Rok 2025 to czas nowych szans i wyzwań dla inwestorów działających na rynku nieruchomości. Wzrost kosztów finansowania, zmieniające się potrzeby społeczne oraz postępująca transformacja ekologiczna i technologiczna sprawiają, iż decyzje inwestycyjne wymagają dziś większej wiedzy, analizy i odwagi niż kiedykolwiek wcześniej. Jak skutecznie inwestować w nieruchomości? To jedno z pytań, na które odpowiadają eksperci wypowiadający się w tej publikacji.
Ostatnie miesiące przyniosły nie tylko stabilizację, ale choćby delikatne spadki cen nieruchomości. Zapowiedzi obniżenia stóp procentowych, a co za tym idzie tańszych kredytów, wyższa zdolność kredytowa w bankach czy luzowana przez nich polityka kredytowa – to czynniki sprawiające, iż wielu Polaków wraca do odkładanych od dawna planów zakupu własnego „M”.
Z dumą dołączyliśmy do grona ekspertów zaproszonych do podzielenia się swoją opinią na temat inwestowania w rynek nieruchomości. Jako największy pośrednik finansowy w Polsce dobrze znamy aktualną sytuację rynkową. Co piąty kredyt mieszkaniowy w kraju zaciągany jest wspólnie z nami.
Publikujemy komentarz naszego eksperta:
Jak skutecznie inwestować w nieruchomości?
Przede wszystkim ostrożnie. Rynek nieruchomości w Polsce przechodzi wyraźne spowolnienie. Choć eksperci od lat podkreślali, iż ceny nieruchomości nie mogą rosnąć w nieskończoność, skala obecnych korekt cenowych zaskoczyła wielu uczestników rynku. Kluczem do skutecznego inwestowania nie jest już tempo działania, ale jakość podejmowanych decyzji. Inwestorzy, którzy jeszcze niedawno nabywali nieruchomości bez głębszej analizy, licząc na szybki wzrost wartości, dziś muszą wykazać się większym wyczuciem i analitycznym podejściem.
Co ciekawe, czynniki, które dziś utrudniają inwestowanie w nieruchomości, jednocześnie tworzą sprzyjające warunki do zakupu mieszkania na własne potrzeby. Nadpodaż na rynku, korekta cen, zapowiedzi rządowych programów wsparcia oraz spadające stopy procentowe – wszystko to sprawia, iż coraz więcej polskich rodzin będzie mogło powrócić do realizacji swoich mieszkaniowych planów. Dla wielu osób to najlepszy moment, aby kupić własne „M”, korzystając z poprawiającej się dostępności cenowej i warunków finansowania.
Jeżeli chodzi zaś o inwestowanie w nieruchomości, to pamiętajmy, iż nie jest to czas na impulsywne zakupy mieszkań z rynku pierwotnego w popularnych lokalizacjach tylko dlatego, iż „zawsze zyskiwały na wartości”. w tej chwili na znaczeniu zyskują nieruchomości wyróżniające się na tle rynku – historyczne kamienice z potencjałem rewitalizacyjnym, dobrze zaaranżowane mieszkania z widokiem na zieleń lub wodę, a także lokale w miastach średniej wielkości, gdzie relacja ceny zakupu do potencjalnych przychodów z najmu pozostaje atrakcyjna. Warto również zwrócić uwagę na nieruchomości z „duszą” – jak dawne budynki przemysłowe przekształcone w lofty – które często utrzymują, a choćby zwiększają swoją wartość niezależnie od koniunktury.
Jak sfinansować taką inwestycję, by była ona ekonomicznie uzasadniona? Kredyt hipoteczny – odpowiednio dobrany i przemyślanie skonstruowany – przez cały czas pozostaje jednym z najbardziej efektywnych narzędzi finansowania. najważniejsze jest tu dopasowanie okresu spłaty i wysokości raty do oczekiwanych przychodów z inwestycji (np. najmu), jak również rzetelna analiza zdolności kredytowej oraz odpowiednich zabezpieczeń. W optymalnych warunkach przychody z najmu mogą w całości pokrywać raty kredytowe, a także koszty bieżącego utrzymania nieruchomości, w tym drobne remonty. Dodatkowym atutem takiego rozwiązania jest niższy próg wejścia kapitałowego niż w przypadku zakupu za gotówkę – choć należy pamiętać, iż część zysków zostanie przeznaczona na odsetki oraz inne koszty związane z kredytem, co wpływa na rentowność inwestycji.
