Jeśli w Polsce podatek od zakupu nieruchomości wzrósłby do 10%, tak jak ma to miejsce w Hiszpanii, wiele czynników mogłoby wpłynąć zarówno na rynek pierwotny, jak i wtórny – oto analiza możliwych skutków:
Równoważenie popytu i wpływ na ceny
1. Obniżony popyt na zakup nieruchomości
Podwyżka podatku do poziomu 10% oznacza wyraźne zwiększenie kosztów transakcyjnych dla nabywców. W wielu krajach (np. w Wielkiej Brytanii czy Hiszpanii) udowodniono, iż podatek od nabycia może działać hamująco na rynek: zmniejsza liczbę transakcji i może ograniczać chęć „przeprowadzki” – szczególnie jeżeli istnieje alternatywa, jak wynajem RightmoveMoneyWeekFinancial Times.
Ceny mieszkań prognozy – wideo – aktualizacja
W Polsce aktualnie obserwujemy dynamiczny wzrost cen – w czwartym kwartale 2023 r. wzrost roczny wyniósł około 13 %, a na początku 2024 r. choćby do 18 % Reddit+2Reddit+2. Wprowadzenie wysokiego podatku kupna mogłoby w pewnym stopniu spowolnić ten wzrost, ponieważ część kupujących mogłaby się zniechęcić lub przełożyć decyzję.
Film: Ceny mieszkań prognozy
2. Zwiększona dostępność na rynku
Podatek może skłonić obecnych właścicieli (zwłaszcza inwestorów, którzy oczekują szybkiego zysku) do szybszej sprzedaży. Jak wskazują symulacje dotyczące podatku katastralnego w Polsce — choćby przy stawce 1 % rocznie można spodziewać się, iż na rynek trafi wiele nieruchomości — przy stawce 10 % (jednorazowej) efekt mógłby być jeszcze silniejszy Poland InsightEvrim Ağacı. To z kolei chwilowo zwiększyłoby podaż, a zważywszy na relatywnie stałą liczbę kupujących, mogłoby doprowadzić do spadku cen.
Możliwe scenariusze rynkowe
| Spadek popytu | Część kupujących zrezygnuje lub odwlecze zakup, szczególnie przy ograniczonych budżetach. |
| Wzrost podaży | Więcej osób (zwłaszcza inwestorów) może sprzedać nieruchomość, żeby uniknąć wysokich kosztów. |
| Tymczasowe ochłodzenie rynku | Fluktuacja cen – możliwe lekkie obniżki, zwłaszcza w segmencie popularnym wśród inwestorów. |
| Długofalowe dostosowania | Rynek może dostosować się: ceny nominalne spadną, liczne transakcje zostaną przeniesione na rynek najmu. |
Kontekst międzynarodowy
- Hiszpania: Podatek transferowy (ITP) wynosi zwykle do 10 %, w zależności od regionu. Przy nowych budynkach często stosuje się VAT w tej samej wysokości Rightmove. W efekcie w Hiszpanii obniżone podatki na zakup są częściowo rekompensowane przez inne opłaty i zmienność regionów.
- Wielka Brytania: System „Stamp Duty Land Tax” z progresywnymi stawkami (do 12 % w przypadku nieruchomości o wartości powyżej £1,5 mln) miał historycznie wpływ na liczbę transakcji – ostrze podwyżek sprawiała, iż ludzie unikali przeprowadzek w pobliżu progów podatkowych Wikipedia+1MoneyWeek.
To pokazuje, iż wysoki podatek jednorazowy skutecznie hamuje dynamikę rynku.
Wnioski
- Tak, 10 % podatek może spowolnić tempo wzrostu cen nieruchomości – poprzez ograniczenie popytu i mobilności nabywców.
- Możliwy wzrost podaży na krótki okres, co mogłoby chwilowo obniżyć ceny lub przynajmniej ograniczyć ich dynamikę.
- Długoterminowo, rynek się dostosuje – może wzrosnąć znaczenie najmu, a ceny ustabilizują się na nowym poziomie, niższym niż bez takiego podatku.
- Efekty mogą być najbardziej odczuwalne w segmencie inwestycyjnym – inwestorzy oczekujący szybkiego zysku mogą zrezygnować, co może zwiększyć podaż mieszkań na sprzedaż.
Podsumowanie
Wprowadzenie 10 % podatku od zakupu nieruchomości w Polsce prawdopodobnie doprowadziłoby do:
- Tymczasowego ochłodzenia rynku,
- Spadku ceny transakcyjnej (lub przynajmniej spowolnienia dynamiki wzrostu),
- Zwiększonej dostępności mieszkań w krótkim terminie,
- Wzrostu atrakcyjności rynku najmu.
