Mieszkanie można wynająć. Podobnie auta. Tego byłem świadomy? Ale, iż telefon? Jakie ma to długofalowe skutki?
Jesienią wpadłem do marketu elektronicznego po kabel HDMI do nowego komputera (Mac mini za 2500 zł). Węsząc upselling sprzedawca zaproponował mi … wynajem telefonu. W wielkim uproszczeniu – biorę flagowy model, płacę 1/35 ceny miesięcznie. Czyli dysponuję ciągle nowym flagowcem, nigdy go nie mając. Jak to wygląda ekonomicznie?
Wynajem. Wybieram flagowca od Samsunga (S25+). Cena początkowa 4700 zł. Rata 136 zł przez rok. Potem biorę nowy. Zero problemów. No cóż, nie do końca. Trzeba przenosić dane i … wychodzi drożej. Albowiem zakup:
Zakup. 4700 zł. Telefon starcza mi na 6 lat (po pięciu latach wymieniłem baterię za 350 zł). Ile to miesięcznie? 65 zł, ca. 50% mniej. Wady? Jedna. Sześć lat z jednym aparatem. Dla zwolenników wiecznej nowości – zbrodnia.
Teraz czas na inne dobra. Mieszkanie. Warunki Wrocławia. 550 tys. zł na kupno, 3000 zł wynajem, 3500 zł rata (plus 110 tys. zł wkładu własnego). Co jest lepsze?
Część nie ma żadnego wyboru – ponieważ nie posiada zdolności kredytowej na taką sumę. Można się przeprowadzić do Strzegomia, ale nie o to tym razem chodzi. Wróćmy do tych, którzy wybierają:
- rata 3500 zł (plus nazbierać na wkład własny),
- wynajem 3000 zł, a 110.000 zł niech sobie pracuje.
Zwolennicy „ekonomii współdzielenia” powiedzą – najem jest tańszy, wygodniejszy, elastyczniejszy. Inni policzą.
Zalety wynajmu. 6% od 110.000 zł wynosi 6600 zł/rok czyli 550 zł miesięcznie. Dobrze mieć taki dodatkowy dochód i poduszkę w jednym. Do tego jesteśmy 500 zł do przodu miesięcznie. Razem 1050 zł/m-c. Nie do pogardzenia. Nikt nie trzyma nas na miejscu, możemy sobie zmieniać, dostosować do warunków.
Tak powiedzą krótkodystansowcy (i Ci, którzy pragną sprzedać nam najem). Powoli przekonują się o tym ludzie młodsi ode mnie o 5-9 lat. Oni wierzyli takim opowieściom. Gdzie dzisiaj są po 15 latach płacenia za najem? Dokładnie w punkcie wyjścia. Czy na pewno? Nie. Są 15 lat do tyłu. Dlatego rozważmy 3 scenariusze.
Scenariusz 1. Historyczny. W ciągu 15 lat inflacja skumulowana ok. 75%, wzrost cen mieszkań o 100%, wzrost cen najmu 75%. A więc, gdyby się powtórzył, w 2040 r. mielibyśmy wynajmując: 227 tys. zł gotówki (procent składany) – to nasz majątek netto, cenę mieszkania 1,1 mln, ratę kredytu nowego 6000 zł, ratę najmu 5250 zł. A gdybyśmy dzisiaj kupili? No cóż, mamy mieszkanie obciążone kredytem w 25 % (czyli spłaciliśmy ok. 1/3 kapitału kredytu i włożyliśmy 20% na start), majątek netto ca.825 tys. zł, miesięczne koszty 3500 zł (z przejściowymi zawirowaniami od 2000 – 4000 zł, ale przez cały czas sporo mniej niż 5250 zł). Ten scenariusz pokazuje dokładnie to, czego doświadczyli millenalsi słuchając pokątnych doradców w 2010 r. Gdyby wtedy kupili, dzisiaj zamiast 120 tys. zł gotówki, mieliby 410 tys. zł majątku netto w wartości mieszkania. I ratę na poziomie z 2010 r. czyli 1500 zł, a nie 3000 zł za najem.
Scenariusz 2. Pesymistyczny. Wszystko stoi, spadło oprocentowanie lokat i skumulowana inflacja do 20% przez 15 lat. W takim przypadku, rok 2040 przyniósł dzisiejszym młodym:
- wariant wynajmu – majątek 160 tys. zł (zrobione ze 110 tys. zł), wysokość czynszu – stałe 3000 zł,
- wariant zakupu – majątek 260 tys. zł (20% wkładu i 1/3 spłaconego kredytu), wysokość raty 3000 zł (przy tak niewielkiej inflacji, raty najprawdopodobniej spadną).