Warto w tym procesie współpracować z doświadczonym ekspertem finansowym, który nie tylko pomoże pozyskać najkorzystniejsze finansowanie, ale również doradzi, jak zbudować bezpieczną strukturę zadłużenia. Uwzględni przy tym zmienność stóp procentowych, ryzyka związane z najmem oraz koszty utrzymania nieruchomości. Dobrze zaplanowany kredyt nie musi być obciążeniem – może stać się skuteczną dźwignią finansową, pozwalającą osiągnąć ponadprzeciętne stopy zwrotu.
Publikację przygotowała agencja Prime Time PR, która zebrała komentarze ekspertów szeroko powiązanych z rynkiem nieruchomości. Powstała w ten sposób publikacja przedstawia zatem różne punkty widzenia i różne perspektywy dotyczące opisywanego tematu. Warto ją przeczytać!
Dostępna jest tutaj: Ekspertownik-Rynku-Nieruchomosci-Inwestowanie-w-nieruchomosci-w-2025-roku-czy-to-sie-oplaca
Zamieszamy również pozostałe wypowiedzi ekspertów, które przeczytać można w publikacji. Zaznaczamy jednak, iż nie z każdą z nich się zgadzamy: decyzja o zakupie nieruchomości, czy o skredytowaniu takiego zakupu jest na tyle poważna, iż zawsze warto skonsultować się z ekspertem. A nasze drzwi zawsze są dla Państwa otwarte.
Krzysztof Tętnowski, Prezes Zarządu Tętnowski Development, inwestor osiedla Nowa Drożdżownia
Czy ceny mieszkań w 2025 roku będą sprzyjały inwestorom? Jakie czynniki mogą wpłynąć na ich wzrost lub spadek i czy warto czekać na lepszy moment na zakup?
Rynek mieszkaniowy w Polsce nie zwalnia, mimo iż wielu spodziewało się tego. Ceny w największych aglomeracjach przez cały czas rosną – nie spektakularnie, ale konsekwentnie. To m.in. następstwo faktu, iż mieszkań fizycznie brakuje, podobnie jak gruntów w sensownych lokalizacjach. Do tego dochodzą wywindowane koszty budowy i pracy. Wiele osób wciąż czeka na znaczące spadki cen, jednak obecne dane z rynku nie potwierdzają, by taki scenariusz miał się zrealizować w najbliższym czasie.
Co ciekawe, mimo regularnych wzrostów, Polska przez cały czas plasuje się wśród najtańszych rynków mieszkaniowych w UE – w takich krajach jak Niemcy czy Francja ceny za mkw. potrafią być choćby dwukrotnie wyższe. Dla zagranicznych inwestorów to wyraźny sygnał: tu przez cały czas jest przestrzeń do zarobku. Duże miasta – Warszawa, Kraków, Wrocław – przyciągają nie tylko kapitał, ale i konkretne strategie inwestycyjne. Coraz więcej obcokrajowców kupuje u nas mieszkania z myślą o najmie długoterminowym albo po prostu jako bezpiecznej inwestycji w stabilne aktywa. W ich oczach Polska nie jest już rynkiem wschodzącym i niepewnym – stała się mocnym punktem na europejskiej mapie.
Istotnym czynnikiem wpływającym na obecny poziom cen nieruchomości w Polsce pozostaje również polityka kredytowa oraz działania regulacyjne państwa. Programy takie jak „Bezpieczny Kredyt 2%” czy zapowiadany „Kredyt na Start” istotnie zwiększyły popyt na rynku pierwotnym i wtórnym, szczególnie wśród młodych gospodarstw domowych. W efekcie, w wielu miastach obserwowano gwałtowne wzrosty zainteresowania zakupem mieszkań, co w warunkach ograniczonej podaży przełożyło się na wzrost cen. Mimo iż Rada Polityki Pieniężnej utrzymuje w tej chwili stopy procentowe na stabilnym, relatywnie wysokim poziomie, rynek nie traci impetu – co świadczy o jego wewnętrznej sile napędowej. W perspektywie średnioterminowej, brak wyraźnych sygnałów o zwiększeniu podaży – zarówno w postaci nowych inwestycji deweloperskich, jak i gruntów w atrakcyjnych lokalizacjach. Może to sprawić, iż efekty programów stymulacyjnych będą wspierać dalszy wzrost cen niż ich stabilizację, choć w kontrolowanym, mniej dynamicznym tempie.