Jeśli chcesz, mogę też pomóc porównać, jak dziś wygląda struktura opłat w Polsce (np. podatek PCC, VAT, prowizja) i oszacować efekt netto – daj znać!
PONIŻEJ STARA PROGNOZA
15 lat temu można było kupić mieszkanie w centrum polskich miast za 150 tys. zł. Dzisiaj kupienie takiego samego mieszkania w centrum najważniejszych polskich miast wyniesie nas minimum 600 tys. zł i jest to zwykle klitka, w której ciężko normalnie żyć. Już niedługo sytuacja może się mocno zmienić przez wysokie oprocentowanie. Oto ceny mieszkań prognozy. Dzisiaj te mieszkania już są 10% tańsze. Co się stanie z cenami mieszkań? Aktualizacją tego tekstu jest film na dole, koniecznie przesłuchaj, lub obejrzyj.
Ceny mieszkań w Polsce będą trzymały swoją wartość, a co najmniej posuwały się razem z inflacją, a choćby znacząco ponad inflacje jeszcze przez co najmniej 20 lat, tak uważało wielu ekspertów z zakresu rynku nieruchomości.
Jednak przez, drukowanie pieniędzy, obniżenie oprocentowania do zera, wpuszczenie do Polski 4 milionów ludzi w dwa miesiące, a teraz wysokie oprocentowanie, na dłuższy lub krótszy okres, sytuacja jest tragiczna.
Wzrost cen mieszkań w 2 lata osiągną 10-letni wzrost! To jest totalna tragedia – dobre jest jak mieszkania drożeją równomiernie, ale to co się stało w ciągu ostatnich dwóch lat to totalna katastrofa – mieszkania w Polsce są za drogie o 100% – zjadliwa cena mieszkań dla zwykłego człowieka w Polsce to o 50% niższa cena niż w tej chwili – piękne apartamenty w Hiszpanii, nad oceanem i morzem, z basenem i kortem tenisowym są w cenie tych polskich mieszkań.
Polski rynek mieszkaniowy, a adekwatnie rynek nieruchomości mieszkalnych dalej jest bardzo dziewiczą dziedziną, porównując ją do wielu innych państw świata, w których łatwo oszacować wzrost cen nieruchomości, a także średnią cenę nieruchomości.
Ceny mieszkań prognozy 2022 r.
- W Polsce nie ma łatwości w sprawdzeniu ostatniej ceny sprzedaży danego mieszkania czy też nieruchomości.
- W wielu krajach sprawdzenie historii ceny danego domu jest łatwe jak zrobienie bułki z masłem, a choćby łatwiejsze.
- Dlatego bardzo łatwo zwyczajnemu inwestorowi nadzorować sytuację cen na rynku nieruchomości.
Co więcej, jeszcze łatwiej inwestować w mieszkania w wielu krajach świata ze względu na to, iż kupiec bardzo łatwo może sprawdzić w rejestrze cenę sprzedaży mieszkania dosłownie w ciągu 30 sekund.
Czytaj też: Ceny mieszkań w Polsce na 5 lat
W ten sposób osoba, która chce zakupić mieszkanie lub dom jest w stanie oszacować czy cena kupionej nieruchomości nie będzie zbyt wysoka w stosunku do cen sąsiadujących domów, mieszkań i całych osiedli, oraz ostatniej ceny tego mieszkania.
W Polsce mamy do czynienia z cząstkowymi informacjami, które nie pozwalają dokładnie oszacować sytuacji na lokalnym rynku, a także rynku w całym kraju. Jedno jest pewne, ceny za m2 w Polsce są za wysokie. W takim razie czy ceny mieszkań spadną?
Kupując mieszkanie musimy być świadomi tego iż o ile jest to mieszkanie, w którym będziemy mieszkać przez następne 20 lat, nie ma to większego znaczenia czy kupimy to mieszkanie w tym roku, czy za 3 lata o ile średnie ceny nieruchomości w kraju według różnych statystyk spadną na przykład o 10 proc. w stosunku do obecnego roku.
Mimo to, iż za 3 lata ceny mieszkań mogą spaść w stosunku do obecnych cen, to przez 3 lata gdzieś trzeba mieszkać.
Mimo to, iż dzisiaj średnia cena mieszkań w Polsce może być niższa niż średnia cena mieszkań w Polsce wcześniej to, iż kupisz mieszkanie w tym roku, będzie oznaczało, iż już przez 12 miesięcy spłacasz swój własny kredyt, a nie dalej płacisz komuś 3 tys. zł miesięcznie za wynajem mieszkania – ale w tej chwili kredytów nie opłaca się zaciągać na 10%! Przecież to chore.
