Czy mniejsze miasta stają się nowym kierunkiem inwestycji w nieruchomości?

Rynek nieruchomości w Polsce przechodzi w tej chwili istotną transformację, która zmienia dotychczasowy krajobraz inwestycji mieszkaniowych. Mniejsze miasta i miejscowości położone poza największymi aglomeracjami zyskują na znaczeniu, stając się coraz bardziej atrakcyjną alternatywą dla metropolii. Ten trend nie jest przypadkowy – to efekt zmian społecznych, ekonomicznych oraz nowych preferencji zakupowych Polaków. Czy rzeczywiście obserwujemy przesunięcie punktu ciężkości inwestycji deweloperskich w kierunku mniejszych ośrodków? Analiza najnowszych danych z platformy Adresowo.pl oraz raportów rynkowych pozwala zrozumieć to fascynujące zjawisko.​

W ostatnich latach zauważalny jest systematyczny wzrost aktywności budowlanej w miastach powiatowych i małych miejscowościach. Dane z 2024 roku pokazują, iż udział mniejszych miast w rozpoczynanych inwestycjach deweloperskich osiągnął poziom 47%, co stanowi znaczący wzrost w porównaniu do 30% sprzed kilku lat. To wyraźny sygnał, iż deweloperzy coraz częściej lokują swoje projekty poza tradycyjnymi centrami miejskimi, szukając nowych możliwości i odpowiadając na zmieniające się potrzeby rynku. Dla potencjalnych inwestorów i osób poszukujących mieszkania ta zmiana może oznaczać nowe perspektywy i możliwości, o których warto wiedzieć.​

Dlaczego deweloperzy zwracają uwagę na mniejsze miasta?

Coraz więcej firm deweloperskich podejmuje strategiczną decyzję o rozpoczęciu inwestycji w mniejszych miastach i miejscowościach satelickich. To nie przypadek, ale przemyślana strategia biznesowa, wynikająca z kilku kluczowych czynników rynkowych. Pierwszym i najważniejszym powodem jest zacięta walka o grunty w największych aglomeracjach. W Warszawie, Krakowie czy Wrocławiu ceny działek osiągnęły poziomy, które znacząco obniżają rentowność projektów. Deweloperzy muszą konkurować o ograniczone zasoby gruntów, co winduje koszty i ogranicza możliwości rozwoju.​

Drugim istotnym czynnikiem jest popularyzacja pracy zdalnej, która fundamentalnie zmieniła preferencje zakupowe Polaków. Pracownicy, którzy mogą wykonywać swoje obowiązki z dowolnego miejsca, coraz chętniej rozważają zakup mieszkania lub domu poza dużym miastem. To stwarza nowy popyt na nieruchomości mieszkaniowe w lokalizacjach, które jeszcze kilka lat temu były pomijane przez inwestorów. Trzecim elementem układanki są niższe koszty inwestycji w mniejszych miejscowościach. Niższe ceny gruntów, tańsza budowa oraz mniejsze koszty operacyjne sprawiają, iż projekty deweloperskie w małych miastach mogą być bardziej opłacalne niż ich odpowiedniki w metropoliach.​

Sprawdź ogłoszenia mieszkań w portalu Adresowo.pl: https://adresowo.pl/

Jakie są różnice w cenach mieszkań między dużymi a małymi miastami?

Różnice cenowe między największymi miastami Polski a mniejszymi ośrodkami są naprawdę znaczące i stanowią jeden z kluczowych argumentów dla potencjalnych nabywców. Według danych z platformy Adresowo.pl za III kwartał 2025 roku, mediana ceny za metr kwadratowy mieszkań w Polsce wynosi 9 149 zł/m². Jednak gdy spojrzymy na poszczególne miasta, okazuje się, iż rozpiętości są ogromne.​ W największych metropoliach ceny osiągają poziomy dwu- a choćby trzykrotnie wyższe niż w mniejszych miastach. W Warszawie za małe mieszkanie do 35 m² trzeba zapłacić średnio 19 188 zł/m², w Krakowie – 17 375 zł/m², a we Wrocławiu – 16 100 zł/m². Dla porównania, w Sosnowcu – jednym z najtańszych miast – cena za metr kwadratowy wynosi zaledwie 6 440 zł/m² dla małych mieszkań i 6 360 zł/m² dla dużych lokali. To oznacza, iż za cenę mieszkania w Warszawie można kupić choćby trzy mieszkania w Sosnowcu lub innych mniejszych miastach.​