W tym kontekście czekanie na „lepszy moment” może być zwyczajnie kosztowne. Oczywiście – rynek jest cykliczny, zawsze był – ale obecna sytuacja ani demograficznie, ani makroekonomicznie nie daje przesłanek do większych spadków cen. jeżeli ktoś liczy na powrót stawek z 2020 roku, to może się przeliczyć. Dla tych, którzy myślą długofalowo, inwestycja w mieszkanie w Polsce to wciąż jedna z najbardziej bezpiecznych i opłacalnych decyzji – zwłaszcza przy relatywnie niskim poziomie cen względem Europy Zachodniej i wciąż realnym potencjale wzrostu.
Jan Dziekoński, Head of Market Insights, BIG DATA RynekPierwotny.pl x FLTR
Czy przez cały czas opłaca się kupować mieszkania z przeznaczeniem na wynajem? jeżeli tak, to z jakiego rynku – wtórnego czy pierwotnego? W jakich miastach warto zainwestować, a które rynki są już nasycone? Ile można na tym zarobić?
Jak zawsze w inwestowaniu – to zależy od strategii i oczekiwań. o ile ktoś poszukuje stabilnego dochodu, to inwestowanie w mieszkania na wynajem jest i będzie atrakcyjnym rozwiązaniem. Dzięki temu możemy np. zbudować portfel mieszkań, z którego dochody będą pokrywały nasze zobowiązania – ratę kredytu hipotecznego, czy też czynsz za wynajmowane mieszkanie. Dzisiaj jednak zwykłe 2-3 pokojowe lokale w największych miastach dają niższe stopy zwrotu niż np. dochody z obligacji, a choćby dywidend spółek giełdowych (zwłaszcza deweloperskich). Na konkurencyjną rentowność można liczyć, sięgając po mieszkania w mniejszych miastach lub w lokalach dedykowanych pod wynajem (np. kawalerki, najem pokoi, kwatery pracownicze). Ważnym elementem kalkulacji opłacalności jest też uwzględnianie ewentualnego wzrostu wartości danej nieruchomości. W ostatnich latach było to główne źródło zwrotu. Jednak przy obecnej stagnacji, czy choćby korekcie cen mieszkań trudno oczekiwać w krótkim okresie takich wzrostów.
Na jakim rynku inwestować? Kiedyś odpowiedź była prosta – rynek wtórny ze względu na korzyści podatkowe w postaci przyspieszonej amortyzacji. w tej chwili sytuacja jest bardziej wyrównana, ale przez cały czas na rynku wtórnym łatwiej o okazje cenowe, centralne lokalizacje, czy też mieszkania poniżej 25 mkw., które są tańsze, a także poszukiwane przez najemców. Rynek pierwotny – z reguły jest droższy i nie zawsze centralnie położony. Jednak część najemców ma coraz większe wymagania, co do standardu wynajmowanych lokali. Takie preferencje mogą być „dodatkowo wyceniane”, skutkując ponadprzeciętnym czynszem.
Kluczowe znaczenie przy wyborze nieruchomości ma również lokalizacja oraz charakterystyka lokalnego rynku najmu. Pamiętajmy, iż na każdym rynku znajdziemy różne grupy najemców. Jednak co do zasady im rynek jest mniej rozgrzany i mniej popularny wśród inwestorów, także instytucjonalnych, tym wyższa okazuje się stopa zwrotu z najmu (ROI). Przykładowo Warszawa i Kraków to miasta z bogatą ofertą wynajmu, wysokim progiem wejścia, gdzie inwestor zderza się także z rosnącą na sile konkurencją. W Trójmieście potencjał wciąż leży w niszy najmu krótkoterminowego. Miasta mniej oczywiste, choć będące ryzykowniejszą alternatywą to np. Łódź, Katowice, czy Rzeszów, gdzie poza klasycznym najmem długoterminowym powstała także przestrzeń dla kwater pracowniczych.
