Co słynny Warren Buffet mówi o inwestowaniu w nieruchomości?

Przez ponad 50 lat Warren Buffett dokonywał niesamowitego wyczynu, jakim było generowanie średniorocznego zwrotu na poziomie 20% ze wszystkich zarządzanych przez siebie aktywów. Nic więc dziwnego, iż świat zwraca uwagę na jego posunięcia. Chociaż słynny inwestor znany jest prawie wyłącznie z inwestowania na rynku akcyjnym, to niewielu zdaje sobie sprawę, iż inwestował również w bardziej „twarde” aktywa, takie jak nieruchomości czy ziemię rolną. O samym inwestowaniu w nieruchomości Buffet ma wiele wartościowych przemyśleń, z którymi czasami dzielił się ze swoimi akcjonariuszami Berkshire.

Warren Buffet kupił kiedyś synowi farmę

Między rokiem 1973 a 1981 w Nebrasce ceny ziemi rolnej niesamowicie rosły. Wszystko za sprawą wielkiej inflacji, jaka wówczas panowała w Stanach Zjednoczonych. Ludzie bali się hiperinflacji i starali kupić coś materialnego, w tym wypadku działki rolne, aby uchronić kapitał. Po czasie okazało się, iż hiperinflacji nie będzie. Bańka cen działek rolnych została przebita, a ceny spadły. Wtedy do akcji wkroczył Warren Buffet i kupił w Nebrasce działkę rolną. Stało się to w roku 1986 w czasie silnej bessy na tamtejszym rynku. Wszedł więc na rynek zgodnie ze swoim słynnym cytatem „wtedy gdy wszyscy inni się bali”.

Tak naprawdę Warren i tak wolałby te pieniądze zainwestować na giełdzie. Jednak jego syn bardzo interesował się uprawą roli i poprosił ojca o zakup farmy. To jeden z bardzo nielicznych przypadków, kiedy to Buffet kupił działkę rolną. Podobna sytuacja miała jeszcze miejsce, jak był dzieckiem i miał około 15 lat. Nie był wówczas aż takim ekspertem od giełdy, jakim jest teraz. Chciał zdywersyfikować swój portfel inwestycyjny i sprawdzić gdzie będzie w stanie osiągać najwyższe stopy zwrotu.

Patrząc na epizod Warrena z zakupem działki rolnej w Nebrasce, można powiedzieć, iż na każdym rynku jest podobnie, gdzie obowiązuje prawo popytu i podaży. Gdy rynek jest w euforii, to nie powinniśmy się nim aż tak interesowac. Często warto poczekać choćby kilka lat i dopiero potem zakupić wymarzoną nieruchomość. To pierwsza lekcja Warrena Bufeffeta o inwestowaniu w nieruchomości.

Dołącz do nas na Twitterze oraz YouTube i bądź na bieżąco!

Obserwuj

Subskrybuj

Buffet twierdzi, iż nieruchomości to łatwiejsza klasa aktywów niż akcje

Warren Buffet w wywiadach często podkreślał, iż inwestowanie w nieruchomości jest o wiele łatwiejsze niż inwestowanie w akcje. o ile więc ktoś boi się giełdy i nie rozumie jej, to lepiej zrobi, idąc na rynek nieruchomości. W przeciwieństwie do akcji, nieruchomości są aktywami materialnymi, mniej podatnymi na zmienność. Nieruchomości są łatwiejsze do analizy niż wieloaspektowe biznesy. Przepływy pieniężne są stabilne, a wartość wewnętrzna jest łatwa do obliczenia. Dzięki temu prawdopodobieństwo błędnej wyceny jest mniejsze.

Z biegiem lat wartość nieruchomości zyskuje na wartości, a podczas okresów nflacji, gdy wartość pieniądza maleje, wartość nieruchomości zazwyczaj wzrasta jeszcze szybciej. Nieruchomości oferują też różnorodne możliwości. Dostępne są mieszkalne, komercyjne czy przemysłowe, co pozwala na dywersyfikację portfela i zabezpieczenie przed ryzykiem.

Klucz to lokalizacja – przykład Charlie Mungera

Buffett podkreśla przede wszystkim znaczenie lokalizacji podczas inwestowania w nieruchomości. Obszary charakteryzujące się solidną infrastrukturą, wzrostem liczby miejsc pracy i napływem ludności zwykle przynoszą wyższe zyski. Przeprowadzenie dokładnych badań, analiza danych rynkowych i bycie na bieżąco informowanym o rozwoju społeczności to niezbędne kroki w identyfikowaniu obiecujących lokalizacji.

Świetnym przykładem inwestora, który swojego pierwszego miliona dorobił się na inwestycji w nieruchomości, jest Charlie Munger. Ten dobry przyjaciel Buffeta koło trzydziestego roku życia zainwestował wszystkie swoje oszczędności w zakup działek budowlanych w Los Angeles i budował na nich domy.

Los Angeles nie było przypadkowym wyborem. Miasto w tamtym czasie bardzo dynamicznie rosło pod względem liczby mieszkańców. Gospodarka lokalna przeżywała prawdziwy boom. Amerykanie z całego kraju szukali swojego nowego miejsca na świecie właśnie w Kalifornii. Po latach Buffet na jednej z konferencji inwestorskiej powiedział, iż myśli, iż Munger poszedł wtedy w nieruchomości, ponieważ wymagało to niewielkiego kapitału, a potencjalny zwrot z inwestycji mógł być ogromny.

