Dlaczego sprzedaję Hotel Maxymilian? – szczera rozmowa z Izabelą Zug

6 miesięcy temu

Izabela Zug, współwłaścicielka Maxymilian Unique Hotel w Kołobrzegu, opowiada o powodach decyzji o sprzedaży obiektu, początkach działalności, filozofii zarządzania oraz przyszłości hotelu. W szczerym wywiadzie dzieli się wyzwaniami, jakie napotkała na początku prowadzenia hotelu, korzyściami płynącymi z przekształcenia hotelu w obiekt tylko dla dorosłych, a także planami na przyszłość po sprzedaży. Dowiedz się, jakie są największe atuty hotelu Maxymilian, jakie udogodnienia oferuje oraz jakie możliwości rozwoju czekają na nowego inwestora.

Czy to prawda, iż chce Pani sprzedać hotel Maxymilian Unique Hotel?

Tak, to prawda. Chcę sprzedać hotel, ponieważ wskutek wcześniejszych zaniechań decyzyjnych jest to w tej chwili najrozsądniejsza opcja dla hotelu. Będę szczęśliwa, jeżeli hotel oraz moi wspaniali współpracownicy będą mogli się rozwijać pod okiem nowego inwestora.

Jakie były początki hotelu Maxymilian Unique Hotel i największe wyzwania na początku działalności?

Budynek, w którym znajduje się hotel, powstał około 1907 roku jako kamienica kupiecka. W latach 90-tych funkcjonował tu Hotel Heban, a od 2003 roku Hotel Maxymilian. Początki naszej działalności były wymagające. Obiekt zakupiliśmy jako spółka założona przez trzech wspólników, w tym mojego męża i mnie, którzy mieliśmy 50% udziałów. Przejęcie hotelu odbyło się z dnia na dzień – sprzedający zabrał swoje wyposażenie w południe, a my uruchomiliśmy nasze kilka godzin później. Było to ogromne wyzwanie, ponieważ musieliśmy natychmiast rozpocząć działalność, mając tylko trzy kartki dokumentacji technicznej. Hotel przeszedł generalny remont w 2003 roku, ale do 2015 roku spora część infrastruktury zużyła się i wymagała kolejnych remontów. Modernizowaliśmy więc instalacje, poprawialiśmy jakość usług i szkoliliśmy personel, co pozwoliło nam stworzyć wspaniałe miejsce do wypoczynku.

Jaką filozofię przyjęła Pani przy zarządzaniu hotelem i personelem?

Moja filozofia zarządzania ewoluowała z czasem. Na początku była to mieszanka tego, jak mnie traktowano i uczono. Z czasem wykształciłam własną filozofię, którą ciągle rozwijam i zmieniam, dostosowując się do zmieniających się oczekiwań ludzi. Postawiłam na ograniczenie hierarchii – współpracownicy pracują ze mną, a nie dla mnie. Dzięki temu mamy samodzielny zespół, który potrafi podejmować decyzje i działać kreatywnie, choćby gdy mnie nie ma. Staram się, aby każdy czuł się szanowany i mógł się rozwijać w przyjaznej atmosferze. Tworzymy miejsce, w którym człowiek jest traktowany z szacunkiem, choćby jeżeli krytykuje nasze usługi.

W jaki sposób dbała Pani o rozwój pracowników i jakie były najważniejsze lekcje z prowadzenia hotelu?

Dużo inwestowaliśmy w szkolenia i rozwój pracowników. Rozmawialiśmy o pracy nad sobą, swoimi przekonaniami i ograniczeniami. Ważne lekcje, które wyniosłam, to: nic nie jest tak groźne, jak na początku wygląda; kontrola zwiększa lęk; aby ludzie się uśmiechali, trzeba dać im powody; a także ufaj swojej intuicji. Starałam się, aby każdy znał swoje ograniczenia i potrafił je zaakceptować, co pozwala na lepsze zarządzanie sytuacjami kryzysowymi.

Co skłoniło Panią do decyzji o przekształceniu hotelu w obiekt tylko dla dorosłych?