Ile można zarobić, kupując mieszkanie na wynajem? Osiągalne ROI to wypadkowa powyższych decyzji – miasta inwestycji, segmentu cenowego, typu mieszkania. W centrum Warszawy przy wyższym standardzie szacunkowy ROI, to będzie “mizerne” 3-4%, ale już na obrzeżach może wzrosnąć do 5-6%. Gdy “wyjdziemy” z większych miast, to nasza stopa zwrotu będzie wyższa – np. w Łodzi czy Katowicach, gdzie konkurencja jest niższa, typowe ROI jest na poziomie 6-7%. Jedne z wyższych stóp zwrotu (powyżej 6-7%) można spotkać m.in. w mniejszych miastach wojewódzkich i powiatowych. Generalnie im mniej oczywista lokalizacja, tym łatwiej o uzyskanie wyższego ROI dzięki tańszym mieszkaniom, a wciąż mało dostępnej ofercie – choć oczywiście wystawiamy się na potencjalnie mniejszą płynność rynku.
Grzegorz Woźniak, prezes spółki Q3D Locum
Kawalerki, 2-pokojowe, a może przestronne mieszkanie z prywatnym ogródkiem – w jakie mieszkanie opłaca się dziś zainwestować? Które lokalizacje są najbardziej rentowne?
Na rynku nieruchomości jedno jest pewne – lokalizacja to absolutny fundament każdej udanej inwestycji. To właśnie ona w największym stopniu wpływa na wartość nieruchomości. Bliskość centrum, dostęp do komunikacji miejskiej, rozwinięta infrastruktura handlowo-usługowa czy tereny zielone – to czynniki, które przyciągają zarówno nabywców, jak i najemców. Grunty w atrakcyjnych częściach dużych miast to zasób skończony, dlatego ceny mieszkań w centrach metropolii i w dobrze skomunikowanych dzielnicach będą sukcesywnie rosły.
W związku z tym inwestorzy coraz częściej kierują swoją uwagę na mieszkania “kompaktowe” – przede wszystkim dwupokojowe i kawalerki. Dlaczego? Bo to nieruchomości, które najłatwiej wynająć lub sprzedać. Poza tym, ich cena wyjściowa jest niższa, a zwrot z inwestycji – szybszy, aniżeli w przypadku większych odpowiedników. Dla inwestora liczy się głównie płynność i optymalizacja kosztów – a mniejsze metraże po prostu to zapewniają. Co więcej, kawalerki osiągają wyższe stawki czynszu za metr kwadratowy niż większe lokale. Z kolei mieszkania z ogródkiem czy 3- lub 4-pokojowe, to najczęściej wybór z myślą o własnych potrzebach lub inwestycja na dłuższy termin – np. pod wynajem rodzinny. Tego typu nieruchomości mają również sens, jeżeli mówimy o konkretnej strategii, np. „kup i trzymaj”, ale nie są tak elastyczne rynkowo jak mniejsze lokale położone w centrum, lub innych, równie dogodnych lokalizacjach.
Gdzie natomiast warto kupować? Tradycyjnie mocno trzymają się Warszawa, Kraków, Wrocław i Trójmiasto – miasta akademickie, z wyjątkowo rozwiniętym rynkiem pracy i dużym popytem na wynajem. To lokalizacje, które przyciągają zarówno studentów, młodych specjalistów, jak i pracowników z zagranicy, co dodatkowo napędza rynek najmu. Dobrze rozwinięta infrastruktura, dostęp do uczelni wyższych, biur i centrów biznesowych sprawia, iż zapotrzebowanie na mieszkania – zwłaszcza te mniejsze – utrzymuje się na wysokim poziomie przez cały rok. Coraz częściej inwestorzy spoglądają też w stronę Poznania, Łodzi, Katowic czy Rzeszowa – również dużych aglomeracji, gdzie ceny zakupu są przez cały czas niższe, ale rynek najmu rozwija się dynamicznie. W miastach tych obserwujemy wzrost liczby miejsc pracy w sektorze usług, IT i logistyki, co przyciąga młodych ludzi i całe rodziny z mniejszych miejscowości. Lokalne rynki pracy więc rosną, a wraz z nimi – zapotrzebowanie na dobre lokale. Dla inwestora oznacza to nie tylko większy wybór nieruchomości w korzystniejszych cenach, ale także szansę na ponadprzeciętny zwrot z inwestycji w średnim i długim terminie.