Ceny mieszkań Kraków wykres 10 lat, Trójmiasto, Warszawa, Wrocław, Polska
Ceny mieszkań prognozy PLHPI Wykres TradingViewTo oznacza, iż w ciągu roku zapłacisz 36 tys. zł. Czekając przez 3 lata w wynajętej nieruchomości, w której czynsz wynosi 3 tys. zł przez 3 lata, stracisz 108 tys. zł na czynsz, który będzie trzeba zapłacić właścicielowi najętej przez Ciebie nieruchomości – jednak dzisiaj kredyt to nie 3 tys. zł, a 8 tys. zł, sytuacja diametralnie się zmieniła!
Ceny mieszkań w Polsce prognozy
Tak więc choćby o ile mieszkanie, które kupisz dzisiaj za 500 tys. zł i okaże się, iż za 3 lata to mieszkanie straci na cenie 5 proc. to i tak będziesz do przodu o 83 tys. zł – na normalnych obliczeniach ze wcześniejszymi stopami procentowymi – dzisiaj jest, źle i kredytów nie opłaca się brać.
Problem w tym, iż w tej chwili dom na kredy w Polsce jest bez sensu – ponieważ rata jest dwa razy wyższa, a choćby 3 razy niż wcześniej, więc trzeba zaczekać na tąpnięcie cen mieszkań lub oprocentowania kredytów.
Jednak gdy kredyty znowu będą tanie, a banki wprowadzą produkty z zamrożonym oprocentowaniem jak w UK lub USA to ceny znowu ruszą z kopyta.
Jednak mieszkania w Polsce, te 100 metrów za 1,3 mln zł są przecież za drogie o 40%! A w rzeczywistości o 100%, czyli powinny kosztować o 50%, a choćby 70% mniej aby były odpowiednie na kieszeń Polaka.
Powracając do tematu, ceny mieszkań prognozy na 2022 r. przypominam, iż w Polsce bardzo ciężko oszacować średnie ceny mieszkań, a adekwatnie ceny mieszkań za metr kwadratowy.
Wszystko przez ograniczone dane na temat ceny mieszkań, a także historycznych cen danego mieszkania, które w wielu krajach są dostępne na zwyczajnych stronach internetowych i w rejestrach – oczywiście to jest, część polskiego systemu według, którego nikt nie na ma wiedzieć, a wszyscy mają kłamać i robić się w ciula.
Dlaczego ceny mieszkań w Polsce będą rosły?
Jednym z głównych impulsów, które mogą zastopować wzrost cen mieszkań jest podwyższenie oprocentowania bazowego.
Oprocentowanie bazowe w Polsce było najniższe w historii i wyniosło 0,1 proc.
Podniesienie oprocentowania do 6,75 proc. może skutkować załamaniem się cen ze względu na drogie kredyty i wyprzedaż nieruchomości przez brak możliwości spłaty za wysokich rat kredytu podwyższonych przez wyższe oprocentowanie bazowe.
Polska ma swoją prywatną i niespotykaną specyfikę. Przez tę specyfikę ceny nieruchomości powinny rosnąć jeszcze przez 20 lat. Jednak po drodze jak to zawsze się dzieje będą, terminowe spadki cen i nastąpią już w krótce.
Oczywiście będą krótkie okresy, w których ceny mogą się zatrzymać lub poprzez panikę i wiele osób może zacząć wyprzedawać swoje nieruchomości, po obniżonych cenach jednak rzeczywistość jest rzeczywistością i według tej rzeczywistości ceny nieruchomości w Polsce powinny rosnąć jeszcze przez 20 lat.
Dlaczego ceny mieszkań rosną? Ceny mieszkań prognozy 2023
Musimy zacząć od jednej podstawowej informacji. Polskie mieszkania są przeludnione.
Na tle państw europejskich, a także świata polskie mieszkania są przeludnione mimo to, iż mieszkań przybywa, to nie oznacza, iż przybywa ich wystarczająco.
Na dodatek Polacy poszukują większego komfortu i będą poszukiwać więcej miejsca w swoich mieszkaniach.
40 metrów kwadratowych naprawdę nie wystarcza, chyba, iż dla jednej osoby. Tak więc w Polsce będzie coraz więcej osób, chętnych do zakupu większych nieruchomości co skutkuje coraz wyższymi cenami.
Dodatkowym impulsem, który będzie sprawiać, iż w Polsce przez cały czas będzie trzeba budować domy i mieszkania, jest zły stan starych blokowisk, kamienic, a także wiejskich domów.
Następnym impulsem na wzrost cen nieruchomości jest inflacja i wzrost płac w Polsce.
Wraz z rosnącymi płacami budowlańców oraz artykułów budowlanych oczywiste jest, iż wybudowanie nieruchomości lub remont nieruchomości będzie coraz droższy, więc także cena samej nieruchomości naturalnie musi wzrosnąć, z drugiej strony „nikogo” nie będzie na to stać.
