Cushman & Wakefield: zmiany w podatku od nieruchomości już w 2025 roku – co czeka sektor nieruchomości komercyjnych?

Od 1 stycznia 2025 roku rynek czekają zmiany w podatku od nieruchomości. Ustawa pozostało na etapie projektu, ale harmonogram prac nad nią wskazuje, iż zacznie ona obowiązywać zgodnie z zapowiedziami. Dla właścicieli i zarządców nieruchomości komercyjnych zmienia się dużo w związku z nowymi definicjami budynków i budowli. Eksperci Cushman & Wakefield rekomendują jak najszybsze rozpoczęcie audytów, aby zrozumieć, które zmiany w opodatkowaniu będą obowiązywać w przypadku konkretnej nieruchomości. Pozwoli to uwzględnić odpowiednie koszty w budżecie, a niestety w związku z nowymi przepisami wielu przedsiębiorców może spodziewać się wyższych stawek podatkowych. W niektórych przypadkach koszty mogą wzrosnąć choćby o kilkaset tysięcy złotych w skali roku.

Z czego wynika zmiana?

Nowelizacja ustawy o podatku od nieruchomości jest efektem wyroku Trybunału Konstytucyjnego i ma zostać uchwalona z końcem listopada tego roku, a wejść w życie od 1 stycznia 2025 roku. Ministerstwo Finansów zapowiada, iż przedstawiony projekt 3.0, to finalna wersja, która jeszcze w październiku br. trafi do Sejmu. W związku z tym rynek może zakładać, iż zaproponowane w nim regulacje będą obowiązywać od początku 2025 roku.

– Planowane zmiany oznaczają duże wyzwanie dla sektora nieruchomości komercyjnych w Polsce. Aktualnie obejmuje on ponad 60 mln mkw. tylko w ramach inwestycji biurowych, magazynowych i handlowych, a każda nieruchomość funkcjonująca na rynku będzie potrzebować drobiazgowego audytu między innymi działających w niej instalacji czy urządzeń. Wyniki takich audytów muszą następnie znaleźć odzwierciedlenie w planowanych budżetach. Zmiany w ustawie dotkną również najemców nieruchomości i oni będą potrzebować dodatkowych informacji w tym zakresie. Cały rynek czeka teraz dużo pracy, a czasu w dostosowanie strategii budżetowych jest niestety kilka – komentuje Zuzanna Paciorkiewicz, Head of Asset Services CEE, Cushman & Wakefield.

Nowa definicja budynku i budowli

Projekt nowej ustawy zakłada redefinicję pojęcia budynku. Po zmianach budynkiem nie będzie już obiekt, w którym są lub mogą być gromadzone materiały sypkie, materiały występujące w kawałkach, albo materiały w postaci ciekłej lub gazowej, którego podstawowym parametrem technicznym wyznaczającym jego funkcję jest pojemność.

– Nowa definicja budynku, może spowodować, iż wiele obiektów magazynowych, które dotychczas były klasyfikowane jako budynki, stanie się budowlami. Może to spowodować znaczny wzrost opodatkowania – podatek będzie w takich przypadkach płacony od wartości obiektu a nie od powierzchni użytkowej. – mówi Wojciech Pławiak, Radca Prawny i Doradca Podatkowy z kancelarii Litigato.

Kluczową zmianą w nowym projekcie jest jednak zmiana definicji budowli oraz urządzeń budowlanych. Projekt przewiduje aż 5 różnych kategorii obiektów stanowiących budowle.

W kolejnych wersjach projektu ustawy znaczną metamorfozę przechodził załącznik do ustawy nr 4 zawierający listę budowli. Rozszerzano w nim m.in. zakres znaczeniowy niektórych pozycji, a także dodawano nowe, jak np.: konstrukcje wsporcze, wolnostojące trwale związane z gruntem instalacje przemysłowe, wagi samochodowe, czy też kioski i pawilony. W niektórych przypadkach opodatkowanie będzie dotyczyć tylko części budowlanych tych konstrukcji.