Wojciech Orzechowski, twórca WIWN.PL, inwestor, deweloper, mentor
Czy w 2025 roku flipy przez cały czas będą opłacalne? Gdzie szukać niszy inwestycyjnej? Jakie nieruchomości mogą przynieść najwyższe zyski?
Rok 2025 to czas weryfikacji i powrotu do inwestycyjnych fundamentów. Flipy przez cały czas są opłacalne, jednak kluczem będzie odpowiedzialne podejście oparte na rzetelnej analizie liczb, dobrej lokalizacji i przemyślanej strategii. Okres, w którym „cokolwiek kupione” dawało szybki zysk na poziomie 50 tysięcy złotych, jest już za nami. Dziś flipowanie wymaga większej precyzji, doświadczenia oraz aktualnej wiedzy o rynku. Dlaczego? Gdyż obserwujemy wyraźne spowolnienie – mamy wysokie stopy procentowe, ograniczony dostęp do kredytowania i bardziej ostrożnych kupujących. Jednocześnie nadchodząca obniżka stóp może wywołać nagły wzrost zainteresowania zakupem nieruchomości. To więc dobry moment na selekcję ofert i uzupełnienie własnego portfela inwestycyjnego.
W Łodzi, gdzie realizuję wiele projektów, widać wyraźnie – rynek uległ stabilizacji. Choć deweloperzy oferują liczne promocje, ceny nominalne przez cały czas są wyższe niż przed rokiem. Co więcej, mimo tych promocji, w centrum miasta na rynku pierwotnym nie znajdziemy dziś mieszkań poniżej 9 tysięcy złotych za mkw., a jeszcze rok temu było to możliwe. Nie postrzegam tego jednak jako problemu – to raczej początek nowych okazji. Kluczem pozostaje umiejętność rozpoznania mikro-rynku i skuteczne negocjacje.
Jeśli chodzi o aktualne nisze inwestycyjne, zdecydowanie warto zwrócić uwagę na mieszkania dwu- i trzypokojowe o powierzchni 42–55 mkw., które doskonale wpisują się w potrzeby singli, par i inwestorów pod wynajem. Równie atrakcyjne są mikrokawalerki przeznaczone na najem średnioterminowy – szczególnie w kontekście pracowników IT i studentów zagranicznych. Kamienice z potencjałem podziału i podnajem to kolejna, choć bardziej zaawansowana forma inwestycji, która przy odpowiednim podejściu może okazać się prawdziwą kopalnią zysków. Istotną przestrzenią do działania są również cesje deweloperskie oraz tzw. flipy 50/50 – często dające możliwość przejęcia mieszkania z niskim wkładem własnym. Sam aktywnie poszukuję ofert na rynku, prowadząc bezpośrednie negocjacje ze sprzedającymi. Wierzę w zasadę, którą sam stworzyłem: „Spraw, by nieruchomość szukała Ciebie”. Oznacza to budowanie relacji i tworzenie sieci kontaktów, dzięki której wartościowe oferty trafiają bezpośrednio do mnie.
Największe zyski osiągają dziś inwestorzy, którzy działają strategicznie. To nie czas dla marzycieli, a dla tych, którzy potrafią liczyć, analizować i podejmować decyzje. Najlepsze okazje są dziś dostępne dla osób aktywnych, potrafiących budować wokół siebie siatkę zaufanych pośredników i kontaktów. Osobiście realizuję transakcje w modelu 10/90 – przy zaledwie 10 proc. wkładu własnego, z możliwością odsprzedaży mieszkania z zyskiem jeszcze przed finalizacją całej płatności.
Piotr Romanowicz, CEO RENT-nieruchomości ROMANOWICZ, Ekspert Komitetu ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej
Gdzie i jak inwestować w nieruchomości, kiedy podaż przewyższa popyt?