Różnica w cenach mieszkań między dużymi metropoliami a mniejszymi miastami w Polsce

Analiza danych z Adresowo.pl pokazuje również interesujące zależności dotyczące rozmiaru mieszkań. Im mniejsze mieszkanie, tym wyższa cena za metr kwadratowy – ta zasada działa w większości miast. W I kwartale 2025 roku ta prawidłowość sprawdzała się w 12 z 17 analizowanych miast. Małe mieszkania są więc proporcjonalnie droższe, co wynika z wysokiego popytu na kawalerki i niewielkie lokale, szczególnie ze strony singli i studentów. W kontekście inwestycyjnym warto też zwrócić uwagę na miasta powiatowe takie jak Bydgoszcz, gdzie średnia cena wynosi około 8 497 zł/m², Toruń – 8 677 zł/m², czy Radom – 7 111 zł/m². Te lokalizacje oferują znacznie lepszy stosunek ceny do jakości niż największe aglomeracje.​

Czy praca zdalna wpływa na popularność mniejszych miast?

Pandemia COVID-19 i wynikająca z niej popularyzacja pracy zdalnej okazały się być katalizatorem głębokich zmian na rynku nieruchomości. Możliwość wykonywania pracy z dowolnego miejsca rewolucjonizuje preferencje lokalizacyjne Polaków. Coraz więcej osób rezygnuje z życia w centrum miasta, wybierając spokojniejsze i bardziej przestrzenne lokalizacje w mniejszych miejscowościach.​

Kluczowe korzyści, które przyciągają kupujących do mniejszych miast, to przede wszystkim niższe koszty życia. W małych miejscowościach można uzyskać znacznie więcej przestrzeni za ułamek ceny, którą trzeba zapłacić w metropolii. Mieszkania o większym metrażu, często z balkonem lub tarasem, a także domy jednorodzinne z ogródkiem stają się dostępne dla osób, które wcześniej mogły sobie pozwolić jedynie na kawalerkę w centrum miasta. Drugą istotną zaletą jest lepsza jakość życia – dostęp do natury, cisza i spokój oraz mniejsze zatłoczenie to argumenty, które przemawiają za życiem z dala od miejskiego zgiełku.​

Badania pokazują, iż 45% osób rozważa zamieszkanie w miastach, podczas gdy 35% preferuje przedmieścia, a 20% – wioski. To wyraźnie wskazuje na trendy suburbanizacyjne, które nabrały tempa po pandemii. Infrastruktura komunikacyjna odgrywa tu kluczową rolę – osoby pracujące zdalnie szukają lokalizacji z dobrym dostępem do komunikacji, choćby jeżeli znajdują się poza największymi miastami. Mniejsze zatłoczenie, łatwiejszy dostęp do usług oraz przyjemniejsze otoczenie to dodatkowe czynniki, które wpływają na decyzje zakupowe.​

Jakie są perspektywy inwestycyjne w mniejszych miastach?

Inwestowanie w nieruchomości w mniejszych miastach może być atrakcyjną alternatywą dla tradycyjnych inwestycji w wielkich aglomeracjach. Kluczowym parametrem dla wszystkich inwestora jest rentowność, a dane rynkowe pokazują, iż mniejsze miasta mogą oferować lepsze stopy zwrotu niż największe metropolie. Według analiz rynkowych, przeciętna rentowność netto najmu mieszkań w mniejszych miastach waha się od 4,8% w Białymstoku do 6,1% w Sosnowcu. Dla porównania, w Warszawie to 5,7%, we Wrocławiu – 5,6%, a w Gdańsku i Krakowie po 5,1%.​

Wyższa rentowność w małych miastach wynika z niższych cen zakupu nieruchomości przy stosunkowo zbliżonych stawkach czynszu. W Bydgoszczy, według najnowszych danych, ROI dla kawalerki wynosi 6,65% przy cenie zakupu 306 670 zł i rocznym czynszu 20 400 zł. To znacznie lepszy wynik niż w większości dużych miast wojewódzkich. Warto jednak pamiętać, iż wyższa rentowność wiąże się z większym ryzykiem. Mniejsze miasta mogą być bardziej podatne na wahania koniunkturalne, a w okresach spadku popytu mogą występować problemy z płynnością sprzedaży oraz większe ryzyko pustostanów.​

