5 godzin temu
Rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce wrócił na radar inwestorów. W pierwszym kwartale 2026 roku sfinalizowano transakcje o wartości blisko 1 mld euro – najwięcej od 2022 roku i o 40 proc. więcej niż rok wcześniej. W tle liczb rysuje się natomiast trwała zmiana struktury popytu inwestycyjnego i nowy bohater rynku: polski kapitał.
Choć w pierwszych miesiącach tego roku aktywność rodzimych inwestorów była jeszcze ograniczona, to dane z 2025 roku pokazują skalę zmiany – krajowi inwestorzy ulokowali wówczas około 800 mln euro, zdobywając rekordowy, 18-procentowy udział w całkowitym wolumenie transakcji. To ponad 60 proc. więcej niż rok wcześniej i niemal trzykrotnie więcej niż średnia z ostatnich pięciu lat.
Kim jest polski inwestor?
Dzisiejszy polski inwestor nieruchomościowy to najczęściej doświadczony przedsiębiorca, który zgromadził kapitał w sektorach niezwiązanych bezpośrednio z rynkiem nieruchomości – w przemyśle, handlu, usługach czy nowych technologiach. Coraz większą rolę odgrywają także family offices, instytucje publiczne oraz firmy kupujące nieruchomości z myślą o własnej siedzibie.
– Widzimy nową falę kupujących, którzy zamiast ryzyka związanego z projektami deweloperskimi, szukają stabilnych, istniejących aktywów generujących przewidywalny dochód i realny potencjał wzrostu wartości. To kapitał pragmatyczny, oparty na długoterminowym myśleniu – podkreśla Piotr Mirowski, dyrektor Działu Doradztwa Inwestycyjnego w firmie Colliers.
Polscy inwestorzy koncentrują się najczęściej na transakcjach o wartości 25–40 mln euro, przy czym minimalny próg wejścia na rynek nieruchomości komercyjnych to około 10 mln euro (nieco ponad 40 mln zł).
– W praktyce oznacza to, iż inwestor potrzebuje około 10–15 mln zł kapitału własnego. Pozostała część finansowana jest długiem bankowym, który dziś jest ponownie szeroko dostępny i atrakcyjnie wyceniony. To istotnie obniża barierę wejścia i zwiększa stopę zwrotu z zainwestowanego kapitału – dodaje Piotr Mirowski.
Co i gdzie kupuje polski kapitał?
Struktura inwestycji wskazuje na wyraźną dominację sektora biurowego, który odpowiada za około 65 proc. zaangażowania polskiego kapitału. Na kolejnych miejscach znajdują się nieruchomości logistyczne i magazynowe (ok. 25 proc.), a także mniejsze formaty handlowe. Rośnie również zainteresowanie segmentami living oraz hotelowym.
Zakupy koncentrują się przede wszystkim w Warszawie – zwłaszcza w centralnych lokalizacjach – oraz w największych miastach regionalnych, takich jak Kraków, Wrocław, czy Trójmiasto. Popularnością cieszą się mniejsze, dobrze wynajęte budynki, które pozwalają na większą elastyczność inwestycyjną i selektywną strategię wzrostu.
Dlaczego teraz? Atrakcyjność jak na rynkach wschodzących, stabilność jak na Zachodzie
Obecny moment cyklu rynkowego sprzyja polskim inwestorom. Polska oferuje dziś unikalne połączenie wysokich stóp zwrotu – porównywalnych z rynkami rozwijającymi się – oraz stabilności charakterystycznej dla rynków Europy Zachodniej.
– Polskie nieruchomości biurowe i logistyczne wciąż wyceniane są z dyskontem sięgającym choćby 50 proc. wobec rynków takich jak Niemcy czy Francja, przy porównywalnym, a niejednokrotnie wyższym standardzie technicznym i jakości budynków. Ta luka cenowa nie jest uzasadniona wskaźnikami rynkowymi i właśnie to dostrzegł dziś rodzimy kapitał – wskazuje Piotr Mirowski.
Dodatkowym czynnikiem jest ograniczona aktywność zagranicznych funduszy typu core, szczególnie z Europy Zachodniej, które w pierwszej kolejności koncentrują się na rynkach macierzystych. Powstałą lukę płynnościową skutecznie wypełnia kapitał krajowy oraz regionalny.
Równolegle poprawiły się warunki finansowania. Banki – zarówno polskie, jak i zagraniczne – są skłonne finansować zakup nieruchomości komercyjnych przy kosztach długu rzędu 4,5 proc. rocznie, podczas gdy stopy zwrotu z najlepszych aktywów przekraczają 6 proc., a w przypadku strategii value add mogą osiągać poziomy dwucyfrowe.
Silne fundamenty makro wspierają decyzje inwestycyjne
Decyzjom inwestorów sprzyja stabilne otoczenie makroekonomiczne. Choć wojna w Iranie zwiększa poziom niepewności gospodarczej, a jej konsekwencje mogą osłabiać tempo wzrostu gospodarczego Polski, to bieżąca prognoza Colliers – zakładająca wzrost PKB na poziomie 3,7 proc. w 2026 r. – przez cały czas plasuje Polskę w gronie najszybciej rozwijających się gospodarek Unii Europejskiej, wyraźnie powyżej unijnej średniej.
– Pomimo globalnych zawirowań polska gospodarka w 2026 roku przez cały czas opiera się na silnych fundamentach – wzrost PKB pozostaje jednym z najwyższych w Unii Europejskiej, rynek pracy jest mocny, a realne wynagrodzenia rosną. Z punktu widzenia rynku nieruchomości oznacza to większą stabilność najemców: lepszą zdolność regulowania czynszów, mniejszą skłonność do gwałtownych decyzji i bardziej przewidywalny popyt na powierzchnie – zaznacza Grzegorz Sielewicz, główny ekonomista na region Europy Środkowo-Wschodniej w Colliers.
Polski kapitał – początek długoterminowego trendu
Choć udział krajowego kapitału w wolumenie inwestycji w Polsce wciąż pozostaje niższy niż w Czechach czy na Węgrzech, gdzie rodzimi inwestorzy odpowiadają za 60–80 proc. transakcji, dynamika wzrostu w naszym kraju wskazuje na początek długoterminowej zmiany strukturalnej. Rosnąca zamożność polskich przedsiębiorców, dostęp do finansowania oraz obecne wyceny aktywów sprawiają, iż rodzimy kapitał staje się ważnym filarem rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce.
– Dla inwestorów najważniejsze jest to, iż rynek nieruchomości w Polsce jest przewidywalny, działa w przejrzystych ramach prawnych i instytucjonalnych, a dochody z najmu są w większości denominowane w euro. To rzadkie połączenie bezpieczeństwa i atrakcyjnego zwrotu – podsumowuje Piotr Mirowski.
Prognozy: polski kapitał będzie dalej zyskiwał na znaczeniu
Zdaniem ekspertów Colliers 2026 rok przyniesie dalszy wzrost znaczenia polskiego kapitału na rynku nieruchomości komercyjnych.
– Mamy do czynienia z początkiem długoterminowego trendu. Polski kapitał dopiero się rozpędza. Inwestorzy zaczynają od mniejszych transakcji, ale wraz z rozwojem rynku będą realizować coraz większe projekty. Rosnąca zamożność polskich przedsiębiorców, coraz większe doświadczenie inwestycyjne oraz powrót banków z finansowaniem sprawiają, iż nieruchomości komercyjne stają się dla nich naturalnym kierunkiem lokowania kapitału – prognozuje Piotr Mirowski.