Prawdopodobnie już od lipca 2025 roku polski rynek nieruchomości czekają zmiany. Po latach apeli ze strony konsumentów, organizacji branżowych i rynkowych ekspertów, Sejm przyjął nowelizację ustawy, która zobowiązuje deweloperów do publikowania pełnych i aktualnych informacji o cenach oferowanych mieszkań. Ustawodawca jasno deklaruje: koniec z utajnionymi cennikami i „ceną do uzgodnienia”. Przejrzystość ma być nowym standardem.
To nie będzie kosmetyczna zmiana – to rewolucja. Dla kupujących oznacza lepszą pozycję negocjacyjną w kontakcie ze sprzedawcami, oraz pełniejszy dostęp do informacji. Firmom deweloperskim przyniesie nowe obowiązki, ale może być również impulsem do rozwoju i zwiększania konkurencyjności swojej oferty.
Co konkretnie się zmienia?
Nowelizacja ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym wprowadza obowiązek jawnego i publicznego udostępniania danych przez deweloperów. Główne założenia nowych przepisów obejmują:
- Obowiązek prowadzenia strony internetowej z informacjami o inwestycji – od rozpoczęcia sprzedaży do przeniesienia własności ostatniego lokalu;
- Codzienna aktualizacja cen mieszkań oraz historii zmian tych cen;
- Publikacja pełnej struktury kosztów – cena mieszkania za m² i łącznie, cena pomieszczeń przynależnych (garaży, komórek lokatorskich), oraz wszystkich dodatkowych opłat (np. notarialnych czy infrastrukturalnych), zawierających VAT;
- Obowiązek wskazania adresu tej strony we wszystkich reklamach i materiałach promocyjnych;
- Wysłanie danych do Ministerstwa Cyfryzacji, które udostępni je w ogólnopolskim portalu danych publicznych;
- Gwarancja ceny dla klienta – w przypadku rozbieżności między ceną na stronie a umową, obowiązuje ta korzystniejsza dla nabywcy;
- Sankcje za nieprzestrzeganie przepisów – naruszenie nowych obowiązków będzie traktowane jako praktyka naruszająca zbiorowe interesy konsumentów, co może skutkować wysokimi karami finansowymi.
Ustawa zacznie obowiązywać po miesiącu od ogłoszenia, a firmy, które rozpoczęły sprzedaż wcześniej, będą miały dwa miesiące na dostosowanie się do wymogów.
Dlaczego to zmiana o ogromnym znaczeniu?
Jeszcze dziś ogromna część ogłoszeń deweloperskich nie zawiera żadnych informacji o cenie. Klienci często muszą pozostawić dane kontaktowe lub umówić się na spotkanie, by poznać podstawowy parametr oferty – jej koszt. To tworzy nierówność informacyjną i przestrzeń do uznaniowego traktowania klientów.
Teraz to się kończy. Ceny mieszkań mają być jawne, porównywalne a historia ich zmian będzie dostępna dla wszystkich, co ułatwi ocenę wiarygodności oferty. To wyjście naprzeciw potrzebom kupujących, od lat kwestionujących to, jak wygląda proces kupowania nieruchomości, skarżących się na stracony czas, czy techniki negocjacyjne stosowane przez zatrudnianych handlowców. Transparentność cen to jeden z fundamentów uczciwego i konkurencyjnego rynku.
Korzyści dla kupujących
Dla konsumentów nowa ustawa oznacza przede wszystkim większą kontrolę, pewność i wygodę:
- Możliwość porównania mieszkań w różnych inwestycjach bez konieczności angażowania czasu i energii w rozmowy z przedstawicielami handlowymi;
- Lepsze planowanie budżetu dzięki przejrzystości całkowitych kosztów;
- Ochrona przed manipulowaniem ceną zależnie od klienta;
- Pewność, iż cena przedstawiona na stronie będzie obowiązującą – lub iż klient ma prawo do ceny najkorzystniejszej, jeżeli wystąpią rozbieżności.
W dobie cyfryzacji i społeczeństwa informacyjnego to zmiana nie tylko logiczna, ale wręcz konieczna.
