Czy powinniśmy obawiać się REIT-ów? albo PRS-ów?

Czy z punktu widzenia właścicieli mieszkań na wynajem słuszne są obawy/głosy/opinie, iż REIT-y mieszkaniowe mogłyby zdominować rynek najmu – przynajmniej w największych aglomeracjach?

Odpowiadając dwoma słowami: są zupełnie bezpodstawne.

Ostatnio widziałem dane przygotowane przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii dotyczące REIT-ów na świecie. Z tych danych – chyba wiarygodnych, bo są zbieżne z moją wcześniejszą wiedzą ogólną – wynika, iż w Wlk. Brytanii istnieje 36 REIT-ów o łącznej kapitalizacji rynkowej wynoszącej 56,6 mld EUR. Daje to średnio 1,6 mld EUR na 1 brytyjski REIT. Podobnej wielkości są średnio REIT-y w Hiszpanii (1,6 mld EUR) oraz we Francji (1,5 mld EUR). Większe są REIT-y jedynie w Holandii (średnio 5,8 mld EUR), ale tam pierwsze REIT-y pojawiły się ok 40 lat wcześniej niż w pozostałych krajach Europy. Natomiast o wiele mniejsze są w Irlandii (0,8 mld EUR), Niemczech (0,7) oraz w Belgii (0,6). Najmniejsze – choć powstały stosunkowo dawno, bo 20 lat temu – są REIT-y w Bułgarii (warte średnio zaledwie 17 milionów EUR).

Jak dużą kapitalizację będą miały REIT-y w Polsce?

Nawet przyjmując – optymistycznie – iż ich średnia kapitalizacja wyniesie 0,5 mld EUR, to jeden polski REIT dysponowałby kwotą PLN 2 mld do zainwestowania. Jak duży zatem będzie jego portfel mieszkań na wynajem? Zakładając – znów bardzo optymistycznie – średnią wartość mieszkania w wysokości 250 tys zł, za kilka lat miałby 8.000 kawalerek. O około 20% mniej niż liczba mieszkań w portfelu obsługiwanym przez Mzuri. W skali rynku najmu, liczącego dziś ponad 1,2 mln mieszkań na wynajem, to … pikuś. A jeżeli takich REIT-ów mielibyśmy w Polsce choćby 10, to mielibyśmy … 10 pikusiów.

Zastanawia mnie natomiast coś innego.

W polskich mediach, na konferencjach i w innych publicznych wystąpieniach ekspertów (oraz dziennikarzy) wyczuwam dużą ekscytację PRS-ami, czyli dużymi funduszami inwestycyjnymi, które w Polsce od 40 lat inwestują w biurowce, w centra handlowe oraz w magazyny, a kilka lat temu zaczęły wchodzić w mieszkaniówkę. Zastanawia mnie czemu w ich przypadku eksperci nie zadają sobie podobnego pytania – czy PRS-y mogłyby zdominować rynek najmu?

Według mnie odpowiedź na to pytanie jest oczywista. Zdominują.

Wskazują na to co najmniej trzy poważne przesłanki. Pierwsza? Wystarczy spojrzeć na rynek biurowy. Słyszałem, iż w budynkach klasy A, polski kapitał reprezentuje tylko … 4% powierzchni. kilka większy udział mamy pewnie w magazynach oraz w centrach handlowych klasy A. Dlaczego miałoby się to nie powtórzyć w przypadku mieszkań? Zajmie to trochę więcej czasu, bo własność mieszkań jest rozproszona i dominują na nim dziś Kowalscy mieszkający we własnym mieszkaniu, a nie inwestorzy. Ale to według mnie tylko kwestia czasu.

Dominacja sektora mieszkań już się zresztą zdarzyła – druga z listy przesłanek – m.in. w Niemczech. W przypadku Berlina, Drezna, Lipska i innych miast dominacja okazała się tak duża, iż wręcz organizuje się referenda by znacjonalizować ogromne portfele mieszkań należące do gigantycznych funduszy inwestycyjnych. Czy w Polsce za jakiś czas też się obudzimy z ręką w nocniku?

Trzecią przesłanką jest ta wynikająca z gigantycznej kapitalizacji funduszy stojących za PRS-ami. Na przykład za grupą Griffin/Echo/Resi4Rent stoją m.in. Oaktree (wartość aktywów wynosi 172 mld USD) oraz PIMCO (aktywa warte 2 tryliony (2000 mld) USD. Dla zobrazowania skali, według danych MRiT, w 7 krajach Europy (Wlk. Brytania, Francja, Holandia, Belgia, Hiszpania, Niemcy, Irlandia), wszystkie 100 REIT-ów tam obecne ma łączną kapitalizację wynoszącą nieco ponad 159 mld EUR, czyli tyle samo co „niewielki” Oaktree. „Niewielki” bo PIMCO jest ponad 11-krotnie większe, a taki fundusz jak BlackRock zarządza aktywami wartymi aż 10 trylionów USD, czyli 55-krotnie większymi niż cały segment REIT-ów w 7 największych krajach Europy.

Jeśli ktoś miałby zdominować polski rynek najmu mieszkań, to z pewnością prędzej PRS-y niż REIT-y.

Jako optymista, liczę jednak na aktywność małych i średnich polskich inwestorów, budujących swoją wolność finansową poprzez inwestowanie w najem. Można oczywiście zarzucić (w Polsce lubujemy się przecież w tej dyscyplinie sportu), iż mówię tak, bo mam w tym swój interes. To prawda. Ale można też – mam nadzieję – mimo wszystko, dostrzec, iż rozdrobnienie własności mieszkań byłoby nie tylko korzystniejsze dla takich firm jak Mzuri, ale też – przede wszystkim – dla ogółu społeczności polskich najemców. Przekonali się o tym mieszkańcy Berlina, jeszcze do niedawna jednego z tańszych rynków najmu w Niemczech.

Najbardziej zagrożeni ekspansją PRS-ów nie są moim zdaniem ani drobni posiadacze mieszkań na wynajem, ani firmy typu Mzuri, tylko właśnie najemcy. Fundusze po ok 5-7 latach od zainwestowania w portfel mieszkań na wynajem pewnie chętnie by się wycofały z inwestycji. Jaką politykę czynszową będzie miał nowy właściciel? Korzystniejszą czy może mniej korzystną dla najemców? Być może przekonamy się o tym już za niedługo…

A co Wy o tym sądzicie?