Kolejnym istotnym aspektem inwestycyjnym jest potencjał wzrostu wartości nieruchomości. Wiele małych miejscowości przechodzi w tej chwili procesy rewitalizacji i rozwoju infrastruktury, co może przełożyć się na wzrost wartości mieszkań w przyszłości. Rozwój lokalnych przedsiębiorstw, tworzenie stref ekonomicznych oraz otwieranie oddziałów dużych korporacji w mniejszych miastach przyczyniają się do wzrostu liczby miejsc pracy i popytu na mieszkania. Inwestorzy, którzy kupią nieruchomość we właściwym momencie, mogą skorzystać z przyszłego wzrostu wartości swoich aktywów.​

Jak wygląda rozwój budownictwa mieszkaniowego poza metropoliami?

Statystyki budownictwa mieszkaniowego w Polsce jednoznacznie potwierdzają trendy suburbanizacyjne i rosnącą aktywność deweloperską w mniejszych miejscowościach. Między 2010 a 2024 rokiem udział powiatów o liczbie mieszkańców do 100 tysięcy w ogólnej powierzchni mieszkaniowej oddawanej do użytku zwiększył się znacząco – z 17% do 23%. Co szczególnie intrygujące, znaczny wzrost aktywności budowlanej zanotowały choćby powiaty z głębokim spadkiem liczby ludności. W ostatniej dekadzie udział powiatów ze spadkiem ludności o co najmniej 10% w ogólnej powierzchni mieszkań wzrósł z 4% do 6%.​

Dane z 2024 roku pokazują, iż deweloperzy rozpoczęli budowę 152,5 tysięcy mieszkań, co stanowi wzrost o 33,2% rok do roku. To bardzo wysoka aktywność, szczególnie iż w latach 2022 i 2023 liczba ta oscylowała w granicach 115 tysięcy. Wysoka aktywność deweloperów była widoczna szczególnie w pierwszych dwóch kwartałach 2024 roku, co było odpowiedzią na poprawę rynkowej koniunktury po wprowadzeniu programu Bezpieczny Kredyt 2%.​

Popularność mniejszych miast jako kierunku inwestycji deweloperskich

Zjawisko wzrostu aktywności budownictwa mieszkaniowego poza dużymi miastami wyróżnia ostatni boom na rynku nieruchomości. Charakterystyczne jest to, iż w przypadku największych miast wojewódzkich wzrost aktywności deweloperskiej koncentrował się jedynie częściowo w powiatach otaczających duże miasta, a przede wszystkim w powiatach leżących w drugim kręgu. To zjawisko nazwane „otulaniem miast” oznacza, iż nowe osiedla powstają nie tylko w bezpośrednim sąsiedztwie metropolii, ale także w dalszych powiatach z dobrą infrastrukturą komunikacyjną.​

Jakie czynniki napędzają inwestycje w mniejszych miastach?

Pierwszym i najważniejszym czynnikiem napędzającym rozwój budownictwa w mniejszych ośrodkach jest wzrost zamożności społeczeństwa. Potrzeby mieszkaniowe charakteryzują się wysoką elastycznością dochodową popytu, co oznacza, iż zapotrzebowanie na mieszkania rośnie szybciej niż dochody. W hierarchii potrzeb mieszkaniowych wzrost dochodów przekłada się na chęć poprawy warunków życia, w tym zamieszkania w większym i lepiej wyposażonym mieszkaniu lub domu.​

Drugim kluczowym elementem jest dostępność gruntów. Mniejsze miasta dysponują większą ilością dostępnych działek pod zabudowę mieszkaniową, co sprzyja rozwojowi nowych inwestycji. W dużych aglomeracjach niedobór gruntów w przystępnych cenach stał się poważnym ograniczeniem dla deweloperów, zmuszając ich do poszukiwania alternatywnych lokalizacji. Trzecim istotnym czynnikiem jest wsparcie lokalnych władz. Coraz więcej samorządów lokalnych wprowadza programy zachęcające do inwestycji, oferując między innymi ulgi podatkowe i dotacje dla przedsiębiorców.​

Wzrost liczby mieszkańców w mniejszych miastach wynika również z migracji ludzi z dużych miast, co stwarza nowe możliwości na rynku nieruchomości. Osoby, które wcześniej mieszkały w metropoliach, przenoszą się do mniejszych miejscowości w poszukiwaniu lepszej jakości życia, niższych kosztów oraz większej przestrzeni. To zjawisko jest szczególnie widoczne wśród rodzin z dziećmi oraz osób pracujących zdalnie, które nie są już ograniczone koniecznością codziennego dojeżdżania do biura. ​

Czy małe miasta oferują dobrą jakość życia dla mieszkańców?

