Dlaczego kupujący znikają z rynku nieruchomości w USA?

Liczba sprzedających domy w USA przewyższyła liczbę kupujących o rekordowe 57,9% w sierpniu. Stało się tak, bo stopy hipoteczne na poziomie 7% zniechęciły kupujących. Tymczasem coraz więcej rodzin nie spłaca rat kredytu, a największy kredytodawca hipoteczny notuje rekordowo niską wartość.

Rynek sprzyjający kupującym zwykle przynosi ulgę osobom szukającym domu. Tym razem jednak spadający popyt wynika z napiętych domowych budżetów – nie z tańszych nieruchomości.

Dlaczego kupujący znikają z amerykańskiego rynku nieruchomości?

Redfin szacuje, iż w sierpniu aktywnych było około 1,53 mln sprzedających – najwięcej od początku 2020 roku.

Kupujących było natomiast około 972 300. To najniższy poziom od początku zbierania danych w 2013 roku.

To odwrócenie trendu jest bardzo wyraźne. Na początku 2022 roku, w trakcie aukcji napędzanych pandemią, kupujących było o około 35% więcej niż sprzedających.

Rosnące koszty pożyczek w dużej mierze tłumaczą to wycofanie. Średnia stawka 30-letniego kredytu hipotecznego osiągnęła 7,28% 1 października – najwięcej od listopada 2023 roku.

Sprzedający się dostosowują. Dane Redfin pokazują, iż w czterech tygodniach do 20 września 21,1% ofert miało obniżoną cenę – to sezonowe maksimum od rozpoczęcia rejestracji tego wskaźnika w 2022 roku.

Czy amerykańskim rodzinom kończy się przestrzeń finansowa?

Słabość dotyczy nie tylko sprzedaży domów. Około 20% amerykańskich rodzin spóźniło się z ratą kredytu lub hipotecznego w ciągu minionego roku.

Ta liczba pochodzi z badania Federal Reserve Survey of Consumer Finances (SCF) z 2025 roku. To trzyletnia ankieta domowa opublikowana 9 października.

W 2022 roku ten wskaźnik wynosił zaledwie 12%. Wyższy poziom – 21% – odnotowano jedynie w badaniu z 2007 roku, tuż przed globalnym kryzysem finansowym.

Jedna na pięć rodzin spóźniła się ze spłatą raty w ubiegłym roku / Źródło: Federal Reserve

Poważne zaległości także wzrosły. Około 8% rodzin zalegało z płatnością 60 dni lub dłużej – to poziom zbliżony do szczytu po kryzysie w 2010 roku.

Obciążenia długiem też są większe. Według Fedu 8,6% rodzin wydaje w tej chwili ponad 40% dochodu na spłatę długów. Wcześniej było to 6,5%.

Co oznacza rekordowo niski wynik UWM dla kredytodawców hipotecznych?

Presję widać również na amerykańskich akcjach nieruchomościowych i kredytodawcy hipoteczni nie są wyjątkiem. UWM Holdings (UWMC), właściciel United Wholesale Mortgage, zamknął sesję 9 października na rekordowym minimum 1,08 USD.

Pod względem wartości w USD UWM był największym kredytodawcą hipotecznym w USA w 2025 roku, generując 164,3 mld USD. Dane te pochodzą z Home Mortgage Disclosure Act (HMDA), federalnego systemu raportowania transakcji kredytowych.

Akcje spadły o około 82% z maksimum styczniowego, które wynosiło 6,15 USD. Kurs zmierza do dziewiątej z rzędu miesięcznej straty – to najdłuższa taka seria w historii spółki.

Spadek przyspieszył w sierpniu. UWM odnotował stratę w drugim kwartale w wysokości 451,9 mln USD, spowodowaną stratą hedgingową 603 mln USD.

Hedge ten był powiązany z nieudaną próbą przejęcia Two Harbors, firmy inwestycyjnej w obsłudze hipotek. UWM zawiesił także dywidendę i zdobył do 2,05 mld USD nowego kapitału.

Oferta praw do akcji o wartości 400 mln USD, otwarta do 12 listopada, wycenia nowe akcje na nie mniej niż 2 USD. To prawie dwa razy więcej niż obecna cena akcji.

W zeszłym tygodniu Keefe, Bruyette & Woods obniżyło rekomendację dla akcji i obniżyło cel do 1,50 USD. W tym samym dniu UWM zrezygnował z minimalnych scoringów kredytowych dla kredytów Fannie Mae, Freddie Mac i Ginnie Mae.

W skrócie, rekordowa podaż, rosnące zaległości i słabnący kredytodawca wskazują na rynek, gdzie napięcia się kumulują. Raport Federal Reserve z Nowego Jorku o długu gospodarstw domowych za trzeci kwartał, który pojawi się na początku listopada, pokaże, czy zaległości dalej rosną.

BeInCrypto Polska - Dlaczego kupujący znikają z rynku nieruchomości w USA?