Obecnie, w obliczu dużej podaży na rynku nieruchomości coraz wyraźniej widać, że
kluczowym kryterium wyboru przestaje być ilość dostępnych ofert, a zaczyna
dominować ich jakość. Rynek staje się coraz bardziej zróżnicowany, co sprawia, że
inwestowanie wymaga jeszcze większej wiedzy i doświadczenia. Dzisiaj nie każdy
zakup nieruchomości to dobra inwestycja. Dla mnie jednym z unikalnych segmentów
rynku nieruchomości są nieruchomości nadmorskie, które od lat obserwuję i z
przekonaniem rekomenduję jako stabilną i odporną na kryzysy alternatywę
inwestycyjną.
W ciągu trzech dekad zaszła w Polsce znacząca zmiana w sposobie spędzania wolnego czasu. Poprawa infrastruktury, wzrost mobilności społeczeństwa i rozwój nadmorskich kurortów sprawiły, iż Bałtyk stał się całoroczną destynacją. Zaczęliśmy dostrzegać walory morza niezależnie od sezonu – a w ślad za tym poszło zainteresowanie inwestorów. w tej chwili nadmorskie miejscowości oferują znacznie więcej niż plażowanie – rozwinięte zaplecze SPA, centra konferencyjne, ścieżki rowerowe czy aquaparki przyciągają różnorodne grupy klientów.
Świnoujście to lider tego trendu. Dzięki inwestycjom w infrastrukturę, poprawie komunikacji (tunel, lotnisko Heringsdorf), oraz atrakcyjnym projektom deweloperskim miasto dynamicznie się rozwija i przyciąga inwestorów nie tylko z Polski, ale także z Niemiec, Skandynawii czy Czech.
Rynek nadmorski różni się zasadniczo od rynków lokalnych – jest bardziej uniwersalny, płynny, stabilny i posiada duży potencjał wzrostu wartości nieruchomości. Tu nie kupuje się „pierwszego M”, ale lokuje kapitał. Klienci są zamożniejsi i bardziej świadomi, co przekłada się na większą odporność tego rynku na wahania cen. Rośnie też zainteresowanie klientów z zagranicy, co dodatkowo wzmacnia ten segment. To także silny rynek wynajmu, gdzie nieruchomości generują wysokie przychody z wynajmu krótko- i długoterminowego.
W mojej ocenie szczególną uwagę warto dzisiaj zwrócić na działki nad morzem, zwłaszcza te położone w niedalekiej odległości od brzegu. Ich liczba jest ograniczona, a wartość z roku na rok rośnie. Co istotne, zakup gruntu nie wymaga tak wysokiego kapitału, jak zakup apartamentu, a przy odpowiednim planowaniu może przynieść równie wysokie zyski.
W kontekście wprowadzenia planów ogólnych, grunty objęte MPZP lub posiadające warunki zabudowy będą zyskiwały na wartości. Na skutek nadpodaży już teraz obserwujemy coraz więcej okazji inwestycyjnych, tzw. sprzedaży wymuszonych po niższych cenach – co dla inwestorów może stanowić szansę do nabycia nieruchomości poniżej wartości rynkowej.
Marlena Kosiura, założycielka i analityk portalu Inwestycje w Kurortach
Gdzie inwestować w nieruchomości na wynajem? Południe Europy, a może polskie kurorty? Ile można na tym zarobić?
W 2024 roku ponad 4 tys. Polaków kupiło drugi dom w Hiszpanii. To o ponad 1 tys. nieruchomości więcej niż w 2023 roku. Trend ten spędza sen z powiek wielu polskim deweloperom i pośrednikom nieruchomości. Motywacja tych zakupów nie jest jednak inwestycyjna. Polacy kupują nieruchomości na południu dla siebie. Wielu z nich rozumie, iż rynek wynajmu lokali wakacyjnych np. w Hiszpanii ma dużo restrykcji, które wpływają na rentowność – np. całkowite ograniczenia wynajmu mieszkań turystom w wybranych rejonach, problem z profesjonalną obsługą operatorów. Nie bez znaczenia są też zmiany klimatyczne, które w ostatnich latach sprawiły, iż turyści m.in. z Czech, zamiast do Chorwacji wolą przyjechać latem nad Bałtyk.
