Czy mieszkania są drogie w 2025 roku?

8 godzin temu

Ostatnio mieliśmy na ten temat dłuższą dyskusję ze znajomym. Jako iż nie byłem do niej merytorycznie przygotowany, jedyne co mogłem stwierdzić, to: „yyyy… no są drogie jak zawsze?”. Postanowiłem więc poszukać trochę danych na temat rynku nieruchomości i odpowiedzieć sobie na pytanie: czy mieszkania są teraz drogie, czy tanie?

Zapraszam do unikalnego „grafiko-artykułu”, w którym zebrałem kilkanaście wykresów dotyczących rynku nieruchomości z lat 2024 i 2025. Niech każdy sam spróbuje sobie odpowiedzieć na to pytanie, patrząc na dane.

Nie ma znaczenia, jaka będzie odpowiedź — pewne jest jedno: zakup mieszkania to zawsze duży (a często wręcz gigantyczny) wydatek. jeżeli patrzymy na mieszkanie jako jednorazowy koszt nominalny, zawsze będzie to spora kwota. Warto jednak mieć punkt odniesienia, na przykład pensje w gospodarce czy inflację, dlatego chciałem pokazać ten szerszy kontekst.

Kontekst inflacyjny

Jak wszyscy wiemy, w Polsce w ostatnich latach doświadczyliśmy bardzo wysokiej inflacji. Wzrost cen towarów i usług w ciągu pięciu lat (2020–2024) wyniósł około +43%, a dodając kolejny rok, można powiedzieć, iż ceny wzrosły łącznie o około 50%.

Tak gwałtowny spadek siły nabywczej pieniądza był sporym szokiem dla konsumentów. Nic więc dziwnego, iż w tym samym czasie wzrosły również wynagrodzenia (nie tylko ceny nieruchomości). Świetnie pokazuje to poniższy wykres.

Indeks Cen Mieszkań

Kolejnych kilka wykresów pochodzi ze strony Morizon.pl i ich Indeksu Cen Mieszkań (ICM). Osobiście lubię ten wskaźnik, bo jest przejrzysty i dobrze oddaje aktualny trend na rynku. Co więcej, indeks ma już całkiem długą historię — niedługo będzie obchodził swoje 20-lecie.

To najstarszy tego typu wskaźnik cen nieruchomości w Polsce (przynajmniej spośród tych, które kojarzę). Poniżej znajdziecie wykresy za październik 2024 roku oraz dwa wykresy z 2025 roku.

Co to jest Indeks Cen Mieszkań (ICM)?

Indeks Cen Mieszkań (ICM) wyraża łączną wartość względną średnich cen ofertowych mieszkań używanych wystawionych do sprzedaży w portalach Grupy Morizon-Gratka (m.in. Morizon.pl, Gratka.pl, Domy.pl, Oferty.net, Bezposrednie.com).

Wartość indeksu obliczana jest na podstawie średnich cen ofertowych w 10 największych miastach Polski: Warszawie, Krakowie, Łodzi, Wrocławiu, Poznaniu, Gdańsku, Szczecinie, Bydgoszczy, Lublinie i Katowicach. Dane są ważone liczbą mieszkańców tych miast. Bazową datą dla indeksu jest wrzesień 2007 roku, a wartość bazowa wynosi 1000 punktów.

Informacje o cenach mieszkań – dane zebrane przez NBP

Z dużą pomocą przychodzi tutaj NBP ze swoim raportem „Informacje o cenach mieszkań w IV kwartale 2024 roku”. W tym wpisie znajdziesz kilka wykresów z tego opracowania, ale w samym raporcie jest ich znacznie więcej. Warto do niego zajrzeć, bo mimo iż nie jest graficznie najatrakcyjniejszy, zawiera ogrom wiedzy o rynku nieruchomości.

Warto spojrzeć na rynek w szerszym kontekście

Ceny mieszkań to temat, który zawsze wzbudza emocje. Warto jednak pamiętać, iż same kwoty nominalne to tylko część historii. Znaczenie ma także koszt kredytu, dostępność finansowania i oczekiwania nabywców. Dla przykładu – mieszkanie za 700 tys. zł przy niskich stopach procentowych może być paradoksalnie „tańsze” niż to samo mieszkanie za 600 tys. zł przy wysokim oprocentowaniu. To dlatego realna dostępność nieruchomości często różni się od tego, co widzimy w nagłówkach o „rekordowych cenach”. Z wyrobieniem tego szerszego kontekstu pomaga nam chociażby report Fundacji Przyjazny Kraj – Jak rozwiązać problemy mieszkaniowe młodych Polek i Polaków?

Poniższy wykres jakoby potwierdza wykres powyżej, jakby wzrost cen nieruchomości był silnie skorelowany pozytywnie z wynagrodzeniami.

Rynek nieruchomości to nie tylko dane, ale i emocje

Na rynek wpływają nie tylko twarde wskaźniki, ale też nastroje społeczne. Wystarczy kilka miesięcy optymizmu, aby ceny ruszyły w górę, bo ludzie boją się „przegapić okazję”. Z kolei wzrost niepewności (np. geopolitycznej lub gospodarczej) potrafi zamrozić decyzje zakupowe. Dlatego warto patrzeć na rynek z dystansem – zarówno wtedy, gdy ceny rosną, jak i wtedy, gdy chwilowo się zatrzymują. Patrzmy na dane, znajmy trendy, ale nie oszukujmy się, iż na nasze decyzje zakupowe w spore mierze będą wpływać emocje, dostęp do kredytu oraz bieżące potrzeby mieszkaniowe.

Czego brakuje na tych wykresach? Chociażby porównanie się do innych państw EU. Jak rynek nieruchomości tam wygląda? Na ile metrów kwadratowych może pozwolić sobie przeciętny Niemiec, Chorwat, czy Hiszpan? Jak też wygląda luka mieszkaniowa w Polsce i innych krajach (czyli ile mieszkań nam brakuje w stosunku do naszej populacji)? Rynek nieruchomości to temat rzeka. W tym wpisie skupiłem się głównie na cenach, a przecież to tylko jeden z elementów „oferty”. Chciałem stworzyć szybkie przyjemny materiał do pooglądania. jeżeli czujesz niedosyt, to super. Sięgnij do linków, które zamieściłem w tym artykule lub daj znać w komentarzu co warto jeszcze warto pokazać na temat rynku nieruchomości.

Czy mieszkania są drogie – podsumowanie

Mam nadzieję, iż ta forma próby odpowiedzi na pytanie, czy mieszkania są drogie, była dla Ciebie ciekawa. Koniecznie daj znać w komentarzu, jak Ty to widzisz. Czy mieszkania w Polsce są drogie? A może to tylko efekt inflacji, rosnących pensji i medialnego szumu?

Na koniec wrzucę jeszcze interesujący wykres, gdyby ktoś wolał zbudować swój dom zamiast kupować mieszkanie.

Jeśli ktoś ma już kredyt i zastanawia się, czy może nie zrobić refinansowania i np. przejść na stało stopę procentową albo dopiero myśli o zaciągnięciu takiego zobowiązania, to polecam stary wpis w tym temacie. Trochę wróżenie co przyniesie przyszłość, bo nigdy nie wiadomo co się bardziej opłaci. Jednak warto mniej więcej wiedzieć jak czytać bieżące trendy. Czy przejść na stałą stopę procentową?

Idź do oryginalnego materiału