Od 2015 roku chciałam przekształcić Maxymilian w hotel tylko dla dorosłych, ponieważ w okresie mieliśmy bardzo mało dzieci. Obiekt jest nieduży, więc ciężko było wygospodarować dedykowaną przestrzeń dla dzieci. Goście chwalili brak dzieci, choć nie mogliśmy im tego zagwarantować. Decyzja ta pozwoliła nam lepiej sprostać oczekiwaniom dorosłych gości i wyróżnić się na rynku.

Jak zmiana profilu wpłynęła na rentowność hotelu?

Zmiana profilu hotelu na obiekt tylko dla dorosłych miała swoje wyzwania, zwłaszcza w kontekście pogarszającej się sytuacji gospodarczej od 2023 roku. Jednakże, konkurencja z hotelami przyjaznymi rodzinie w obecnej sytuacji byłaby trudniejsza. W ferie mieliśmy obłożenie na poziomie 88%, co pokazuje, iż decyzja była trafna. Uważam, iż rok 2025 pokaże pełny potencjał tego posunięcia.

Jakie korzyści widzi Pani z rozbudowy obiektu i jakie są plany dotyczące rozbudowy?

Rozbudowa o 70 dodatkowych pokoi oraz skategoryzowanie obiektu na 4* to najważniejsze kroki. Obiekt wymaga klimatyzacji, co zwiększy średnią cenę i przyciągnie więcej gości. Posiadamy koncepcję rozbudowy, która uwzględnia wytyczne planu zagospodarowania przestrzennego, ale brak zgody wspólników wstrzymał realizację. Skupienie się na udogodnieniach dla dorosłych pozwoli podnieść atrakcyjność hotelu.

Jakie są największe atuty hotelu Maxymilian dla potencjalnych inwestorów?

Największymi atutami są: możliwość skategoryzowania obiektu na 4*, co zwiększy dochody; świetna lokalizacja – blisko plaży, promenady i centrum miasta; doświadczony i zaangażowany personel.

Jak wygląda otoczenie konkurencyjne hotelu?

Hoteli dla dorosłych jest niewiele, co stanowi naszą przewagę. Konkurujemy głównie z hotelami dla par, budując swoją pozycję na wartościach i cechach psychograficznych naszych gości. Przyciągamy gości ceniących ciszę, spokój i artystyczny duch naszych wnętrz i wydarzeń.

Jakie udogodnienia oferuje hotel i jakie są opinie gości?

Hotel ma 33 pokoje, salę wielofunkcyjną, basen, saunę, jacuzzi, mini gym, gabinety fizjoterapeutyczne i wellness, bar i kuchnię. Powierzchnie ogólnodostępne są na poziomie 4*, pokoje na poziomie 3* ze względu na brak klimatyzacji. Goście chwalą uprzejmość personelu, lokalizację i czystość, brakuje im tylko dodatkowych udogodnień.

Co skłoniło Panią do podjęcia decyzji o sprzedaży hotelu i jakie są zobowiązania finansowe obiektu?

Decyzję o sprzedaży podjęliśmy wskutek braku możliwości rozwoju obiektu z powodu niezgody wspólników. Hotel jest obciążony hipoteką, którą spłacimy w sierpniu 2025 roku, oraz pożyczką płynnościową spłacaną do października 2026.

Jakiej ceny oczekuje Pani za hotel?

Oczekuję ceny 25 mln zł.

Jakie ma Pani nadzieje co do przyszłości hotelu po zmianie właściciela?

Mam nadzieję, iż nowy właściciel skategoryzuje obiekt na 4 lub 5* oraz go rozbuduje, czym zapewni większy komfort finansowy zespołowi i sobie.

Jakie są Pani plany na przyszłość po sprzedaży hotelu?

Nie mam jeszcze konkretnych planów, ale być może pozostanę na pewien okres, aby pomóc w przejęciu hotelu. Planujemy również działalność na rynku turystycznym, w której zaangażowany będzie głównie mój mąż. Marzę o trzymiesięcznym urlopie we Włoszech.

Jak mogą kontaktować się osoby zainteresowane inwestycją?

Zainteresowane osoby zapraszam do kontaktu pod adresem: [email protected]. Umówimy się na rozmowę telefoniczną, zwiedzanie obiektu, a po podpisaniu NDA na przekazanie dokumentów dotyczących hotelu.