Jeden syn dostał mieszkanie, kiedy poszedł do pracy w innym mieście. Teraz czas na drugiego, ponieważ ma poważne plany matrymonialne. Jak zwykle, podszedłem do sprawy metodycznie. Ustalając must have i to, z czego możemy zrezygnować.
Must have:
- nie mniej niż 2 pokoje,
- lokalizacja 20 minut tramwajem od Uniwersytetu (Rynku),
- nie na terenach, które ucierpiały w powodzi,
- do 2 piętra (mieszkania zlokalizowane wyżej będą tanieć, albo wolniej drożeć, w miarę starzenia się społeczeństwa),
- cena do 0,5 mln na gotowo.
Do dyskusji:
- brak konieczności remontu,
- wielkość pokoi,
- rok budowy bloku.
Poszukiwania chwilę trwały, bo albo było za drogo, albo za wysoko, albo nie takie miejsce. Ale w końcu, przybyłem, zobaczyłem, kupiłem.
I teraz czas na odpowiedź na tytułowe pytanie. 45 m2, 3 pokoje = 402 tys. zł. Blok PRL, niski parter, ale za to 100 m od Pl. Powstańców Śląskich (i znanego wszystkim Sky Towera). Brak konieczności natychmiastowego remontu (aczkolwiek go zrobię), łatwe do wynajmu i sprzedaży. Wady? Nowe nie jest, małe dwa pokoje, a i trzeci nie powala na kolana. Wszystkie jednak dopuściłem i właśnie rozpocząłem szukanie najemców.
Wróćmy jeszcze do ceny. 450 tys. zł (z kosztami zakupu i odświeżenia, bo nominalnie 402k). Żeby kupić podobnej wielkości w nowym bloku, musiałbym wydać: 800 tys. na Nowym Dworze, 1 mln w centrum. Przyjęte rozwiązanie gwarantuje więcej sensu (tym bardziej, iż poprzednie kupiłem drugiemu prawie 4 lata temu, ale na tyle tanio, iż widać różnicę).
A za ile da się je wynająć? Biorąc pod uwagę ceny wrocławskie ok. 3000 zł. Gdyby wynajmować pojedyncze pokoje, byłoby „na czysto”. Jako całość – trzeba odliczyć 400 zł czynszu i podatek. ROI=8% (na pokoje). Całkiem nieźle.
