1 godzina temu
Chiński rynek nieruchomości od ponad pięciu lat pogrążony jest w najgłębszym kryzysie w historii współczesnych Chin. Spadki cen biur w największych miastach sięgnęły ponad 40% od szczytów, deweloperzy zbankrutowali na łącznie ok. 130 mld dolarów długu, a sektor odpowiadający niegdyś za blisko jedną trzecią popytu w gospodarce wciąż nie może znaleźć dna. Ale obok dobrze znanych problemów – nadpodaży mieszkań, kryzysu zaufania konsumentów, zadłużenia samorządów – narasta inny, mniej oczywisty, ale potencjalnie równie destrukcyjny: wygasające dzierżawy gruntów pod nieruchomościami komercyjnymi.
Jak poinformował 11 sierpnia Bloomberg, ponad bilion juanów (ok. 148 mld dolarów) chińskich nieruchomości komercyjnych stoi na gruntach, których pozostały okres dzierżawy wynosi 20 lat lub mniej. To oznacza, iż przekroczyły one połowę lub choćby większość swojego życia użytkowego – a ich właściciele do niedawna nie mieli żadnej pewności, czy i na jakich warunkach będą mogli te dzierżawy przedłużyć.
Chiński system dzierżawy gruntów – specyfika, której nie zna Zachód
Aby zrozumieć skalę problemu, trzeba cofnąć się do fundamentów chińskiego systemu własności ziemskiej. W Chinach nie istnieje prywatna własność gruntów w rozumieniu zachodnim. Cała ziemia miejska należy do państwa, a ziemia wiejska – do wspólnot kolektywnych. To, co inwestorzy i deweloperzy „kupują”, to w rzeczywistości prawo do użytkowania gruntu na określony czas.
System ten sformalizowano na początku lat 90. XX wieku, gdy Chiny zaczęły masowo urbanizować i komercjalizować rynek nieruchomości. Rząd ustalił wtedy trzy kategorie terminów dzierżawy: 40 lat dla nieruchomości handlowych (centra handlowe, obiekty turystyczne i rozrywkowe), 50 lat dla nieruchomości przemysłowych i biurowych oraz 70 lat dla nieruchomości mieszkalnych.
O ile w przypadku mieszkań artykuł 149 chińskiego Prawa Rzeczowego (potwierdzony następnie w art. 359 Kodeksu Cywilnego z 2020 roku) gwarantuje automatyczne odnowienie dzierżawy, o tyle w przypadku nieruchomości komercyjnych i przemysłowych – nie ma żadnej analogicznej gwarancji. Jak wskazuje analiza Cushman & Wakefield z 2025 roku, brak szczegółowych wytycznych ogólnokrajowych sprawia, iż każdy samorząd lokalny może stosować inne podejście, co generuje ogromną niepewność regulacyjną.
I właśnie ta niepewność staje się coraz bardziej palącym problemem. Pierwsze dzierżawy komercyjne przyznawane na początku lat 90. zbliżają się do punktów krytycznych. Według szacunków CBRE, do 2030 roku ok. 30 milionów metrów kwadratowych powierzchni biurowej i handlowej w 18 największych chińskich miastach będzie miało pozostały okres dzierżawy krótszy niż 20 lat. I to uwzględniając wyłącznie nieruchomości z jednym właścicielem – realna skala problemu jest z pewnością większa.
Dlaczego 20 lat to magiczna granica
Dwadzieścia lat pozostałej dzierżawy to granica, poniżej której chińskie instytucje finansowe i inwestorzy zaczynają traktować nieruchomość jako toksyczną.
Jak podaje firma doradcza Jones Lang LaSalle, lokalni ubezpieczyciele i deweloperzy – dwie grupy, które po załamaniu napływu zagranicznego kapitału odgrywają dominującą rolę na rynku – standardowo wymagają, by pozostały okres dzierżawy gruntu przekraczał dwie dekady, zanim w ogóle rozważą transakcję.
Problem eskaluje dalej: Andrew Chan, szef działu wycen i doradztwa na Wielkie Chiny w Cushman & Wakefield, ostrzega, iż wiele banków odmawia przedłużenia lub refinansowania kredytów zabezpieczonych nieruchomościami, których dzierżawa ma mniej niż 10 lat do wygaśnięcia. jeżeli sytuacja się nie zmieni, grozi to problemem systemowym.
Mechanizm jest prosty, ale bezlitosny. Im krótszy pozostały termin dzierżawy, tym niższa wycena nieruchomości. Im niższa wycena, tym trudniej o finansowanie bankowe. Im trudniej o finansowanie, tym mniejsza płynność rynku. Im mniejsza płynność, tym większa presja na dalsze obniżki cen. Koło się zamyka.
W praktyce przejawia się to w konkretnych przypadkach. Bloomberg donosi, iż hongkoński Parkview Group od miesięcy bezskutecznie próbuje sprzedać centrum handlowe Parkview Green w Pekinie – na jednej z działek pod obiektem pozostało mniej niż dekada dzierżawy. Z kolei New World Development boryka się z analogicznym problemem przy próbie sprzedaży wieży biurowej nad Shanghai K11 Art Mall. Singapurski CapitaLand Group – gigant wspierany przez państwowy Temasek – zarządza lub posiada udziały w ponad 2 milionach metrów kwadratowych nieruchomości z pozostałą dzierżawą poniżej 20 lat. choćby globalne podmioty takie jak Brookfield Asset Management prowadzą rozmowy z samorządami lokalnymi w sprawie ewentualnych przedłużeń.
