7 godzin temu
Polski rynek magazynowy odnotował po trzech kwartałach 2026 r. najwyższy popyt w historii dla analogicznego okresu roku. Wysoka aktywność najemców przełożyła się na dalszy spadek wskaźnika pustostanów, szczególnie w segmencie dużych modułów magazynowych. Jednocześnie deweloperzy zwiększają skalę nowych inwestycji, choć przez cały czas zachowują ostrożność przy uruchamianiu projektów bez zabezpieczonych umów najmu. Z najnowszej analizy Colliers wynika, iż dla firm planujących rozwój sieci logistycznej lub relokację operacji coraz większego znaczenia nabiera odpowiednio wczesne zabezpieczanie powierzchni.
Na koniec III kwartału 2026 r. całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowo-przemysłowej w Polsce osiągnęły blisko 37,8 mln mkw. Od początku roku na rynek dostarczono około 1,5 mln mkw. nowej powierzchni, czyli poziom zbliżony do odnotowanego rok wcześniej. Jednocześnie wysoki stopień komercjalizacji nowych inwestycji w połączeniu z wysoką absorpcją istniejącej powierzchni sprawił, iż wzrost podaży nie przełożył się na zwiększenie dostępności powierzchni.
Rekordowy popyt napędza rynek
Z danych Colliers wynika, iż w okresie od stycznia do września 2026 r. popyt brutto na powierzchnie magazynowe wyniósł 5,3 mln mkw. – był to najwyższy poziom w historii polskiego rynku dla pierwszych trzech kwartałów roku i wzrost o około 20 proc. rok do roku.
Popyt brutto obejmuje wszystkie transakcje najmu zawarte na rynku, zarówno nowe umowy, ekspansje i umowy typu pre-let, jak również renegocjacje istniejących kontraktów. Jest więc wskaźnikiem całkowitej aktywności najemców. Jeszcze szybciej rósł popyt netto, który wyniósł 3,4 mln mkw., notując wzrost o ponad 50 proc. rdr. W przeciwieństwie do popytu brutto nie uwzględnia on renegocjacji i pokazuje rzeczywisty przyrost zajmowanej powierzchni wynikający z nowych umów i ekspansji firm. To właśnie ten wskaźnik najlepiej odzwierciedla faktyczny wzrost zapotrzebowania na magazyny.
Za tak wysoki wynik odpowiadała przede wszystkim silna aktywność firm rozwijających działalność logistyczną i e-commerce. Szczególnie istotną rolę odegrały przedsiębiorstwa z Chin, które odpowiadały za około 20 proc. popytu netto od początku roku.
– Skala wzrostu popytu netto pokazuje, iż nie mamy do czynienia wyłącznie z odnawianiem istniejących umów, ale z realnym wzrostem zapotrzebowania na powierzchnie magazynowe. Rekordowe wyniki są efektem zarówno rozwoju sektora e-commerce, jak i dalszej rozbudowy sieci dystrybucyjnych. To jeden z najmocniejszych sygnałów świadczących o dobrej kondycji polskiego rynku logistycznego – mówi Antoni Szwech, Senior Business Analyst w dziale Market Insights w Colliers.
Coraz mniej dużych modułów magazynowych
Od IV kwartału 2025 r. stopa pustostanów pozostaje w trendzie spadkowym. W ciągu ostatnich 12 miesięcy zmniejszyła się z 8,2 proc. do 5,5 proc., osiągając najniższy poziom od końca 2022 r.
Szczególnie gwałtownie kurczy się dostępność dużych modułów magazynowych. Jeszcze mniej więcej rok temu powierzchnie przekraczające 20 tys. mkw. stanowiły około 40 proc. całkowitej dostępnej oferty rynkowej. w tej chwili ich udział spadł do około 15 proc..
Dla najemców oznacza to przede wszystkim konieczność wcześniejszego planowania procesów relokacyjnych i ekspansyjnych. W przypadku dużych projektów liczba dostępnych opcji jest bowiem coraz bardziej ograniczona, szczególnie w najbardziej pożądanych lokalizacjach logistycznych.
– Firmy poszukujące dużych powierzchni magazynowych mają dziś do dyspozycji znacznie mniej opcji niż jeszcze rok temu. Coraz częściej optymalnym rozwiązaniem stają się projekty realizowane na potrzeby konkretnego najemcy lub zabezpieczanie powierzchni na wczesnym etapie planowanego projektu inwestycyjnego. Z perspektywy najemców najbliższe kwartały będą więc okresem, w którym strategiczne planowanie procesów najmu może mieć coraz większe znaczenie dla dostępności powierzchni, możliwości wyboru lokalizacji oraz możliwych do zabezpieczenia warunków komercyjnych i prawnych negocjowanych umów – wyjaśnia Łukasz Pańczyk, Dyrektor w Dziale Powierzchni Logistycznych i Przemysłowych Colliers.
Deweloperzy zwiększają aktywność
W odpowiedzi na rosnący popyt wzrosła również aktywność inwestycyjna. Na koniec III kwartału w budowie znajdowało się około 1,7 mln mkw. powierzchni magazynowej, czyli o 9 proc. więcej niż rok wcześniej.
Najwyższą aktywność odnotowano w województwie śląskim, gdzie wolumen powierzchni w budowie przekroczył 640 tys. mkw., osiągając najwyższy poziom od 2022 r. Ponad 70 proc. realizowanej tam powierzchni posiada już zabezpieczonych najemców.
Deweloperzy przez cały czas ostrożnie podchodzą do realizacji projektów spekulacyjnych. Udział takich inwestycji pozostaje poniżej 40 proc. całkowitego wolumenu powierzchni w budowie. Jednocześnie wysoki jest poziom komercjalizacji realizowanych projektów. w tej chwili około 62 proc. powierzchni będącej w budowie zostało już zabezpieczone umowami najmu. Część deweloperów zapowiada jednak wzrost udziału inwestycji spekulacyjnych w najbliższych kwartałach, w tym inwestycje realizowane w całości bez zabezpieczenia umów najmu dla najlepszych lokalizacji na kluczowych rynkach.
Rynek przygotowuje się na wzrost czynszów
Zdaniem ekspertów Colliers po okresie stabilizacji stawki czynszów mogą stopniowo wejść w umiarkowany trend wzrostowy. Wpływać na to będą przede wszystkim rekordowy popyt, malejąca dostępność dużych powierzchni oraz wysoki poziom wynajęcia nowych inwestycji.
Najsilniejsza presja na wzrost czynszów może dotyczyć dużych modułów magazynowych, których dostępność systematycznie maleje. W przypadku mniejszych powierzchni przesłanki do wzrostu stawek pozostają w tej chwili znacznie słabsze ze względu na wciąż relatywnie szeroką ofertę rynkową.
