Ceny mieszkań spadają w większości miast. Warszawa wciąż najdroższa

12 godzin temu

W trzecim kwartale 2025 roku w większości dużych polskich miast odnotowano spadek, jeżeli chodzi o ceny mieszkań. Z analizy Rankomat.pl i Rentier.io wynika, iż średnie stawki ofertowe spadły w 9 z 17 badanych miast. Największe obniżki dotyczyły Gdyni – o 4,7 proc., podczas gdy w Warszawie ceny wzrosły o 2 proc. Po korekcie przeciętne mieszkanie o powierzchni 50 m² w Gdyni kosztowało 585 tys. zł, a w stolicy – niemal 837 tys. zł.

Rynek coraz bardziej zróżnicowany

W miastach uwzględnionych w raporcie ceny ofertowe mieszkań o powierzchni 50 m² wahają się od 350 tys. zł w Częstochowie do 837 tys. zł w Warszawie. W większości z nich metr kwadratowy przekroczył już 10 tys. zł. Wyjątkiem pozostają Radom (7847 zł/m²), Sosnowiec (7272 zł/m²) i Częstochowa (7000 zł/m²). Do poziomu 10 tys. zł zbliżają się natomiast Toruń (9778 zł/m²), Łódź (9166 zł/m²) i Bydgoszcz (9000 zł/m²).

Najdroższa wciąż pozostaje Warszawa, gdzie metr kwadratowy mieszkania kosztuje 16 731 zł. Za 50-metrowe mieszkanie poza centrum trzeba zapłacić równowartość aż 103 średnich pensji – to jeden z najwyższych wyników wśród europejskich stolic.

Największe zmiany cen w Gdyni, Radomiu i Sosnowcu

Ceny mieszkań średniej wielkości (35–60 m²) spadły w dziewięciu miastach, w tym najbardziej w Gdyni (-4,7 proc.), a wzrosły w siedmiu, najwięcej w Radomiu (+6,2 proc.). W Rzeszowie ceny pozostały bez zmian. Podobne tendencje widoczne są w segmencie małych i dużych lokali. Małe mieszkania do 35 m² najbardziej potaniały w Białymstoku (-6,4 proc.), a najbardziej podrożały w Sosnowcu (+8,2 proc.). Wśród dużych lokali powyżej 60 m² największy spadek cen odnotowano w Szczecinie (-4,6 proc.), a wzrost – w Radomiu (+4,3 proc.).

Eksperci podkreślają, iż mimo kwartalnych spadków, ceny wciąż są wyższe niż rok temu. Ożywienie na rynku kredytów hipotecznych również nie sprzyja dalszym obniżkom.

– Bazowo spodziewam się stabilizacji cen w IV kwartale w widełkach od -1 proc. do +2 proc. kwartał do kwartału (z lokalnymi odchyleniami). Spodziewam się umiarkowanie wyższego napływu nowych ofert na przełomie roku, ale łączne poziomy raczej pozostaną niższe rok do roku ze względu na wysoką bazę z IV kw. 2024. Ewentualna dalsza kontynuacja łagodzenia stóp procentowych może wzmocnić segment mieszkań o mniejszych metrażach – prognozuje Anton Bubiel, prezes Rentier.io.

Zależność między wielkością mieszkania a jego ceną się utrzymuje – im mniejszy lokal, tym wyższa stawka za metr. W Warszawie za 1 m² małego mieszkania do 35 m² trzeba było zapłacić ponad 19 tys. zł. W przypadku lokali powyżej 60 m² cena metra była również wyższa niż w segmencie średnich mieszkań. Podobną zależność odnotowano w Gdyni i Częstochowie. Wyjątek stanowił Sosnowiec, gdzie metr małego mieszkania kosztował mniej (6967 zł) niż średniego (7272 zł).

Jak Polska wypada na tle Europy

Warszawa pozostaje jedną z najmniej dostępnych stolic Europy pod względem cen nieruchomości. Aby kupić mieszkanie o powierzchni 50 m² poza centrum, potrzeba aż 103 średnich pensji. Gorzej jest tylko w siedmiu innych stolicach – między innymi w Bratysławie (125 pensji) i Pradze (152). Najtrudniej o własne mieszkanie w Lizbonie, gdzie potrzeba aż 157 wypłat netto. Najbardziej przystępne pozostają Bruksela (54 pensje), Nikozja (65) i Ryga (66).

Większość mieszkań kupowana jest z udziałem kredytu hipotecznego. Banki zwykle wymagają 10 proc. wkładu własnego, którego wysokość zależy od miasta. Najniższy próg – 35 tys. zł – obowiązywał w Częstochowie. Mniej niż 50 tys. zł wystarczyło także w Toruniu, Łodzi, Bydgoszczy, Radomiu i Sosnowcu. We Wrocławiu i Gdańsku potrzeba było co najmniej 65 tys. zł, w Krakowie 75 tys. zł, a w Warszawie niemal 85 tys. zł.

– Ceny polis mieszkaniowych są bardzo zróżnicowane, a ostateczna składka zależy głównie od wartości mieszkania i zakresu ochrony. [...] Dopłata kilkudziesięciu złotych rocznie może okazać się bezcenna w razie szkody – mówi Ewelina Ratajczak, ekspertka ds. ubezpieczeń nieruchomości Rankomat.pl.

Mimo ochłodzenia rynku mieszkaniowego, w większości miast ceny mieszkań wciąż utrzymują się na wysokim poziomie. Eksperci spodziewają się, iż końcówka roku przyniesie stabilizację – z lokalnymi wahaniami zależnymi od polityki kredytowej banków i kosztów finansowania.