Pierwszą inwestycją był zakup domu jednorodzinnego w 1960 roku. Drugą było wybudowanie posiadłości koło Uniwersytetu Caltech. Tylko na tej inwestycji stopa zwrotu wyniosła 400%. Trzeci i czwarty projekt to wybudowanie nieruchomości wokół centrum handlowego Alhambra. Kolejnym był dom wybudowany w okolicy parku. Nieruchomości ze świetnym widokiem z okna schodziły wtedy niesamowicie gwałtownie i Munger, dostrzegając ten trend, był w stanie znowu zrobić świetny interes.

Na wszystkich pięciu powyższych inwestycjach Charlie zarobił, jak później przyznawał kilka milionów ówczesnych dolarów. Wszystko dzięki temu, iż dostrzegł bardzo gwałtownie rosnący rynek i zdecydował się na inwestycję.

Położenie wszystkich projektów inwestycyjnych Mungera na mapie Los Angeles

https://dnarynkow.pl/charlie-munger-inwestor

Buffet swoją własną nieruchomość kupił za zaledwie 10% kapitału

Buffett zaleca rozsądne wykorzystanie opcji finansowania. Kredyty hipoteczne umożliwiają inwestorom zakup nieruchomości za ułamek ich całkowitego kosztu. Jednak warto mieć świadomość tego, iż stopy procentowe bardzo mocno wpływają na wartość raty kredytu, jaką musimy spłacać. Posługiwanie się kredytem w rozsądnym wymiarze jest jak najbardziej korzystne. Warto jednak uważać, aby nie przesadzić i nie zalewarować się pod kurek.

Warren Buffet w ciągu całego swojego życia kupił tylko jeden dom. Ten, w którym mieszka. Nie wziął na niego ani dolara kredytu, zakupił go za gotówkę. Transakcji dokonał w wieku 28 lat. Tak naprawdę na zakup domu stać go było już w wieku 20 lat, ale Buffet twierdzi, iż nie powinniśmy wszystkiego lokować tylko w jedną klasę aktywów. Swój dom kupił za 31,5 tys. ówczesnych dolarów. Co stanowi około 500 tys. dzisiejszych dolarów.

Na pewno nie jest to mała suma, ale w wieku 28 lat Buffet wydał na zakup domy tylko 10% całego swojego kapitału. Całą resztę inwestował w akcjach. Buffett przyznał w liście z 2010 roku do akcjonariuszy swojego holdingu, iż zarobiłby znacznie więcej pieniędzy, gdyby kupił nieruchomość pod wynajem i użył uzyskanych tak pieniędzy do inwestycji w akcje. Ale na tę inwestycję nie patrzy w ten sposób. „Za 31,5 tys. dol., za które kupiłem mój dom, ja i moja rodzina zyskaliśmy 52 lata wspaniałych wspomnień, a będzie ich jeszcze więcej” – stwierdził.

Tak wygląda dom Buffeta

https://dnarynkow.pl/warren-buffett-zywa-legenda

Buffet inwestuje w REIT

Obecnie Buffet nie inwestuje w żadne nieruchomości czy ziemię rolną. Twierdzi, iż jest w stanie zarabiać na rynku akcyjnym dużo więcej, niż kupując dom. Zresztą z innego wpisu, wiemy iż już inwestując pasywnie poprzez ETF-y w długim terminie, zarobimy więcej niż kupując nieruchomość i wynajmując ją komuś.

Chociaż Buffet nie inwestuje w fizyczne nieruchomości to ma ekspozycję na tą klasę aktywów poprzez REIT-y. Reity to firmy inwestujące za nas w nieruchomości. Prawie cały swój zysk przeznaczają na dywidendę dla swoich akcjonariuszy. Dane historyczne pokazują, iż na REIT-ach można zarobić średnio 9% rocznie. Niektóre w przeszłości dawały zarobić jeszcze więcej (sprawdź „Pięć ciekawych funduszy nieruchomości z USA”).

Ogólne rady Warrena Buffeta dla osób inwestujących w nieruchomości

Według Buffeta rozpoczynanie od małych rzeczy jest najlepszą strategią dla początkujących w inwestowaniu w nieruchomości. Sugeruje, aby inwestorzy rozpoczęli od zakupu pojedynczej nieruchomości, poznali zawiłości rynku, a następnie powoli i równomiernie zwiększali skalę zaangażowania. Takie podejście ogranicza ryzyko i pomaga nowym inwestorom uczyć się i dostosowywać do gwałtownie zmieniającego się rynku. Ta zasada działa zresztą w przypadku inwestycji w dowolną klasę aktywów.

Gdyby Warren Buffet kupował dzisiaj nieruchomości, najprawdopodobniej szukałby tych 4 rzeczy.

1. Nieruchomość położona w bardzo dobrej okolicy.
2. Nieruchomość, którą może kupić za kwotę niższą od rzeczywistej wartości rynkowej – bo zawsze chce kupować z marginesem bezpieczeństwa.
3. Kupowałby domy w momencie paniki rynkowej. W momencie gdy bezrobocie jest duże, a ceny mieszkań spadły o kilkadziesiąt procent ze swoich historycznych szczytów.
4. Kupiłby nieruchomości na długi termin. Buffet z pewnością nie byłby flipperem.

Do zarobienia,
Karol Badowski