– Sporym wyzwaniem będzie klasyfikacja obiektów kontenerowych i prefabrykowanych. Jedno jest pewne – będą one podlegały opodatkowaniu, pytanie tylko, w jaki sposób. Szeroka definicja związku z gruntem, jaka została zawarta w projekcie ustawy, wskazuje, iż jeżeli obiekt ma fundamenty, choćby te oparte na betonowych blokach, spełnia definicję budynku. Mimo, iż może znajdować się w katalogu budowli, jego kwalifikacja może budzić trudności i rodzić problemy z określeniem adekwatnej kategorii podatkowej. – podkreśla Wojciech Pławiak.

Instalacje i urządzenia techniczne – co się zmienia?

Dla branży nieruchomości komercyjnych najbardziej istotna będzie kwestia opodatkowania urządzeń i instalacji w budynkach. Nowe przepisy określają, iż odrębnemu opodatkowaniu nie będą podlegały instalacje niezbędne do funkcjonowania budynku. Natomiast wszelkie dodatkowe urządzenia technicznie jak szafy rozdzielcze, transformatory, klimatyzacje itp., które dotychczas nie podlegały opodatkowaniu, w świetle nowych przepisów mogą być uznane za opodatkowane.

– Warto podkreślić, iż urządzenia techniczne będą teraz opodatkowane w całości lub w zakresie części budowlanych. Kluczowym elementem będzie ponowna ocena, w jakim zakresie opodatkowywaliśmy urządzenia techniczne w starym stanie prawnym, a w jakim zakresie po tej zmianie musimy to podejście zmienić lub uzasadnić utrzymanie dotychczasowego podejścia mając na względzie obecną definicję tego urządzenia budowlanego. Nowe regulacje mogą znacząco rozszerzyć kategorię urządzeń technicznych, w tym tych wewnątrz budynków, które do tej pory nie były objęte podatkiem od nieruchomości. – zauważa Wojciech Pławiak.

Magazyny, parkingi, systemy reklamy – nowe wyzwania dla właścicieli

Zmiany dotkną również właścicieli dużych obiektów magazynowych. Te wysokiego składowania mogą zostać uznane za budowle, a ich opodatkowanie będzie zależało od pojemności i głównego przeznaczenia. Parking, który dotąd był traktowany jako część budynku lub w ogóle nie był uwzględniany w opodatkowaniu, teraz może być klasyfikowany jako budowla, jeżeli znajduje się poza budynkiem. Podobna sytuacja występuje w przypadku konstrukcji wsporczych, jak zadaszenia, ściany czy systemy reklamy, często stawiane przed obiektami handlowymi.

Czy audyt to jedyna droga?

Z pewnością przepisanie deklaracji podatkowej z bieżącego roku na 2025 nie wchodzi w grę – różnice będą prawdopodobnie istotne, a większość właścicieli nieruchomości komercyjnych musi liczyć się z większymi kosztami.

– w tej chwili jesteśmy w okresie budżetowania, a kwestie podatkowe to wyjątkowo gorący i trudny do oszacowania temat. Niezbędne do uzyskania prawidłowej kwoty są audyty nieruchomości. Przykładowo, w jednej z nieruchomości, przeprowadzony audyt pozwolił zidentyfikować obszary do skorygowania deklaracji PON, które w tej chwili procesujemy. Różnica w wysokości podatku w tym konkretnym przypadku może wynieść ponad 200 tys. zł. Dobra wiadomość jest taka, iż audyt może również ujawnić zawyżone dotychczas wyliczenia podatkowe – a korekty można składać choćby do pięciu lat wstecz, co może prowadzić do optymalizacji kosztów. – wyjaśnia Paulina Bauer, Head of Retail Asset Services, Cushman & Wakefield.

Konieczność przeprowadzenia dogłębnych analiz nieruchomości i audytów skłoniła Ministerstwo Finansów do uwzględnienia w nowym projekcie możliwości złożenia deklaracji dotyczącej podatku od nieruchomości wyjątkowo do końca marca 2025 roku, zamiast do końca stycznia 2025 roku.

– Nie warto jednak czekać do ostatniej chwili i momentu, gdy koszty audytu zaczną rosnąć ze względu na wzmożony popyt. Ponadto właściciele i zarządcy powinni poinformować najemców o wysokości stawek service charge na 2025 rok jeszcze przed końcem bieżącego roku lub na początku przyszłego. Zmiany w podatku od nieruchomości oznaczają wzrost kosztów również dla najemców nieruchomości komercyjnych i powinni oni mieć czas, aby na te podwyżki się przygotować – podsumowuje Paulina Bauer.