Czy inwestowanie w nieruchomości przez cały czas się opłaci? Studium przypadku.

Jeden z moich synów wyjechał na studia na Dolny Śląsk. Siłą rzeczy zacząłem analizować miejscowy rynek nieruchomości pod kątem inwestycyjnym. Wynikami planuję podzielić się z Wami.

Mieszkanie 3-pokojowe kosztuje ze wszystkimi opłatami wstępnymi, drobnym odświeżeniem (własnym sumptem) i urządzeniem ok. 600 tys. zł. Wynajmiemy je za 3000 zł + opłaty, a więc uzyskamy rocznie 36.000 zł przychodu – 3060 zł podatku = 32 940 zł dochodu. Miesięcznie to ok. 2745 zł. Roczna stopa zysku z najmu wyniesie (netto) – 5,49% czyli zrówna się z odsetkami od obligacji Skarbu Państwa lub rachunku oszczędnościowego.

A wzrost wartości? No cóż, nie mogę Wam go obiecać. W mojej ocenie o ile inflacja wyhamuje (a przy spadku konsumpcji oraz inwestycji jest to prawdopodobne), może zyskamy te 2%/rok w ciągu najbliższych 10 lat, może nic, a może zaliczymy stratę. Nic pewnego. A niestety od tego zależy sensowność wyboru nieruchomości, w sytuacji, gdy obligacje korporacyjne dają nam 8.5% netto, a akcje potencjalnie tyle samo.

Jeszcze gorzej wygląda sytuacja w przypadku zakupu finansowanego kredytem. Pożyczając 500.000 zł, zapłacimy ratę 4250 zł. Nie mamy szansy zrównoważyć jej przychodem z najmu. Ba, choćby patrząc na same odsetki (bez kapitału), nie wychodzimy choćby na 0.8,5% od 0,5 mln płacimy ich 42.500 zł, otrzymując 32.940 zł z najmu. Gdzie sens, gdzie logika?

A co ze mną? Wolę pobierać 51.000 zł rocznie odsetek od obligacji i jednocześnie dawać synowi na wynajem mieszkania 36.000 zł/rocznie (w rzeczywistości połowę, ponieważ wynajmuje z dziewczyną, ale założenia muszą się zgadzać).

A odpowiedź na pytanie z tytułu? Na kredyt – zdecydowanie nieopłacalne. Za gotówkę – radzę dobrze się zastanowić.