz w Poznaniu (+0,2%), gdzie wprowadzono do sprzedaży projekty w droższych lokalizacjach. Podobnie było w dużych aglomeracjach – krakowskiej (bez Krakowa: +2,5%), trójmiejskiej (bez Trójmiasta: +1,5%) oraz śląskiej (bez Katowic, Chorzowa, Gliwic i innych miast na prawach powiatu: +1,0%).


Z kolei wzrosty cen w Toruniu (+1,0%), oraz w Bydgoszczy (+0,3%) spowodowane były tym, iż sprzedały się tańsze mieszkania, czyli średnia cena metra kwadratowego całej oferty – pozbawiona tych sprzedanych tańszych lokali – wzrosła.


Ceny mieszkań. Gdzie taniej, gdzie drożej?


W Szczecinie, Radomiu oraz w aglomeracjach poznańskiej (bez Poznania) i wrocławskiej (bez Wrocławia) średnia cena metra kwadratowego mieszkania prawie nie uległa zmianie (zmiany w ramach 0,1%).


W Lublinie (-1,4%), Łodzi (-1,1%), Rzeszowie (- 0,9%), Gdańsku (- 0,6%) oraz w aglomeracji warszawskiej (- 0,2% bez Warszawy) gdzie zanotowano spadek średniej ceny metra kwadratowego, głównym powodem tego spadku była nowa oferta w niższych cenach.


– Ogólny wniosek jest zatem następujący: ceny są stabilne, a zmiany wynikają niemal tylko i wyłącznie ze zmian w strukturze oferty. Mimo horrendalnie wysokich kosztów kredytów hipotecznych w Polsce nabywcy, o ile zostaną pozytywnie zweryfikowani przez banki, decydują się na zakup mieszkania korzystając z dostępnych promocji. Kupowane są jednak głównie tańsze lokale, co prowadzi do tego, iż średnia wycena metra kwadratowego z oferty rośnie – wyjaśnia Robert Chojnacki, założyciel portalu TabelaOfert.pl.