W wielu wcześniejszych wpisach zasygnalizowałem decyzję – postanowiliśmy z żoną, – przeprowadzamy się na wieś. Z czym to zjeść?
Problem nr 1 (mniejszy) czyli doprowadzenie starego murowanego domu do standardu całorocznego, oznacza konieczność remontu, w tym z udziałem fachowców. Trzeba ocieplić ściany (ja), poddasze (też ja), zmodernizować elektrykę, hydraulikę, wykonać kominek z płaszczem i sieć grzejników c.o. (majstrowie). Do tego dojdzie na pewno – renowacja okien (ja), nowe podłogi (ja) wymiana drzwi (ekipa) wreszcie trochę obróbek dekarskich (ekipa). Mówimy tu o mniejszym kłopocie.
Większy (nr 2), który uczyniłem tematem tego bloga, sprowadzał się do udzielenia odpowiedzi na tytułowe pytanie. Co zrobić z domem, który zostanie w mieście, sprzedać czy wynająć? Aspektów zagadnienia widziałem całkiem sporo: koszty remontu, cena sprzedaży, wynajem, inwestycja uzyskanej ze sprzedaży gotówki. Dzielę się sposobem myślenia i wnioskami.
Sprzedaż tak jak jest. Działanie dosyć proste. Wydaje się, iż cena 1 mln zł wygląda realnie. Dość podobny, ale gruntownie wyremontowany, na naszej ulicy poszedł za 1,5 mln, więc nabywca zrobi wszystko po swojemu i uzyska wystarczające dyskonto. Realia pozwalają na następujące wykorzystanie: dom jednorodzinny, dom + mały warsztat (piwnica+ garaż), dom + biuro (małe na parterze), 2 mieszkania, 5 pokoi dla studentów, 5 mikrokawalerek (z naruszeniem prawa i dość istotnymi przeróbkami). Ale o to niech martwi się kupujący – ja zainkasuję 1 mln zł, o to mi chodzi w tym wariancie.
Sprzedaż po remoncie. Wyższa szkoła jazdy. Bo co jeżeli nabywcy nie spodobają się podłogi, płytki, układ pomieszczeń? A włożyć trzeba całkiem sporo – myślę, iż 200-250 tys. zł zł plus pół roku własnej codziennej pracy. Spore ryzyko. Da się też doprowadzić do stanu deweloperskiego (bez wykończenia), co jednak też wymaga nakładów środków i sił (ocieplenie piwnicy, zerwanie podłóg, szlichty, chudy beton) skuwania płytek, prucia ścian, robienia instalacji, wymiany okien. Generalnie koszt ok. 150 tys. zł i cena sprzedaży znacznie niższa.
Wynajem. W tym punkcie – wrzucam w dom pewną ilość zł i próbuję wynająć. Teraz przydają mi się analizy z punktu widzenia potrzeb, kwot i możliwości. Mogę pójść w studentów – 4 pokoje plus biuro dla mnie. Kolejny pomysł – 2 mieszkania (parter i piętro po 2 pokoje). Wreszcie opcja trzecia – tzw. samodzielne lokale zwane mikro- lub pato- kawalerkami. Tym sposobem na parterze zmieszczę dwie (jedna – 22 m2, druga 17 m2) i na piętrze dwie kolejne (17 m2 i 22 m2). Do tego piątą w garażu i jeszcze jeden pokój – jako biuro dla mnie. Spróbujmy oszacować nakłady i zyski.
- 5 pokoi – 150 tys. zł (nowa grzejniki c.o., cyklinowane podłogi, wymiana/regulacja niektórych okien, nowe drzwi, łazienka, przyłącze kanalizacyjne, wyposażenie, ocieplenie piwnicy). Dochód ok. 5000 zł.
- 2 mieszkania – 230 tys. zł (dochodzi druga kuchnia, łazienka, instalacje do nich, schody, wyposażenie). Dochód ok. 4000 zł.
- 5 patokawalerek – 280 tys. zł (pięć aneksów kuchennych i łazienek, wszystkie podłogi, zmiana systemu ogrzewania – licznik dla wszystkich, całe wyposażenie, nowe okna parapety). Dochód ok. 6000 zł.
Dochodzimy do najważniejszego punktu. Stajemy przed wyborem – co jest lepsze: 1 mln na inwestycje czy 4-6000 zł z najmu. Ile uzyskam z inwestycji?
Obligacje. Ponosząc ryzyko mogę dociągnąć do 7 tys. zł/m-c. Idąc w państwowe – 4500 zł/m-c. W obu przypadkach – wydaje się to lepsze niż wynajem.
Akcje. Znacznie bardziej ryzykowne, ale i nagroda większa. Wzrost wartości, plus 4% dywidendy netto (3500 zł/m-c wygląda kusząco).
Własny fundusz mieszany. Nie wierzę w fundusze inwestycyjne. Za dużo w nich opłat. Postaram się stworzyć sobie prywatny fundusz z następującymi założeniami. Obligacje 100% przez większość czasu. W sytuacji okazji rynkowej (duże spadki na giełdzie) kupuję za 70% akcje, a 30% zostaje w obligacjach. Skutek – w okresie 10 lat 5,5% z obligacji i drugie tyle z akcji. Wynik 11% rocznie. Lepiej od obligacji korporacyjnych. I z wynikiem 9000 zł/m-c (chociaż nieregularnie), znacznie wyżej niż najem.
Inne aktywa. Gotówka ma to do siebie, iż w zwykłych warunkach da się ją zamienić na aktywa. Waluty, złoto, dobra trwałe, handlowe. To także przewaga nad domem położonym 120 km w linii prostej od granicy ze wschodnim sąsiadem.
Jest i coś jeszcze. Wielu z Was zapyta – Halo, halo oszczędny milionerze, a nie zapomniałeś o czymś? Liczysz wzrost wartości akcji, a zapominasz, iż nieruchomości też w okresie 10 lat podrożeją? Pytanie w punkt, chociaż i na nie mam odpowiedź. Pamiętacie początkowe nakłady na remont domu pod wynajem (150-280 tys. zł), wtedy je zaniedbałem. To jest właśnie ten bufor na wzrost wartości. Potem także, w okresach 10-letnich potrzebne będą kolejne inwestycje (dach, instalacje, łazienki, podłogi, meble). Patrzę na dane historyczne. Kupiłem ten dom za 525 tys. zł w 2013 r. Po włożeniu 60 tys. zł w remont startowy i ocieplenie – 585 tys. zł. Minęło 12 lat, intensywnych wzrostów na rynku, a dom stoi po 1 mln. Czy stare domy blisko centrum wymierającego miasta podrożeją więcej niż te 15-30%? Możliwe, chociaż mało prawdopodobne. Życie zweryfikuje, na tym polega ryzyko. 30% rocznie przez kolejne 12 lat, da dodatkowe 2000 zł/m-c, ale ani na pewno, ani bez nakładów.
Wnioski. Po zobaczeniu liczb i argumentów, na pewno czujecie już wynik starcia: Sprzedaż czy wynajem? Sprzedaż i zainwestowanie tej sumy. W każdym jednym przypadku, powinno wyjść lepiej na przestrzeni 10 lat. Gdybym zmarł, żonie i dzieciom łatwiej podzielić kasę niż dom. Nie muszą w nią inwestować. Powinni tylko zdobyć jedną umiejętność – inwestowania. I temu poświęcę odzyskany czas.
