Czy mamy bańkę na rynku nieruchomości?

Polacy lubią inwestować w nieruchomości

Nieruchomości są ulubionym instrumentem inwestycyjnym Polaków. Nie zmienia tego choćby wysoka inflacja i mniejsza dostępność taniego finansowania kredytem hipotecznym. Pokazuje to również wynik raportu Assay Index 2022, gdzie grupę ponad 1000 Polaków zapytano, jaka według nich jest najkorzystniejsza forma inwestowania. Zdecydowanie najwięcej osób opowiedziało się właśnie za nieruchomościami. Inne aktywa, jak metale szlachetne, akcje i obligacje były daleko w tyle.

Sam również jestem dużym fanem inwestowania w nieruchomości. w tej chwili około 60% wartości mojego majątku ulokowane jest właśnie w mieszkaniach na wynajem. Stamtąd pochodzi też około 70% miesięcznych przychodów generowanych przez moje aktywa. Więcej możesz o tym przeczytać w artykule Mój portfel inwestycyjny.

Dlaczego lubię nieruchomości

Według raportu opracowanego przez Expander i Rentier.io rentowność najmu w 2022 roku, w przypadku wynajęcia mieszkania przez 12 miesięcy rocznie, waha się w największych polskich miastach od 4,5% w Białymstoku, do 8,1% w Częstochowie. Możesz się więc zastanawiać – Po co inwestować w nieruchomości, skoro zwykła lokata wypłaca w tej chwili 8% odsetek. Nie mówiąc o obligacjach inflacyjnych, które od drugiego roku, przy tej inflacji, oferują choćby kilkanaście procent? Odpowiedź jest prosta. Ponieważ czynsz z najmu nie jest jedynym zyskiem wynajmującego mieszkania.

Mieszkania na wynajem są typem aktywów, który oprócz tego, iż wypłaca regularne profity (w tym przypadku czynsz od najemców), w długim terminie sam rośnie na wartości, w tempie równym lub wyższym od inflacji. o ile kupisz obligacje skarbu państwa, które wypłacają Ci 10% odsetek w skali roku, co prawda otrzymasz 10% odsetek (przed podatkiem), ale sama nominalna wartość Twoich obligacji się nie zmieni. Ze względu na inflację, realnie choćby znacznie spadnie. Podobnie, o ile założyłeś lokatę na 100 złotych (np. 8% w skali roku), po roku dostaniesz z niej 8 złotych odsetek (przed podatkiem). Super, jednak sama wartość tych 100 złotych, po uwzględnieniu przykładowo 15% inflacji, spada realnie do 85 złotych. choćby łącznie z odsetkami, siła nabywcza pieniędzy, które otrzymasz z banku, będzie więc niższa, niż zainwestowana kwota rok wcześniej.

W przypadku nieruchomości jest zwykle inaczej. o ile wynajmujesz mieszkanie, otrzymujesz co miesiąc czynsz (na przykład 5% od zainwestowanej kwoty w skali roku). Oprócz tego, w przeciwieństwie do obligacji i lokat, nominalna wartość Twojej nieruchomości w długim terminie zwykle rośnie w tempie zbliżonym do inflacji. W końcu jest to prawdziwe, fizyczne aktywo, które ma swoją wartość wyrażoną w pieniądzu. Patrząc na dane z ostatnich kilkunastu lat, średni wzrost wartości nieruchomości w dużych miastach w Polsce jest wyższy o około 2% od inflacji (nawet uwzględniając 2022 rok). Dobrze kupione mieszkanie na wynajem powinno więc w długim terminie pozwolić ochronić kapitał przed inflacją oraz zapewnić dodatkowe przychody w postaci czynszu najmu. O tym, jak inwestuję w nieruchomości oraz jaką rolę pełnią w moim portfelu możesz przeczytać w mojej książce Finansowa Podróż. W przyszłości na pewno napiszę też o tym osobny wpis.

W tym artykule zmierzę się natomiast z powszechnie panującym w Polsce mitem, iż nieruchomości są drogie i najprawdopodobniej mamy BAŃKĘ!

Czy mamy więc bańkę na rynku nieruchomości?

Odkąd pamiętam, mieszkania w dużych miastach w Polsce są drogie, a wielu ekspertów mówi, iż mamy już bańkę i ceny zaraz zaczną spadać. Można też mieć takie wrażenie słuchając znajomych, którzy mówią, iż kiedyś kupowali mieszkanie w Warszawie za 2 lub 3 tysiące złotych za metr kwadratowy. Wiele osób myślących o zainwestowaniu swoich oszczędności na rynku nieruchomości, widząc obecne ceny i słuchając tych ekspertów, nie decyduje się na inwestycje w mieszkanie na wynajem, bo … czeka nas spadek cen.

Przecież ceny powyżej 10 tysięcy złotych za metr kwadratowy mieszkania nie są normalne. To musi spaść!