Wpływ na deweloperów i rynek
Nie da się ukryć – dla wielu firm deweloperskich to rewolucja organizacyjna. Konieczne będzie:
- stworzenie lub rozbudowanie działających stron internetowych z systemami publikacji danych;
- wdrożenie codziennych procedur aktualizacji cen;
- dostosowanie przekazów marketingowych do nowych standardów informacyjnych;
- integracja danych z systemami rządowymi i przestrzeganie zasad otwartych danych.
Niektórzy przedstawiciele branży już teraz podnoszą argumenty o wzroście kosztów obsługi, ograniczeniu elastyczności cenowej i konieczności „ujawniania strategii handlowej konkurencji”. Trzeba jednak pamiętać: podobne standardy funkcjonują od dawna w bardziej dojrzałych gospodarkach – i nie zabiły konkurencji, wręcz przeciwnie, zwiększyły zaufanie klientów i profesjonalizm całego sektora.
Długofalowo: wzrost zaufania i racjonalizacja cen
Jednym z najważniejszych efektów może być racjonalizacja cen transakcyjnych. w tej chwili ceny ofertowe na rynku pierwotnym często odbiegają od realnych cen sprzedaży. Wprowadzenie obowiązku jawności może wyhamować sztuczne zawyżanie wartości, a także ograniczyć spekulacyjne inwestycje napędzające bańki cenowe.
Zwiększenie konkurencyjności zmusi firmy do oferowania bardziej przejrzystych warunków zakupu i… lepszych produktów. Już nie tylko metraż i lokalizacja, ale też realna wartość oferty będzie pod stałą obserwacją rynku.
Szansa dla pośredników i analityków
Nowe przepisy otwierają też nową erę dla analityków rynku, ekspertów kredytowych i pośredników nieruchomości. Stały dostęp do ustandaryzowanych, otwartych danych o cenach mieszkań pozwoli budować narzędzia porównawcze, prognozy trendów, automatyczne analizy opłacalności inwestycji – i tworzyć znacznie bardziej rzetelne raporty rynkowe.
Co więcej, zmianie ulegnie rola pośredników sprzedaży nieruchomości. Świetnie znając lokalny rynek, analizując codziennie aktualizowane ceny nieruchomości w swoim regionie i wiedząc, z jakimi potrzebami mierzą się ich Klienci będą mogli dzielić się swoją ekspercką wiedzą i jeszcze bardziej upraszczać poszukiwania wymarzonej nieruchomości,
To także pole do popisu dla mediów branżowych, startupów technologicznych i platform agregujących oferty mieszkaniowe.
Czy będzie taniej? Nie od razu – ale będzie lepiej
Nie można liczyć na natychmiastowy spadek cen – przynajmniej nie w skali całego kraju. Ale możemy spodziewać się większej przewidywalności i stabilności, szczególnie w największych aglomeracjach, gdzie dotąd panował chaos informacyjny. Nabywcy będą mieli większe poczucie bezpieczeństwa, a decyzje zakupowe będą bardziej świadome.
To, co dziś jest normą w sprzedaży samochodów, elektroniki czy usług – czyli jawna cena – wreszcie stanie się obowiązkiem również przy zakupie nieruchomości, które dla wielu Polaków są najważniejszą decyzją finansową w życiu.
Podsumowanie: rynek na nowym kursie
Jawność cen na rynku pierwotnym to nie tylko nowe regulacje – to zmiana kultury sprzedaży. Transparentność, której przez lata brakowało, stanie się teraz prawnym wymogiem i rynkowym standardem. Oznacza to więcej zaufania, więcej danych i – miejmy nadzieję – więcej rozsądku w kształtowaniu cen mieszkań.
Czy deweloperzy są gotowi? Czasu jest niewiele. Nowe prawo wchodzi w życie już miesiąc po ogłoszeniu, a firmy, które już prowadzą sprzedaż, mają zaledwie dwa miesiące na dostosowanie się. Kto zrobi to gwałtownie i rzetelnie – może zyskać przewagę. Kto będzie zwlekał – ryzykuje nie tylko wizerunkiem, ale też poważnymi sankcjami.
To moment, który zapisze się w historii rynku mieszkaniowego w Polsce. Czekamy tylko na podpis Prezydenta.
