To bardzo ważne pytanie — dlaczego w Polsce oprocentowanie kredytów hipotecznych historycznie i strukturalnie jest (i prawdopodobnie pozostanie) wyższe niż w krajach Europy Zachodniej. Powodów jest kilka, zarówno makroekonomicznych, jak i systemowych:
Główne przyczyny wysokiego oprocentowania kredytów hipotecznych w Polsce
1. Ryzyko gospodarcze i inflacyjne
- Polska gospodarka ma wyższą zmienność inflacji niż np. Niemcy czy Francja.
- Bank centralny (NBP) musi stosować wyższe stopy procentowe, żeby utrzymać inflację w ryzach.
- To przekłada się na wyższy WIBOR/WIRON, czyli bazę dla oprocentowania kredytów.
2. Brak taniego, długoterminowego finansowania
- W Polsce banki finansują kredyty głównie depozytami klientów, które są krótkoterminowe i łatwo wypłacalne.
- Na Zachodzie istnieje rozwinięty rynek listów zastawnych i obligacji hipotecznych, dzięki czemu banki mogą pożyczać pieniądze na 20–30 lat po stabilnym, niskim koszcie.
- U nas tego instrumentu praktycznie brak → ryzyko dla banku jest większe → oprocentowanie wyższe.
3. Ryzyko walutowe i stopy referencyjne
- Polska ma własną walutę, złotego, a nie euro.
- Kraje strefy euro korzystają z ultraniskich stóp EBC (np. 0–2%), a Polska musi prowadzić niezależną, często ostrzejszą politykę monetarną.
- W efekcie kredyt we frankach/euro był zawsze tańszy niż w PLN, ale po kryzysie frankowym banki nie chcą ich udzielać.
4. Premia za ryzyko kraju rozwijającego się
- Polska jest postrzegana przez inwestorów jako rynek wschodzący (emerging market).
- To oznacza wyższe koszty kapitału, większe ryzyko polityczne i walutowe → banki doliczają wyższą marżę.
5. Struktura rynku bankowego
- W Polsce kredyty hipoteczne udziela stosunkowo niewielka liczba dużych banków.
- Konkurencja istnieje, ale nie jest aż tak silna jak np. w Niemczech, gdzie marże spadły do ułamków procenta.
- W efekcie marże kredytowe w Polsce (1,8–2,5%) są kilka razy wyższe niż np. w Holandii (0,3–0,5%).
6. Brak stabilności prawa i regulacji
- Częste zmiany podatkowe, regulacyjne (np. wakacje kredytowe wprowadzone przez rząd bez uzgodnienia z bankami).
- Banki podnoszą marże, aby zabezpieczyć się przed ryzykiem nieprzewidywalnych decyzji politycznych.
7. Krótki horyzont oszczędności Polaków
- Polacy trzymają pieniądze głównie na krótkoterminowych lokatach lub kontach oszczędnościowych.
- W Niemczech czy Francji ogromna część kapitału to fundusze emerytalne, które inwestują długoterminowo w obligacje hipoteczne → tanie finansowanie dla kredytów.
- W Polsce brak tego mechanizmu = wyższe oprocentowanie.
Podsumowanie
Oprocentowanie kredytów hipotecznych w Polsce będzie zawsze wyższe niż na Zachodzie, bo:
- Polska ma niezależną politykę pieniężną i wyższe stopy NBP niż EBC.
- Brakuje taniego, długoterminowego finansowania przez rynek kapitałowy.
- Banki muszą uwzględniać premię za ryzyko gospodarcze, walutowe i polityczne.
- Niższa konkurencja i niestabilne prawo podbijają marże.
Dlatego choćby w okresach niskich stóp procentowych w Europie, w Polsce kredyt hipoteczny rzadko spada poniżej 6–7% całkowitego oprocentowania (marża + stopa bazowa).
