2 godzin temu
C.H. Krokus, centrum handlowe z lat 90., przez wiele lat było miejscem spotkań mieszkańców północnych dzielnic Krakowa. Dziś jednak pustoszeje, a planowane inwestycje mieszkaniowe budzą obawy o utratę lokalnej przestrzeni dostępnej dla społeczności. Z dr Karolem Wałachowskim, doktorem nauk społecznych i specjalistą od miast i polityk publicznych, rozmawiamy o wyzwaniach planistycznych i przyszłości lokalnych terenów. „W idealnym świecie miasto powinno dogadać się z inwestorem” – mówi dla KRKNews dr Karol Wałachowski, zaznaczając, iż centra wielkopowierzchniowe są już reliktem.
CH Krokus odchodzi w zapomnienie. To koniec galerii handlowej
Centrum Handlowe Krokus w Krakowie powstało pod koniec lat 90. jako jeden z pierwszych nowoczesnych kompleksów handlowych w mieście i przez długi czas uchodziło za symbol zakupowej „nowoczesności”. Dla mieszkańców północnej części Krakowa było miejscem pierwszego kontaktu z dużą galerią – z hipermarketem, markowymi punktami sprzedaży i gastronomią w jednym miejscu. W okresie swojej świetności przyciągało tłumy i pełniło funkcję lokalnego centrum życia codziennego.
Z czasem jednak Krokus zaczął tracić na znaczeniu – głównie przez rosnącą konkurencję i zmieniające się oczekiwania klientów. Kolejne lokale były zamykane, a przestrzeń stopniowo pustoszała, tracąc dawny charakter. Dziś to już cień dawnego centrum handlowego, a jego przyszłość jest przesądzona – teren trafił w ręce dewelopera, który planuje w tym miejscu zabudowę mieszkaniową. To symboliczny koniec jednej z pierwszych galerii w Krakowie i jednocześnie wyraźny sygnał, iż ta część miasta będzie rozwijać się w nowym kierunku.
Petycja w sprawie Krokusa. Padła obietnica ze strony prezydenta Krakowa
Wraz z informacją o planowanej inwestycji mieszkaniowej na terenie dawnego centrum handlowego Krokus pojawiła się inicjatywa mieszkańców, którzy postanowili zawalczyć o przyszłość tego miejsca. W sieci zaczęła krążyć petycja, w której autorzy apelują o ponowne przemyślenie planów inwestycyjnych i zachowanie funkcji usługowo-handlowej lub rekreacyjnej. Podkreślają, iż lokalizacja ma duży potencjał i od lat pełni istotną rolę dla okolicznych osiedli.
Sygnatariusze zwracają uwagę m.in. na rosnące zagęszczenie zabudowy w tej części Krakowa oraz potrzebę zachowania przestrzeni dostępnej dla mieszkańców – czy to w formie usług, czy miejsc spotkań. W ich opinii całkowite zastąpienie galerii blokami może pogłębić problemy komunikacyjne i ograniczyć dostęp do infrastruktury, z której korzystali dotychczas.
Podczas „Ławki Dialogu” w Dzielnicy III Prądnik Czerwony prezydent Aleksander Miszalski publicznie zadeklarował, iż teren ten ma zachować swoją obecną funkcję usługowo-handlową i bez zgody mieszkańców nie będzie przekształcany.
Dr Karol Wałachowski dla KRKNews: „W mieście brakuje terenów wspólnych”
Sprawę poruszył w mediach społecznościowych doktor nauk społecznych w dyscyplinie ekonomia i finanse oraz autor publikacji o miastach i politykach publicznych, Karol Wałachowski. Skąd to zainteresowanie?
„Zauważam tam sporo zagrożeń. Generalnie trendy są takie, iż centra wielkopowierzchniowe – ze względu na to, ile zajmują przestrzeni – są już reliktem lat 90. i 2000. Przez cyfryzację zmieniły się nawyki konsumpcyjne, a więc też handel. Ten proces postępuje w zachodniej Europie, ale dotarł też do Polski, czego w Krakowie najlepszymi przykładami są C.H. Plaza oraz Pasaż Kapelanka. To się dzieje i nie ma co się dziwić, iż przestrzeń ulega zmianie. Problemem jest brak terenów publicznych, wspólnych, dzielnicowego centrum. Badacze z Centrum Polityk Publicznych UEK wykazali, iż tylko 8% mieszkańców Krakowa mieszka w tzw. 15-minutowym mieście, czyli posiada dostęp do wielu różnych usług w stosunkowo bliskiej odległości. Stąd rozumiem emocje mieszkańców Mistrzejowic. W idealnym świecie miasto powinno dogadać się z inwestorem, który notabene ma na swoim koncie dobre realizacje w Krakowie” – mówi w rozmowie z KRKNews dr Karol Wałachowski.
