Dwa pokoje na kredyt? Na sam start para musi oszczędzać 19 miesięcy

Od niecałych 40 tysięcy w Wałbrzychu, Tarnobrzegu czy Koninie po ponad 100 tysięcy w Krakowie i Warszawie – co najmniej tyle gotówki trzeba zgromadzić, aby myśleć o zakupie przeciętnego mieszkania dwupokojowego – wynika z szacunków HREIT. Statystyczna pracująca para powinna być w stanie zgromadzić taki kapitał w niecałe dwa lata. Liczby sugerują, iż paradoksalnie krócej trwa to przeważnie tam, gdzie zarobki są niższe. Idzie to bowiem zwykle w parze z bardziej przystępnymi cenami nieruchomości.

fot. Shutterstock

19 miesięcy – przeciętnie tyle pracująca para musiałaby żyć oszczędnie, aby zgromadzić kwotę, która pozwala w ogóle myśleć o zakupie dwupokojowego mieszkania o powierzchni 45 m kw. – wynika z szacunków HREIT opartych o dane GUS dla 49 miast (tzw. dawnych miast wojewódzkich). Planując zakup nieruchomości należy bowiem zgromadzić gotówkę, która wystarczy na pokrycie kosztów transakcyjnych i wkładu własnego do kredytu.

Zakładamy przy tym, iż para przynosi do domu wynagrodzenie na poziomie mediany dochodów i po przeliczeniu płacy brutto na netto uwzględniamy, iż żyjąc oszczędnie możliwe jest odłożenie 30% wynagrodzenia. Według szacunków portalu Numbeo takie założenie jest realistyczne choćby dla pary mieszkającej w Warszawie i płacącej za najem samodzielnego mieszkania poza centrum miasta. Wymaga to jednak konsekwentnego cięcia wydatków na przyjemności.

W tańszych lokalizacjach wystarczy rok oszczędzania

Skoro już o stolicy mowa, to zarówno w tej obecnej (Warszawie), jak i tej poprzedniej (Kraków) gromadzenie kapitału potrzebnego do rozpoczęcia poszukiwań 45-metrowego mieszkania trwać może przeciętnie choćby 2,5 roku. Winne są oczywiście ceny mieszkań. Z danych opublikowanych przez GUS wynika bowiem, iż pod koniec 2024 roku mediana ceny metra kwadratowego przekroczyła w Warszawie 16 tysięcy złotych, a w Krakowie zbliżała się już do 15 tysięcy. Dla porządku warto w tym miejscu wyjaśnić, iż mediana ceny transakcyjnej to taka liczba, wobec której połowę mieszkań sprzedano za cenę niższą, a połowa była droższa.

Na drugim biegunie znajdziemy Wałbrzych, Tarnobrzeg i Konin, gdzie za metr trzeba zapłacić około trzy razy mniej (mediana) niż we wcześniej wspomnianych miastach. W efekcie choćby wyraźnie niższe niż w Krakowie i Warszawie pensje wystarczą, aby pracująca para o własnym mieszkaniu mogła zacząć myśleć po około roku oszczędzania – o ile oczywiście zarabiają tyle, iż połowa ich sąsiadów inkasuje co miesiąc więcej, a połowa mniej niż oni, a do tego są w stanie 30% pensji sumiennie odkładać na poczet przyszłego zakupu 45-metrowego mieszkania.

Wkład własny to nie wszystko

Minimalny kapitał potrzebny na zakup mieszkania to suma dwóch głównych składowych. Po pierwsze jest to gotówka potrzebna na pokrycie wymaganego przez bank wkładu własnego. Większość banków zgodzi się przyjąć od nas wniosek kredytowy, o ile będziemy w stanie zapłacić co najmniej 10% ceny mieszkania z własnych środków. Nie jest przy tym tajemnicą, iż im większy wkład własny, tym bardziej możemy przebierać w ofercie, banki zaproponować mogą nam lepsze warunki finansowania, a do tego ograniczamy ryzyko zakupu.

