Deweloperzy powoli budzą się ze snu zimowego. Ceny domów rosną, a popyt jest stabilny

3 tygodni temu

Choć w skali roku sprzedaż domów od deweloperów spadła, dane z pierwszego kwartału 2025 r. pokazują sygnały ożywienia. Deweloperzy wstrzymują się z nowymi projektami, ale kupujących nie brakuje – zwłaszcza na obrzeżach miast.

W marcu 2025 r. oferta domów deweloperskich w granicach siedmiu głównych miast obejmowała ponad 2 tys. jednostek. To o 4 proc. więcej niż kwartał wcześniej i aż o 18 proc. więcej niż rok temu. Średnia cena za m² osiągnęła 11,5 tys. zł, co oznacza wzrost o 3 proc. kwartał do kwartału i 15 proc. w skali roku.

Jednak poza centrami miast dynamika wygląda inaczej. Całkowita oferta – obejmująca również aglomeracje – wyniosła 6,1 tys. domów. Oznacza to niemal stagnację w skali kwartału (wzrost o 0,5 proc.) oraz spadek o 14 proc. w skali roku. Średnia cena była niższa niż w miastach i wyniosła 9 tys. zł za mkw. (+2 proc. w ujęciu kwartalnym, +8 proc. w ujęciu rocznym).

Deweloperzy sprzedali w miastach 370 domów, co oznacza spadek o 17 proc. w skali kwartalnej i 19 proc. rok do roku. Równolegle do sprzedaży wprowadzono na rynek 440 nowych domów – o 20 proc. więcej niż kwartał wcześniej, ale o 8 proc. mniej niż rok temu. W reakcji na niższy popyt coraz częściej stosowane są promocje cenowe, gratisy czy zachęty w formie dodatkowych funkcjonalności – np. miejsca parkingowe czy systemy smart home.

Aglomeracje przyciągają nabywców

W pierwszym kwartale sprzedano 1,3 tys. domów w miastach i aglomeracjach – o 15 proc. mniej niż rok temu, ale aż o 11 proc. więcej niż w poprzednim kwartale. Największy wzrost aktywności zaobserwowano w Warszawie (+27 proc. w ujęciu kwartalnym), Katowicach (+19 proc.) oraz Wrocławiu (+11 proc.). To sygnał, iż mimo niepewności gospodarczej, zainteresowanie domami nie zanika.

Agata Stachowiak, ekspertka rynku nieruchomości Otodom, tłumaczy różnice między segmentami. Jej zdaniem osoby wybierające domy w granicach miast cenią lokalizację i są gotowe zapłacić więcej za wygodę. Natomiast nabywcy domów w aglomeracjach szukają oszczędności i kompromisów cenowych.

Selektywny rozwój podaży

Wzrost ofert w skali roku odnotowano w większości metropolii: Katowicach (+33 proc.), Warszawie (+28 proc.) i Trójmieście (+22 proc.). Jednak w Poznaniu i Wrocławiu liczba dostępnych domów spadła odpowiednio o 12 i 5 proc.

Znaczne ograniczenie nowej podaży miało miejsce m.in. w Poznaniu (-61 proc. rok do roku), Wrocławiu (-38 proc.) i Warszawie (-25 proc.). Spadki te mogą wynikać z wysokich kosztów budowy, niepewności kredytowej i presji inflacyjnej.

– Deweloperzy przyjęli bardziej ostrożną strategię inwestycyjną. Spadek sprzedaży sugeruje, iż czynniki makroekonomiczne – jak wyższe stopy procentowe i ograniczony dostęp do kredytów – wpływają na decyzje zakupowe – mówi Agata Stachowiak.

Ceny przez cały czas w górę, ale tempo zależne od lokalizacji

Najwyższe ceny domów deweloperskich odnotowano ponownie w Warszawie i okolicach – 10,4 tys. zł za mkw., co oznacza wzrost o 10 proc. w skali roku. Poznań również wyróżnił się podwyżkami – +11 proc. r/r. W Katowicach i Łodzi ceny wzrosły odpowiednio o 8,5 proc. i 5 proc., co pokazuje rosnącą atrakcyjność tych rynków.

Najmniejsze zmiany cen odnotowano we Wrocławiu i Krakowie, gdzie roczny wzrost nie przekroczył 1 proc. Sugeruje to, iż w części lokalizacji ceny osiągnęły poziom równowagi po wcześniejszych dynamicznych wzrostach.

Co dalej z rynkiem domów?

Obecna sytuacja na rynku wskazuje na ostrożność po stronie podaży i większą selektywność popytu. Choć roczne spadki mogą budzić obawy, dane kwartalne pokazują stabilizację i potencjał odbudowy. Atrakcyjne ceny w aglomeracjach oraz zachęty sprzedażowe mogą przyciągać kolejnych nabywców w kolejnych miesiącach.