Szanghaj i Guangzhou przełamują impas
Na tym tle przełomowe znaczenie mają ruchy dwóch największych chińskich metropolii. 31 lipca 2026 roku Szanghajski Urząd Planowania i Zasobów Naturalnych opublikował „Wytyczne dotyczące odnowienia praw użytkowania gruntów dla projektów przemysłowych i komercyjnych w Szanghaju” – dokument, który wszedł w życie 7 sierpnia 2026 roku.
Szanghaj nie był pierwszy – już w kwietniu 2026 Guangzhou wydało pilotażowe zasady odnowień dzierżaw dla gruntów przemysłowych i komercyjnych. Ale szanghajskie wytyczne idą znacznie dalej pod względem zakresu (obejmują praktycznie wszystkie grunty niebędące gruntami mieszkalnymi) i elastyczności.
Kluczowe zasady szanghajskiej polityki można streścić następująco. Po pierwsze, przyjęto formułę „odnowienie jako norma, odmowa jako wyjątek” – właściciele nieruchomości mogą przedłużyć dzierżawę, jeżeli spełniają warunki, a odmowa wymaga uzasadnienia ze strony władz. Po drugie, ustalono cenowy „dolny pułap” – opłata za odnowienie nie może być niższa niż 70% ceny referencyjnej gruntu. Po trzecie, cenę referencyjną stanowi wartość samego gruntu, bez uwzględnienia wartości budynków wzniesionych na nim, co oznacza, iż opłata za odnowienie będzie stanowić jedynie ułamek łącznej wartości projektu. Po czwarte – i to jest szczególnie istotne dla rynków kapitałowych – Szanghaj otworzył „zieloną ścieżkę” dla projektów planujących emisję chińskich REIT-ów (funduszy nieruchomości), umożliwiając równoległe procedowanie odnowienia dzierżawy i przeglądu przez organ nadzoru REIT.
Guangzhou przyjęło nieco inny model – bardziej szczegółowy, z precyzyjnymi formułami cenowymi i podziałem na kategorie, ale o węższym zakresie stosowania (ograniczonym do trzech kategorii gruntów). Jak analizuje China Index Academy za pośrednictwem 36Kr, oba modele reprezentują odmienne ścieżki implementacji – Guangzhou to „podręcznik operacyjny”, Szanghaj to „ramowa elastyczność z decyzjami na poziomie dzielnic”.
Skala problemu w kontekście szerszego kryzysu
Wygasające dzierżawy są kolejnym elementem układanki, która tworzy obraz najdłuższego kryzysu nieruchomościowego w nowożytnej historii Chin.
Jak dokumentuje Instytut Brookings w obszernej analizie porównawczej kryzysów nieruchomościowych w Chinach i Japonii lat 90., profesorowie Kenneth Rogoff z Harvardu i Yuanchen Yang z MFW wskazują, iż chiński kryzys ma cechy strukturalne, a nie cykliczne. Chińskie gospodarstwa domowe trzymają ok. 70% swojego majątku w nieruchomościach – znacznie więcej niż w jakimkolwiek innym dużym kraju. Spadek cen nie musi więc prowadzić do bankructw bankowych (jak w USA w 2008 roku), by mieć dewastujący wpływ na gospodarkę: wystarczy, iż ludzie poczują się biedniejsi i ograniczą konsumpcję. Autorzy szacują, iż efekt sentymentu może dwukrotnie wzmocnić samo w sobie już potężne uderzenie spadku wartości majątku.
Według danych MFW, spadek globalnych inwestycji w ostatnich latach był „niemal w całości napędzany przez Chiny, a konkretnie przez chiński sektor nieruchomości”. To nie jest problem lokalny – to problem globalny.
W tym kontekście niepewność dotycząca dzierżaw gruntów działa jak dodatkowy mnożnik kryzysu. Blokuje transakcje, zamraża wyceny, podważa zaufanie inwestorów zagranicznych i utrudnia wykorzystanie instrumentów takich jak REIT-y, które mogłyby pomóc w upłynnieniu zamrożonych aktywów.
Między lokalnym pilotażem a ogólnokrajową reformą
Szanghaj i Guangzhou wykonały pierwszy krok, ale do rozwiązania problemu w skali kraju droga pozostało daleka.
Lillian Duan, partnerka zarządzająca w kancelarii Kaiman Legal specjalizującej się w chińskim prawie nieruchomości, wskazuje na kilka istotnych luk. Wciąż brakuje jasnych kryteriów umożliwiających złożenie wniosku o odnowienie dzierżawy z wieloletnim wyprzedzeniem. Samorządy lokalne mają szeroką swobodę w interpretacji warunków – a to, co działa w Szanghaju, niekoniecznie zadziała w miastach trzeciego rzędu, gdzie kryzys nieruchomościowy jest najgłębszy.
„Trzeba mieć jedno centralne prawo obowiązujące w całych Chinach” – podsumowuje Duan.
Sygnały z centrum są ostrożnie optymistyczne. W marcu 2026 roku Plan Pięcioletni (15. z kolei) po raz pierwszy wprost zapisał konieczność „doskonalenia przepisów dotyczących odnowienia praw użytkowania gruntów przemysłowych i komercyjnych oraz stopniowego prowadzenia prac nad odnowieniami zgodnie z prawem”. Wcześniej, w lipcu 2024 roku, III Plenum XX Zjazdu KPCh wpisało tę kwestię do kluczowych reform.
Ale między deklaracją polityczną a ogólnokrajową regulacją mogą upłynąć lata. W tym czasie rynek będzie funkcjonował w trybie „patchworkowym” – z różnymi zasadami w różnych miastach i prowincjach. Dla inwestorów zagranicznych, przyzwyczajonych do jednolitych ram prawnych, to sytuacja trudna do zaakceptowania.