To jednak nie wszystko. Podchodząc do zakupu mieszkania musimy mieć w kieszeni jeszcze pieniądze na pokrycie kosztów związanych z przeprowadzeniem całej transakcji. Żeby kupić nieruchomość trzeba mieć bowiem też pieniądze na notariusza, podatki, prowizję pośrednika, opłaty sądowe czy te związane z zaciągnięciem kredytu.

Dla spokoju warto kupując nowe „M” mieć przynajmniej 3% jego wartości na pokrycie kosztów transakcyjnych. Niestety w przypadku lokali używanych koszty transakcyjne są znacznie wyższe. Można je szacować na około 8% wartości nieruchomości. Różnica przede wszystkim wynika to z faktu, iż kupując nowe mieszkanie nie trzeba ponosić kosztów pośrednictwa, podatku od czynności cywilnoprawnych, a i sam rachunek za notarialną umowę deweloperską jest dzielony na pół.

W naszych szacunkach założyliśmy jednak, iż para co prawda chce kupić nieruchomość z rynku wtórnego, ale ma to być ich pierwsze mieszkanie, a więc z 2-proc. podatku PCC mogą zostać zwolnieni. choćby jednak jeżeli na taką ulgę nie możemy liczyć, to warto pamiętać, iż część potencjalnych kosztów transakcyjnych możemy ograniczyć. I tak negocjować można wysokość pobieranej przez notariusza taksy, a z pośrednikiem można rozmawiać o stawce prowizji. Podobnie bank – jeżeli podejmiemy rozmowę, to może okazać się bardziej powściągliwy przy naliczaniu różnych prowizji i opłat okołokredytowych. Tak czy inaczej na wszelki wypadek warto mieć w kieszeni co najmniej 16% ceny upatrzonego mieszkania „z drugiej ręki”. jeżeli mamy więcej gotówki, to ograniczamy ryzyko, iż pieniędzy nam zabraknie, a do tego przedstawiając wyższy wkład własny do kredytu, możemy liczyć na lepsze warunki finansowania hipotecznego.

Bez kilkudziesięciu tysięcy ani rusz

Bazując na danych GUS można więc oszacować, iż chcąc myśleć o zakupie 45-metrowego mieszkania w jednym z 49 dawnych miast wojewódzkich trzeba przeciętnie dysponować kwotą około 50-60 tysięcy złotych. Jest to jednak tylko średnia. Nie uwzględnia ona specyfiki konkretnej lokalizacji, a tym bardziej standardu mieszkania, które chcielibyśmy kupić. choćby patrząc tylko na medianę cen mieszkań w badanych miastach warto zwrócić uwagę, iż potrzebna do zakupu mieszkania kwota może wynosić z jednej strony niecałe 40 tysięcy złotych w takich miastach jak Wałbrzych, Tarnobrzeg czy Konin, a z drugiej strony przekraczać 100 tysięcy w Krakowie i Warszawie.

Im wyższe zarobki, tym droższe mieszkania

Dane zebrane dla 49 lokalizacji pokazują ponadto bardzo mocne połączenie pomiędzy cenami nieruchomości i poziomem zarobków. Oczywiście jest to uproszczenie, ale warto mieć świadomość, iż prosta miara statystyczna (współczynnik determinacji) sugeruje, iż płaca netto obliczona na podstawie mediany wynagrodzeń (dane GUS) w ponad 80 procentach tłumaczy zróżnicowanie poziomu cen mieszkań w 49 dawnych miastach wojewódzkich.

W efekcie zebrane dane prowadzą nas do z pozoru paradoksalnej konstatacji, iż im wyższe są zarobki w danym mieście, tym dłużej trzeba będzie oszczędzać, aby zgromadzić kapitał niezbędny do realizacji marzeń o własnym mieszkaniu. Ten pozorny paradoks wynika jednak wprost z faktu, iż w miastach, w których poziom zarobków jest wyższy, wyraźnie droższe są też nieruchomości. Powodów tej zależności może być wiele. Prężnie rozwijające się miasta o chłonnym rynku pracy, atrakcyjnej ofercie edukacyjnej i rozwiniętej infrastrukturze oferują co prawda lepiej płatne miejsca pracy, ale też przyciągają więcej ludności. To natomiast wpływa na poziom kosztów życia i sprzyja wyższym cenom nieruchomości.

Bartosz Turek, główny analityk HREIT