Czyżby? Nie twierdzę oczywiście, iż ceny nieruchomości w Polsce nigdy nie spadną. Oczywiście, iż kiedyś spadną. Nieruchomości są rynkiem cyklicznym tak, jak każdy inny. Problem jest tylko taki, iż nikt nie jest w stanie przewidzieć, kiedy to się stanie. Miały spaść w 2019 roku – nie spadły, w 2020 roku podczas Covidu – nie spadły, w 2022 roku w wyniku podwyższeń stóp procentowych – również nie spadły. Poniżej wykres cen lokali mieszkalnych w porównaniu ze średnią z 2015 roku na podstawi danych z GUS. Trend jest oczywisty.

Niestety w nieruchomościach trafienie w dołek cenowy jest tak samo trudne, jak na rynku akcji. Dodatkowo, czasami na taki trzeba czekać dziesięciolecia. Wśród wielu inwestorów w nieruchomości (szczególnie tych, którzy robią to bardziej profesjonalnie) krąży powiedzenie, że:

Najlepszy moment na zakup nieruchomości był wczoraj, kolejny dobry jest dzisiaj.

I patrząc na wzrost cen nieruchomości w Polsce w ostatnich kilkunastu latach można powiedzieć, iż to prawda. Im wcześniej kupiłeś nieruchomość, tym lepiej na tym wyszedłeś. Wracając jednak do pytania, czy mamy bańkę na rynku nieruchomości oraz czy ceny nieruchomości w Polsce będą rosnąć, czy spadać, w każdym momencie mogę Ci dać wiele argumentów zarówno za, jak i przeciw każdego z tych dwóch scenariuszy.

Dlaczego ceny mieszkań będą spadać

• Wzrost stóp procentowych – Polaków nie stać na płacenie rat, więc nie będę kupować drogich mieszkań
• Spadek zdolności kredytowej – Większość Polaków choćby jakby chciała wziąć kredyt na obecnych warunkach, nie dostanie go, bo banki restrykcyjnie podchodzą do liczenia zdolności kredytowej
• Demografia – liczba Polaków regularnie spada. Niedługo więc nie będzie miał kto mieszkać w naszych mieszkaniach
• Ceny mieszkań w ostatnich latach mocno wzrosły – po takim czasie czas na korektę
• W ostatnich kwartałach deweloperzy oddali rekordową liczbę mieszkań – duża podaż sprawi, iż ceny spadną
• Inne formy oszczędzania stają się atrakcyjne – po co kupować mieszkanie, gdy banki oferują 8% na lokacie
• Rząd co chwile grozi jakimiś nowymi podatkami dla osób posiadających więcej niż jedno mieszkanie

Dlaczego ceny mieszkań będą rosnąć

• Mamy duży wzrost cen materiałów budowlanych i robocizny – więc koszty budowy mieszkania rosną
• Mamy coraz mniej dobrych lokalizacji w miastach do budowy osiedli – więc są coraz droższe
• Przybyło do nas setki tysięcy gości z Ukrainy – którzy też będą kupować lub wynajmować mieszkania
• Stawki najmu rosną, a rentowność najmu jest wciąż większa niż w wielu krajach Europy Zachodniej – więc inwestorzy (w tym profesjonalne firmy) będą kupować mieszkania w Polsce
• Wciąż mamy mało mieszkań w przeliczeniu na jednego mieszkańca w stosunku do Europy Zachodniej
• Różne rządowe programy wzmacniają popyt na nieruchomości na przykład Bezpieczny Kredyt 2 procent

Jak będzie? Oczywiście nie wiem. Przytoczę jednak kilka danych z zagranicznych źródeł, które pokazują, iż w porównaniu do sytuacji w innych krajach, sytuacja na polskim rynku nieruchomości jest dość dobra dla inwestorów.

Ryzyko banki na rynku nieruchomości w różnych krajach

Poniżej możesz zobaczyć grafikę udostępnioną na portalu visualcapitalist.com (który serdecznie polecam), stworzoną na podstawie danych UBS Global Real Estate Bubble Index 2022.

Wynika z niego, iż Warszawa ma najniższy wskaźnik ryzyka bańki na rynku nieruchomości spośród 25 badanych metropolii. Na zielono oznaczono miasta o najniższym ryzyku bańki w 2022 roku. Może to wynikać, między innymi, z dość niewielkiego realnego wzrostu cen nieruchomości od 2010 roku. Największe ryzyko bańki mamy na przykład we Frankfurcie, Monachium i Zurichu.

Wzrost cen nieruchomości w Polsce

Na tym samym portalu można również zobaczyć, o ile wzrosły realne ceny nieruchomości w Polsce (realne, czyli po uwzględnieniu inflacji) od 2010 roku do 2 kwartału 2022 roku, w porównaniu do innych krajów.

Realny wzrost cen nieruchomości w Polsce w okresie od 2010 roku do 2 kwartału 2022 roku wyniósł 10%. Dla porównania, ten sam wskaźnik średnio na świecie wyniósł 27%, w krajach rozwiniętych 39%, na rynkach wschodzących 18%, a w strefie Euro 16%. Widać więc, iż wzrosty w Polsce nie są aż tak duże.

Oczywiście nie jest to wzrost, który widzimy w mediach i na portalach ogłoszeniowych. Tu widzimy wzrost nominalny, który nie uwzględnia inflacji. Jest on oczywiście dużo większy. Wciąż jednak Polska wypada tu bardzo dobrze.