Jakość życia w mniejszych miastach to aspekt, który coraz częściej jest brany pod uwagę przez osoby rozważające przeprowadzkę z metropolii. Mniejsze miasta oferują szereg korzyści, które mogą być atrakcyjne dla różnych grup społecznych. Pierwszą zaletą jest dostęp do natury i przestrzeni. W małych miejscowościach łatwiej o mieszkanie z balkonem, tarasem lub ogródkiem, a także o bliskość parków, lasów czy terenów rekreacyjnych.​

Mniejsze zatłoczenie i spokojniejsza atmosfera to kolejne argumenty przemawiające za życiem poza wielkim miastem. Korki komunikacyjne, hałas i zanieczyszczenie powietrza to problemy, które w małych miastach występują w znacznie mniejszym stopniu. Dla osób ceniących sobie spokój i komfort psychiczny, może to być decydujący czynnik. Infrastruktura społeczna w mniejszych miastach również się rozwija. Coraz więcej małych miejscowości inwestuje w placówki edukacyjne, przedszkola, żłobki oraz obiekty sportowe i kulturalne.​

Koszty życia w mniejszych miastach są zwykle niższe niż w metropoliach. Ceny żywności, usług oraz rozrywki mogą być znacząco niższe, co pozwala na oszczędności lub wyższy standard życia przy takich samych dochodach. Warto jednak pamiętać, iż jakość życia zależy również od indywidualnych preferencji. Osoby, które cenią sobie życie kulturalne, rozrywkę oraz dostęp do szerokiej gamy usług, mogą odczuwać ograniczenia w mniejszych miejscowościach. Rynek pracy w małych miastach może być również bardziej ograniczony, co stanowi wyzwaniedla osób poszukujących zatrudnienia w specjalistycznych branżach.​

Podsumowanie: Czy mniejsze miasta stają się nowym kierunkiem inwestycji w nieruchomości?

Analiza danych z platformy Adresowo.pl oraz raportów rynkowych jednoznacznie wskazuje, iż mniejsze miasta rzeczywiście stają się nowym kierunkiem inwestycji w nieruchomości w Polsce. Udział małych miast w rozpoczynanych inwestycjach deweloperskich osiągnął w 2024 roku poziom 47%, co stanowi powrót do wysokiego poziomu z 2020 roku. To wyraźny sygnał, iż trend suburbanizacyjny i decentralizacji budownictwa nie jest chwilowy, ale stanowi trwałą zmianę na polskim rynku nieruchomości.​

Kluczowe czynniki, które napędzają ten proces, to popularyzacja pracy zdalnej, walka deweloperów o grunty w metropoliach, niższe koszty inwestycji w mniejszych miejscowościach oraz zmieniające się preferencje Polaków. Różnice cenowe między największymi miastami a mniejszymi ośrodkami są znaczące – w Warszawie za metr kwadratowy mieszkania trzeba zapłacić choćby 19 188 zł, podczas gdy w Sosnowcu tylko 6 360 zł. To sprawia, iż małe miasta stają się atrakcyjną alternatywą dla osób poszukujących przystępnych cenowo mieszkań.​ Perspektywy inwestycyjne w mniejszych miastach są obiecujące, szczególnie dla osób gotowych zaakceptować wyższe ryzyko w zamian za potencjalnie wyższe stopy zwrotu. Rentowność najmu w małych miastach może osiągać 6,1%, co jest lepszym wynikiem niż w większości dużych metropolii. Rozwój infrastruktury, rewitalizacja oraz wzrost liczby miejsc pracy w małych miejscowościach mogą również przełożyć się na wzrost wartości nieruchomości w przyszłości. Dla potencjalnych nabywców i inwestorów warto jednak dokładnie analizować każdą lokalizację, biorąc pod uwagę czynniki takie jak dostępność komunikacyjna, rynek pracy oraz perspektywy rozwoju danego miasta.

Źródła:
https://adresowo.pl/mieszkania
https://obserwatorium.miasta.pl/raport-o-procesach-suburbanizacji-w-polsce

Artykuł sponsorowany