Oto aktualna sytuacja na rynku nieruchomości w Grecji, wraz z analizą zalet i ryzyk inwestowania tam – czy to dobry moment na zakup domu?
Trendy cenowe i dynamika rynku (2025)
- W pierwszym kwartale 2025 r. ceny mieszkań w Grecji wzrosły średnio o 6,19 % r/r, po uwzględnieniu inflacji to 3,53 % realnie. W Atenach tempo wyniosło +7,6 %, w Salonikach choćby +12,5 % Sea & Homes.
- Prognozy na drugą połowę 2025: Ateny: +5‑7 %, Saloniki: +8‑10 %, wyspy: +3‑7 %. Bank Grecji szacuje średni roczny wzrost cen na ok. 3 % w latach 2025–2030 Sea & Homes.
- Już wcześniej, w III kwartale 2024 r., ceny mieszkań wzrosły o 7,8 % r/r, a czynsze o 7,6 %, co przewyższa średnią UE (~3–4 %) GR&PL.
- Warto zauważyć paradoks: pomimo gwałtownie wzrastających cen, Grecja ma ponad 2,27 mln pustostanów, w tym również nowych inwestycji – co może zmienić dynamikę rynku, jeżeli rząd wprowadzi zachęty do wynajmu lub zagospodarowania tych nieruchomości Sea & Homes.
Lokalne uwarunkowania — region ma znaczenie
- Średnie ceny (2023–2025):
- Ateny: ~2 500–3 500 €/m² (w centralnych dzielnicach choćby 5 000 €) turystyka24.com.pl.
- Wyspy typu Santorini, Mykonos: 5 000–7 000 €/m² turystyka24.com.plsuprimmo.pl.
- Kreta (Heraklion): ~1 500–2 500 €/m²; miejsca mniej popularne: ~1 000 €/m² turystyka24.com.pl.
- Chalkidiki: 2 000–4 500 €/m²; Asprovalta: 1 800–2 800 €/m²; Kawala: 1 600–3 500 €/m² suprimmo.pl.
- Region Halkidiki (np. Nikiti) doświadcza wzrostu cen o 30 % i więcej rok do roku – duży popyt w regionie wakacyjnym kupujnadmorzem.pl.
Zalety inwestowania w Grecji
- Atrakcyjność turystyczna – ponad 27 mln turystów rocznie; to dobra podstawa dla najmu krótkoterminowego The Billfold.
- Program Golden Visa – dla inwestorów spoza UE: zakup nieruchomości umożliwia uzyskanie prawa pobytu; obecny próg to ok. €500 000, choć w mniej popularnych regionach choćby €250 000, z ograniczeniami (np. zakaz najmu krótkoterminowego) Wikipedia.
- Zachęty fiskalne – niskie podatki od przeniesienia własności (~3,09 %), korzystne umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania, ulgi inwestycyjne i programy prorodzinne i turystyczne Investropa; rząd także zawiesił VAT na nowe pozwolenia budowlane i wprowadził ulgi na 26 wyspach LEX.
- Stabilność makroekonomiczna – umiarkowany i przewidywalny wzrost PKB, niskie stopy procentowe dla kredytów hipotecznych (2,9–3,5 %) Sea & HomesVARSO INVEST.
- Relatywnie niższe ceny w porównaniu do innych państw południowej Europy – np. luksusowe rezydencje do 40% tańsze niż we Włoszech czy Hiszpanii GR&PL.
Ryzyka i wyzwania
- Szybko rosnące ceny oznaczają wyższą barierę wejścia i możliwe przeciążenie rynku, zwłaszcza w popularnych regionach LEXGR&PL.
- Niższe stopy zwrotu z wynajmu — np. w 2024 r. stopa brutto spadła do 4,82 % LEX.
- Problemy formalne – nierzetelne księgi wieczyste (kadastre), skomplikowane procedury, różnice prawne – konieczna profesjonalna obsługa prawna i inspekcje greekexclusiveproperties.comReddit.
- Problemy lokalne – gentrifikacja i rosnące ceny mogą ograniczać dostępność dla mieszkańców, a program Golden Visa również może przyczyniać się do lokalnych napięć społecznych Reddit+1.
- Ryzyka klimatyczne – susze, pożary, które ostatnio dotykają Grecję mogą wpływać na atrakcyjność regionów The Billfold.
Przykład inwestora z rynku (2024–2025)
Amerykański inwestor kupił mieszkanie (84 m²) w Atenach w kwietniu 2024 za ~€425 000. Po remoncie wynajmował przez Airbnb i uzyskał do €3 300 miesięcznie – znacznie ponad oczekiwania. Jednak krótko po tym Ateny wprowadziły ograniczenia dla najmu krótkoterminowego w centrum Business Insider.
Wnioski – Czy warto kupić dom w Grecji teraz?