Nominalny wzrost cen nieruchomości w Polsce w ciągu ostatnich 10 lat wyniósł 55%, przy 84% na świecie, 77% w krajach rozwiniętych, 92% na rynkach wschodzących i 45% w strefie Euro. Oczywiście dużo ważniejsze jest patrzenie na realny wzrost.

A jak wyglądamy w stosunku do podobnych krajów?

Bardzo ciekawie wygląda też porównanie nieruchomości w Warszawie do w nieruchomości kilku innych europejskich stolic. Wybrałem stolice krajów, porównywalnych w rozwoju gospodarczym do Polski takich, jak Czechy, Chorwacja, Słowacja, Węgry, Słowenia, Litwa i Rumunia. Dane pochodzą z numbeo.com.

Pomarańczowy słupek to średnia cena metra kwadratowego mieszkania w centrum, wyrażona w euro na początku 2023 roku.

Słupek niebieski pokazuje natomiast średnią miesięczną cenę najmu 3-pokojowego mieszkania. Również w centrum i również w euro.

Na górze znajdziesz wartość procentową, która porównuje obie te wartości, po prostu dzieląc cenę najmu przez cenę metra kwadratowego nieruchomości. Oczywiście, dla osób inwestujących w nieruchomości, im wyższa stawka najmu w stosunku do ceny nieruchomości, tym lepiej. Jak widzisz cena metra kwadratowego mieszkania w Warszawie jest zbliżona do większości wymienionych stolic. Odstają jedynie Praga (w górę) i Bukareszt (w dół). Patrząc jednak na stawki najmu, Warszawa ustępuje jedynie Pradze. Daje to w tej chwili najlepszy stosunek cen najmu w stosunku do cen nieruchomości. To pokazuje, iż pozostało przestrzeń na wzrost wartości samych nieruchomości i można powiedzieć, iż pogłoski o bańce są mocno przesadzone.

Demografia nie działa na naszą korzyść

Niestety pozostało demografia, która w naszym kraju nie wygląda za dobrze. Co prawda w 2022 roku przybyło do nas wielu sąsiadów z Ukrainy, ale ze względu na bardzo niski wskaźnik urodzeń, prognozy liczby mieszkańców Polski nie są optymistyczne. Już w 2050 roku ma być nas około 6 milionów mniej. o ile trend się nie odwróci, w 2100 roku Polskę będzie zamieszkiwać tylko 23 miliony osób. Nie jest to dobry prognostyk dla rynku nieruchomości. Dlatego decydując się na zakup mieszkania na wynajem wybieraj miasta, w których liczba ludności rośnie takie, jak Warszawa, Kraków, Wrocław, Gdańsk, Rzeszów. Zastanów się natomiast przed zainwestowaniem w Łodzi, Poznaniu, czy Szczecinie gdzie liczba ludności spada (GUS 2011-2022). Zarówno piramidę demograficzną, jak i prognozę liczby mieszkańców pobrałem z populationspyramid.com

Co ciekawe, mimo przewidywanego spadku liczby ludności w Polsce, GUS przewiduje, iż liczba gospodarstw domowych w naszym kraju będzie rosła aż do 2030 roku. Ma na to wpływać wiele czynników, takich jak koniec wielopokoleniowych rodzin i zwiększająca się liczba rozwodów.

Podsumowanie

• Nieruchomości są ulubionym aktywem inwestycyjnym Polaków.
• Inwestując w mieszkanie na wynajem, możesz liczyć na wzrost jego wartości równy lub trochę większy od inflacji oraz czynsz z najmu.
• Ryzyko bańki spekulacyjnej na rynku nieruchomości w Warszawie i w Polsce jest stosunkowo niskie
• Realny wzrost cen nieruchomości w ciągu ostatnich 12 lat jest w Polsce znacznie niższy niż w większości innych krajów
• Stosunek stawki najmu do ceny nieruchomości wygląda w Polsce bardzo dobrze w stosunku do podobnych europejskich krajów
• Liczba ludności Polski ze względu na niski wskaźnik urodzeń będzie najprawdopodobniej spadać, ale mimo tego do 2030 roku GUS spodziewa się wzrostu liczby gospodarstw domowych.

Wydaje mi się więc, iż mimo dużego nominalnego wzrostu cen w ostatnich latach, nie mamy w Polsce bańki na rynku nieruchomości. o ile więc właśnie ten przesąd powstrzymuje Cię przed zainwestowaniem w mieszkanie na wynajem, uważaj, żeby nie przegapić najlepszego momentu zgodnie z powiedzeniem:

Najlepszy moment na zakup nieruchomości był wczoraj, kolejny dobry jest dzisiaj.

Pamiętaj jednak, iż to tylko moja opinia, a wszelkie decyzje inwestycyjne podejmujesz na własną odpowiedzialność. o ile chcesz się dowiedzieć, jak ja inwestuję w nieruchomości i jak zarządzam najmem, możesz o tym przeczytać w mojej Finansowej Podróży lub w wersji skróconej w artykule Mój portfel inwestycyjny.