Scenariusz 3. Pośredni. Inflacja skumulowana 50%. Wzrost wartości mieszkań – 50%. Wzrost czynszów 50%. Ponownie przeliczmy.
- wynajem – majątek 190 tys. zł (ze 110 tys. zł), czynsz 4500 zł.
- zakup – majątek 535 tys. zł (260 tys. zł jak w wariancie 2 + 275 tys. zł wzrostu wartości), rata 3500 zł.
Patrząc choćby na scenariusz pesymistyczny (stagnacji), widzimy przewagę zakupu na przestrzeni 15 lat. Może na bieżąco będzie taniej z najmem, ale majątek gromadzimy kupując. A opisuję najgorsze 15 lat. Ponieważ „sprzedawcy wynajmu” nie pokazują Wam innych danych – tych dotyczących dochodów i emerytury. Otóż patrząc na dochody w grupach wiekowych widzimy dwie schematy – ostre wyhamowanie po 45 r.ż. (krótko mówiąc 50-latek zarabia z pracy mniej niż 45-latek), oraz planowaną emeryturę na poziomie 30% ostatniej pensji. Co się dzieje w tych 3 scenariuszach na emeryturze? Mamy rok 2055 – proszę bardzo:
Scenariusz historyczny. Kredyt spłacony – koszty kredytu wynoszą 0 zł. Koszty najmu? 10.000 zł (nominalnie, realnie to ok. 3000 zł dzisiejszych). Wysokość emerytury 10.000 zł (znowu nominalnie ok.3000 zł obecnych). Krótko mówiąc – 100% emerytury przeznaczamy na wynajem we Wrocławiu. Czas na przeprowadzkę na wieś.
Scenariusz pesymistyczny. Kredyt już spłacony – koszty kredytobiorcy 0 zł. Koszty najmu. 3000 zł, a więc dzisiejsze 1600 zł. Emerytura 3000 zł. Już lepiej, ale przez cały czas właściciel ma przewagę.
Scenariusz pośredni. Także w tym wariancie, kredytobiorca zakończył płatności. Najemca płaci 6700 zł (dzisiejsze 3000 zł). Emerytury dostanie ok. 6700 zł. Znowu – zapraszamy na wieś.
Czy nie przesadzam? Nie. Co więcej obserwuję ten proces w rodzinie. Mam już emerytów z grona boomerów, którzy w pewnym momencie (rozwody) zostali bez mieszkania i rozpoczęli wynajem, zamiast kupić. Wiecie co się stało? Pracują, dopóki mogą, na razie mogą. Potem przyjdzie im przenieść się w tańsze regiony. A oni jeszcze mieli przyzwoitą stopę zastąpienia (czyli ich emerytura przekracza o 20-30% czynsz najmu w mieście z TOP 5, na razie są też w parach). 45-latkowie obudzili się z przysłowiową „ręką w nocniku”. Oni przynajmniej liczą na spadek. Prawdopodobnie przed 65 r.ż odziedziczą wystarczająco dużo, aby kupić coś małego na skraju metropolii.
Na koniec, nasuwa się jedno pytanie, czy istnieje jakikolwiek scenariusz, który zapewniłby wygraną najemcom? No cóż, gdyby państwo zabrało się ostro za mieszkalnictwo komunalne (czyli budowało po 1,5 mln mieszkań na wynajem rocznie), czynsze realnie spadną, wtedy spadną i ceny. Szansa na realizację? 2%. Ale choćby wtedy na emeryturze płacenie czynszu w wysokości dzisiejszych 1500 zł może się okazać zabójcze. Bo kredytobiorcy zapłacą równe 0. I coś zostawią następnemu pokoleniu.
Weźmy jeszcze pod uwagę scenariusze demograficzne. w tej chwili rysują się tak: liczba ludności PL spada o 20-30% w ciągu 40 lat. Wieś i małe miasta, zwłaszcza na kresach wyludnia się, a realne ceny nieruchomości spadają drastycznie. Pojawiają się miliony pustostanów i „domy za 1 zł”. Tam też da się tanio wynająć (nawet ostatnio rozmawiałem o ofercie „wynajmu domu murowanego trzypokojowego za 500 zł” w wiejskiej okolicy 60 km na północny wschód od Lublina). Wtedy na emeryturze dostajesz alternatywę.
Jeśli nie będzie Cię stać na zakup/wynajem we Wrocławiu (Warszawie, Krakowie, Łodzi, Poznaniu) jest dla Ciebie jakiś ratunek. Wybierasz mniejsze miasto/wieś i mniejszą ratę. Wtedy Twoje możliwości wzrosną.