Problem Krokusa – czym jest ZPI
Podczas rozmowy z KRKNews dr Karol Wałachowski poruszył także kwestię ZPI. Ten skrót pewnie dla wielu mieszkańców pozostaje nieznany, więc tłumaczymy. ZPI to Zintegrowany Plan Inwestycyjny – szczególne narzędzie planistyczne, które pozwala na realizację dużych inwestycji we współpracy miasta z inwestorem. W praktyce oznacza to, iż deweloper może zaproponować własną koncepcję zagospodarowania terenu, a w zamian zobowiązuje się do realizacji określonej infrastruktury publicznej, np. dróg, terenów zielonych czy obiektów użyteczności publicznej.
„Moim zdaniem Kraków powinien walczyć przede wszystkim o to, aby transformacja nie szła wyłącznie w mieszkaniówkę, ale uwzględniała także inne funkcje np. w ramach ZPI, które jest dobrym narzędziem, bo pozwala wyważyć różne interesy. Inwestor zyskuje swoje mieszkania, które ekonomicznie są lepszym pomysłem niż wielkopowierzchniowy handel, ale równocześnie miasto może wymagać różnych rzeczy, m.in. aktywnych parterów, czyli lokali przeznaczonych na sklepy lub punkty usługowe, kawiarnie – albo może upominać się o nasadzenia zieleni. Sęk w tym, iż dla terenów, o których rozmawiamy, ZPI jeszcze nie powstało. Drugim problemem jest to, iż Kraków zmierza do planistycznej próżni. Nie mamy uchwalonego planu ogólnego, który uchwalił już chociażby Poznań, a Warszawa jest na finiszu po konsultacjach społecznych. Termin mija z końcem sierpnia 2026 r., więc szanse są nikłe. Wtedy nie będzie można ani zmienić planu miejscowego, ani zrobić ZPI. Po prostu będziemy w planistycznej „lodówce” – tłumaczy dr Karol Wałachowski.
Kraków bez planu ogólnego. Zegar tyka
Zatrzymajmy się przy planie ogólnym: Kraków, jak wszystkie gminy w Polsce, musi dostosować się do nowych przepisów ustawowych w planowaniu przestrzennym, w tym obowiązku posiadania planu ogólnego. Termin ustawowy na uchwalenie tego dokumentu upływa do końca sierpnia 2026 roku. Po tym terminie brak planu ogólnego oznaczałby poważne ograniczenia w wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy (WZ) i realizacji inwestycji na terenach nieobjętych planem miejscowym. Innymi słowy: Kraków nie może już zwlekać – uchwalenie planu ogólnego jest konieczne, aby zachować kontrolę nad rozwojem miasta i umożliwić realizację nowych inwestycji w sposób zgodny z przepisami. Tym samym sprawa likwidacji C.H. Krokus jest częścią większego problemu, z jakim boryka się miasto.
W kontekście wyburzenia galerii i postawienia na jej miejscu bloków mieszkaniowych dr Karol Wałachowski zwraca uwagę także na inną palącą kwestię. „Wydaje mi się, iż dużo do zrobienia jest w Krakowie, jeżeli chodzi o komunikację społeczną. Gdyby powstał jakikolwiek projekt, niekoniecznie szczegółowy, mieszkańcy mieliby szansę zobaczyć realne korzyści z niego płynące. Mogłyby się zmienić nastroje, bo dzisiaj rzeczywiście ten Krokus jest lepszy pewnie niż patodeweloperka, która pojawiła się w mieście, a takie zrównoważone centrum, o którym mówimy, byłoby zdecydowanie dla nich korzystniejsze” – podsumowuje w rozmowie z KRKNews dr Karol Wałachowski.
Małgorzata Armada
dr Karol Wałachowski
Doktor nauk społecznych w dyscyplinie ekonomia i finanse. Adiunkt na Uniwersytecie Ekonomicznym w Krakowie. Specjalizuje się w tematyce rozwoju miast i polityk publicznych. Doradza instytucjom publicznym, mając w swoim CV m.in. Ministerstwo Rozwoju, Ministerstwo Funduszy i Polityki Regionalnej, POT i samorządy terytorialne. Autor „Poza Największymi. Studium o byłych stolicach województw”.