Według danych wyszukiwarek internetowych zainteresowanie Polaków pracą za granicą spadło do minimum. W porównaniu do największego bumu emigracyjnego i następujących po nim lat – jednak w tej chwili sytuacja ekonomiczna w Polsce jest tragiczna i może nastąpić następny exodus Polaków z Polski np. do Niemiec do pracy, lub Hiszpanii przenosząc swoje emerytury i małe mobilne biznesy.
Polacy już masowo nie wyjeżdżają do pracy za granicę, bo praca za granicą już tak bardzo się nie opłaca. Wielka Brytania już dawno jest zamknięta dla Polaków. Co więcej, Polacy w dużej liczbie wracają do Polski.
Następnym ważnym filarem wzrostu cen nieruchomości w Polsce jest rosnąca zamożność Polaków, która także raczej nie zostanie zatrzymana, choć przez dodruk pieniądza, super drogie kredyty i niszczenie biznesów w pewnym momencie może przełamać pewną linie i Polacy zaczną drastycznie biednieć, do tego punktu już jest bardzo blisko, a adekwatnie już w nim jesteśmy.
Nie możemy zapomnieć także o najważniejszym, czyli o inwestowaniu w mieszkania na wynajem.
W Polakach urosła świadomość, iż lokowanie kapitału w nieruchomościach i gruntach jest jednym z najlepszych rozwiązań do zachowania wartości pieniądza, a także w wielu przypadkach do znacznego wzbogacenia się dzięki takowym inwestycjom.
Finalnie nie zapominajmy, iż do Polski bardzo chętnie przyjeżdżają do pracy nasi sąsiedzi z Ukrainy i Białorusi. Wiele rodzin osiedla się w Polsce, co także ma związek z rosnącymi cenami nieruchomości, nie wspominając o milionie Ukraińców, którzy zostaną w Polsce, a kij ma dwa końce i przez złą sytuację ekonomiczną w Polsce, rdzenni Polacy będą uciekać z Polski, najem mieszkania jest za drogi, kupno mieszkania jest za drogie, a płace są za niskie, wręcz głodowe, a na dodatek służba zdrowia adekwatnie jest w zapaści. Polska pod wieloma aspektami cofnęła się o 20 lat.
Polska specyfika kraju, z którego wyjechało miliony Polaków, przez rok hotele były zamknięte, może sprawiać wrażenie, iż ceny nieruchomości w Polsce powinny drastycznie spadać i w wielu przypadkach tak jest, iż można trafić na okazję i kupić bardzo tanio, jednak na tę okazję jest bardzo wielu chętnych.
Dlaczego ceny mieszkań mogą spadać?
Hotele i pensjonaty zostały już otwarte, problem pustych nieruchomości w Polsce zniknie, co do tego nie ma żadnych wątpliwości. Do tego mamy w Polsce miliony gości z Ukrainy.
Mimo to, iż wielu Polaków po przejściu obecnej sytuacji będzie mogło pracować w domu, czyli wiele biur w Polsce będzie pustych, nie oznacza, iż te biura zostaną przeznaczone na nieruchomości mieszkalne.
Osoby, które będą chciały pracować z domu, będą oczekiwać od swojego mieszkania większej przestrzeni, tak więc coraz więcej osób będzie poszukiwało większej przestrzeni, czyli większych mieszkań co sprawi, iż średnie ceny mieszkań także zaczną rosnąć.
Z drugiej strony biura mimo to, iż będą o 30 proc. mniej zajęte, nie oznacza, iż będą zamykane.
Zwyczajnie może zostać wprowadzony standard większej przestrzeni dla pracownika i problem mamy z głowy.
Czytaj też: Ceny mieszkań w Polsce – ceny mieszkań prognozy na 5 lat
Zastopowanie masowych wyjazdów Polaków do pracy za granicę i osiedlania się Polaków w Wielkiej Brytanii, Niemczech i Holandii jest bardzo ważnym plusem dla wzrostu cen nieruchomości w Polsce.
Co więcej, gdyby sprawić, iż coraz więcej Polaków będzie wracać do Polski z zagranicy, to ceny mieszkań także będą rosnąć – ale w tej chwili Polacy nie będą wracać do Polski!
Na sam koniec. Mamy przeludnione polskie mieszkania co w konsekwencji wraz z zamożnością danego społeczeństwa musi skutkować poszukiwania większej przestrzeni, co będzie miało także drastyczny wpływ na wzrost ceny mieszkań.
Jednak o ile w wakacje hotele będą otwarte, a właściciele apartamentów będą mogli je wreszcie wynajmować turystom, spadek cen nieruchomości, tych wakacyjnych nam nie grozi, chyba iż wysokie oprocentowanie pozostanie z nami jeszcze dłużej.
