Czy modernizacja biurowców opłaca się bardziej niż wyburzanie

5 godzin temu

Rynek biurowy w Polsce coraz wyraźniej wkracza w etap modernizacji istniejących obiektów.

Jak dalej piszą eksperci firmy SPIE LTEC, z raportu „Ostatnia szansa starzejących się nieruchomości” opublikowanego przez firmę Colliers wynika, iż tylko w Warszawie 64% powierzchni biurowej znajduje się w budynkach mających ponad 10 lat, a 28% w obiektach starszych niż 21 lat. Jednocześnie firmy coraz częściej oczekują od wynajmowanych biur nie tylko dobrej lokalizacji, ale także wysokiej efektywności energetycznej, niskich kosztów eksploatacji oraz zgodności z celami zrównoważonego rozwoju. Dla wielu właścicieli nieruchomości jest to moment na uświadomienie sobie, iż o konkurencyjności budynku coraz częściej decyduje nie jego wiek, ale zastosowane technologie.

Znaczenia dla jakości biurowca nabrały certyfikaty środowiskowe, zużycie energii i ślad węglowy budynku

Wiele biurowców wybudowanych kilkanaście czy ponad 20 lat temu przez cały czas wygląda dobrze i nie wymaga gruntownego remontu konstrukcji. Zupełnie inaczej jest jednak z instalacjami technicznymi. Systemy ogrzewania, wentylacji, klimatyzacji czy automatyki budynkowej rozwijają się znacznie szybciej niż sama architektura, dlatego to właśnie one najczęściej stają się najsłabszym ogniwem starszych obiektów. Postęp techniczny nie jest jedynym czynnikiem kształtującym te wyzwania. W czasie największego boomu inwestycyjnego w latach 90. priorytetem było możliwie szybkie wybudowanie obiektu oraz ograniczenie kosztów realizacji. Deweloper koncentrował się na budowie, generalny wykonawca pilnował budżetu inwestycji, natomiast późniejsze koszty eksploatacji pozostawały po stronie właściciela lub najemców. W efekcie wiele budynków już w momencie oddania do użytku wyposażono w rozwiązania spełniające podstawowe wymagania, ale pozostawiające niewielkie możliwości dalszej rozbudowy.

– Przez lata o jakości budynku decydowało przede wszystkim to, ile kosztowało jego wybudowanie. Ale dziś zmieniły się zarówno realia rynkowe, jak i oczekiwania najemców. Rosnące ceny energii oraz strategie dekarbonizacji realizowane przez międzynarodowe przedsiębiorstwa sprawiły, iż znaczenia nabrały certyfikaty środowiskowe, zużycie energii i ślad węglowy budynku. Dlatego równie ważne stało się to, ile kosztuje jego codzienne funkcjonowanie – mówi Tomasz Szolc, wiceprezes SPIE LTEC.

Inteligentne zarządzanie energią daje największe efekty

Nie każda modernizacja oznacza konieczność kosztownej przebudowy całego obiektu. W wielu przypadkach największy potencjał poprawy efektywności kryje się w instalacjach technicznych oraz sposobie ich współpracy. Dlatego jednym z najważniejszych elementów modernizacji staje się wdrożenie systemu automatyki budynkowej BMS, który integruje i nadzoruje pracę najważniejszych instalacji. Dzięki analizie informacji z czujników rozmieszczonych w różnych częściach obiektu potrafi na bieżąco dostosowywać do rzeczywistych potrzeb użytkowników pracę ogrzewania, wentylacji, klimatyzacji czy oświetlenia. Nie muszą przez to pracować nieprzerwanie z pełną mocą, ale tylko wtedy, gdy jest to uzasadnione, co pozwala ograniczyć zużycie energii bez pogarszania komfortu osób korzystających z biura.

Nie każdy budynek warto modernizować

Możliwości modernizacji zależą przede wszystkim od wieku i zastosowanych rozwiązań technicznych. Zdaniem ekspertów obiekty wybudowane od początku XXI wieku najczęściej posiadają infrastrukturę, którą można dostosować do współczesnych standardów poprzez rozbudowę automatyki oraz wymianę wybranych urządzeń. Zakres niezbędnych prac jest oczywiście różny, jednak modernizacja zwykle pozostaje technicznie możliwa.

– Znacznie trudniejsza sytuacja dotyczy wielu budynków powstałych w latach dziewięćdziesiątych. Często zastosowano w nich urządzenia, których nie da się zintegrować z nowoczesnymi systemami sterowania. Brakuje odpowiednich sterowników, czujników i możliwości komunikacji pomiędzy instalacjami, przez co koszt kompleksowej przebudowy może okazać się nieproporcjonalnie wysoki – zauważa Tomasz Szolc. Takie przypadki można w tej chwili zaobserwować na warszawskim rynku biurowym. Część starszych obiektów jest wycofywana z użytkowania, wyburzana i zastępowana nowymi inwestycjami, ponieważ ich modernizacja nie miałaby ekonomicznego uzasadnienia. Nie oznacza to jednak, iż podobny scenariusz czeka większość istniejących biurowców.

Modernizacja stanie się naturalnym etapem życia budynku

Zmieniające się wymagania najemców sprawiają, iż cykl życia nowoczesnych biurowców wygląda w tej chwili inaczej niż dwie dekady temu. Właściciele nieruchomości coraz częściej muszą planować nie tylko bieżące utrzymanie obiektu, ale także kolejne etapy jego technicznego rozwoju. Dotyczy to zwłaszcza systemów odpowiedzialnych za zarządzanie energią, które najszybciej podlegają zmianom.

– Rozwiązania techniczne będą się zmieniały również w przyszłości, dlatego proces modernizacji nie zakończy się na obecnej generacji biurowców. Tak jak dziś unowocześniane są obiekty powstałe dwadzieścia lat temu, podobne decyzje będą podejmowane wobec budynków oddawanych do użytku obecnie. Zmieni się zakres prac i dostępne rozwiązania, ale sama potrzeba dostosowywania nieruchomości do nowych realiów pozostanie stałym elementem ich cyklu życia – podsumowuje Tomasz Szolc.