** Gdyby Twoim celem jest inwestycja i/lub wakacyjna rezydencja:**
- Rynek jest atrakcyjny, szczególnie w popularnych turystycznie lokalizacjach, z solidnym potencjałem wzrostu i programami jak Golden Visa.
- Warto działać z rozwagą – szczególnie w zakresie przepisów, stanu prawnego nieruchomości i możliwych ograniczeń związanych z najmem.
- Regiony takie jak Chalkidiki czy mniej znane wyspy mogą oferować lepszy stosunek ceny do lokalizacji.
** Gdy zależy Ci na najmie długoterminowym lub ograniczeniu ryzyka rynkowego:**
- Zwróć uwagę, iż stopy zwrotu z wynajmu maleją, a w niektórych miejscach mogą pojawić się nowe regulacje ograniczające najem krótkoterminowy.
- Rozważ tańsze i bardziej spokojne regiony, gdzie ceny rosną umiarkowanie, a klimat inwestycyjny jest stabilniejszy.
dlaczego ceny mieszkań w grecji są niższ niż w polsce
ChatGPT said:
To interesujące pytanie, bo intuicyjnie można by się spodziewać, iż Grecja, jako kraj turystyczny z dostępem do morza i ciepłym klimatem, będzie miała droższe nieruchomości niż Polska. Tymczasem w wielu przypadkach — szczególnie poza Atenami i znanymi wyspami — ceny są porównywalne lub choćby niższe niż w dużych miastach w Polsce. Oto dlaczego:
1. Skutki kryzysu finansowego (2009–2018)
- Grecja bardzo poważnie ucierpiała podczas kryzysu finansowego i późniejszego kryzysu zadłużenia.
- Ceny nieruchomości spadły choćby o 40–50% w latach 2009–2017.
- Po latach stagnacji rynek zaczął się odbudowywać dopiero od 2018 r., a ceny dopiero teraz wracają do poziomów sprzed kryzysu.
W Polsce ceny rosły prawie nieprzerwanie od 2013 roku – i do 2024 osiągnęły rekordowe poziomy.
2. Demografia i migracje
- Grecja od lat doświadcza ujemnego przyrostu naturalnego i odpływu młodych ludzi za granicę, szczególnie w czasie kryzysu.
- To spowodowało spadek popytu wewnętrznego na mieszkania.
- Duża część mieszkań stoi pusta — ponad 2,2 mln nieruchomości to pustostany, często nieużywane lub nieuregulowane prawnie.
W Polsce popyt na mieszkania napędzają:
- wzrost liczby gospodarstw domowych,
- migracje wewnętrzne (do miast),
- napływ cudzoziemców, np. z Ukrainy.
3. Brak silnej klasy średniej i kredytów hipotecznych
- Przez wiele lat Grecy nie mieli dostępu do kredytów hipotecznych — banki miały ogromne ograniczenia po kryzysie.
- W Polsce boom mieszkaniowy był mocno wspierany przez kredyty, a także przez programy rządowe (np. „Rodzina na swoim”, „Bezpieczny kredyt 2%”).
4. Zróżnicowanie regionalne w Grecji
- Ceny w Grecji są bardzo zróżnicowane: w Atenach czy na Mykonos – 5 000–7 000 €/m², ale w wielu mniejszych miejscowościach domy można kupić za 100 000–150 000 €, czyli 4 000–7 000 zł/m² lub mniej.
- W Polsce z kolei ceny w dużych miastach, jak Warszawa, Wrocław czy Kraków, często przekraczają 15 000 zł/m² i dalej rosną.
5. Problemy formalne i stan techniczny budynków
- W Grecji wiele domów (zwłaszcza poza miastami) jest w złym stanie technicznym, bez pozwoleń, z problemami prawnymi.
- Część to samowole budowlane lub budynki bez formalnego podłączenia do sieci.
W Polsce nowe budownictwo jest drogie, ale często lepiej zorganizowane formalnie i technicznie.
6. Struktura rynku: mniej deweloperów, mniej presji inwestycyjnej
- W Grecji jest mniej dużych graczy deweloperskich – rynek jest bardziej rozdrobniony i lokalny.
- Inwestycje pod wynajem są bardziej ograniczone niż np. w Polsce, gdzie całe osiedla kupują fundusze inwestycyjne.
Podsumowując:
| Trend cen od 2013 r. | Silny wzrost | Długi spadek, dopiero odbicie |
| Popyt mieszkaniowy | Wysoki | Umiarkowany/malejący |
| Kredyty hipoteczne | Powszechne | Ograniczone |
| Programy rządowe | Tak (np. 2%) | Raczej dla inwestorów |
| Migracje i demografia | Napływ | Odpływ |
| Stan techniczny budynków | Lepszy | Bardziej zróżnicowany |