Pamiętajmy jednak, iż zakup apartamentu wakacyjnego w celach inwestycyjnych w Polsce to temat dużo bardziej złożony niż jeszcze 5-6 lat temu. Czasy, kiedy wynajmował się każdy nowy lokal nad morzem czy w górach, posiłkując się jedynie platformami rezerwacyjnymi, minęły. jeżeli kupujemy inwestycyjnie konieczna jest lokalizacja, która się rozwija, czyli miejscowości znane, ale jeszcze nieprzeinwestowane lub “pewniaki” turystyczne jak Międzyzdroje, Trójmiasto, Ustka, Wisła, Kołobrzeg.
Rocznie mieszkania wakacyjne przez cały czas przynoszą zwrot średnio ok. 5-6%. Ale są lokalizacje, gdzie ten zysk może wynieść 13-15%. Są też takie, gdzie wyniesie mniej niż 4%. Kwotowo przychody z wynajmu wahają się dla właścicieli na średnim poziomie od 40 do choćby 70 tys. zł rocznie.
Najczęściej sprzedają się lokale mniejsze – typu studio i 2-pokojowe. Wynika to z całkowitych cen, jakie kupujący muszą dziś płacić za lokal. przez cały czas jest duża grupa chętnych na lokale w budżecie ok. 400-600 tys. zł. Ale takich apartamentów jest na rynku najwięcej, stawki noclegów są w nich więc dużo niższe, bo konkurencja jest ogromna.
Pamiętajmy o tym, iż każde inwestowanie jest podatne na modę. Pomysł, który na początku uchodzi za innowacyjny i zapewnia wysokie zyski, z czasem staje się powszechny, aż w końcu budzi wątpliwości, co do dalszej opłacalności. Nie inaczej jest na rynku nieruchomości. Mieszkania na wynajem długoterminowy, kwatery pracownicze, flipy na rynku wtórnym i pierwotnym czy apartamenty wakacyjne potrafią być „gorącym” towarem, by po jakimś czasie stać się obiektem memów. Tymczasem doświadczeni inwestorzy, którzy dobrze znają specyfikę danego segmentu rynku, wiedzą, iż to konsekwencja, analiza i profesjonalne podejście pozwalają osiągać dobre stopy zwrotu. A kryzys? Oczyszcza rynek z inwestorów, którzy przypłynęli na chwilę, na fali klikbajtowych nagłówków z mediów.
Krzysztof Koza, Co-Founder Costa Agent
Czy zakup nieruchomości w Hiszpanii to przez cały czas opłacalna inwestycja? Czy problem tzw. ocupas wciąż stanowi zagrożenie? Które regiony Hiszpanii są w tej chwili najbardziej atrakcyjne pod względem bezpieczeństwa inwestycji i potencjalnych zysków?
Inwestowanie w nieruchomości na hiszpańskich wybrzeżach, przede wszystkim Costa del Sol i Costa Blanca, pozostaje atrakcyjne, zarówno ze względu na potencjał zysków, jak i wysoką jakość życia. Regiony te są cenione za piękne plaże, bogatą kulturę oraz stabilny wzrost wartości nieruchomości. Jednakże problem dzikich lokatorów, znanych jako „ocupas”, przez długi czas budził niepokój wśród inwestorów.
Na szczęście zmiany w hiszpańskim prawie, które weszły w życie 3 kwietnia 2025 r., mają znacząco wpłynąć na tę kwestię. Nowe regulacje przewidują przyspieszenie procedur eksmisji nielegalnych lokatorów. Zmiany te mają skrócić czas potrzebny na odzyskanie nieruchomości, co dotychczas było dużym problemem, zwłaszcza na obszarach o wysokim zagęszczeniu turystycznym i inwestycyjnym. Warto jednak dodać, iż problem dzikich lokatorów dotyczy w większości starszych nieruchomości. Nowoczesne kompleksy mieszkalne oferują zarówno monitoring, jak i ochronę, co zapewnia właścicielom bezpieczeństwo.
Wspomniane modyfikacje prawne mają na celu nie tylko chronić praw właścicieli, ale również zapewniać stabilizację rynku najmu, co jest najważniejsze dla przyciągania inwestycji zagranicznych. Zgodnie z analizami, nowe przepisy mogą przyczynić się do wzrostu bezpieczeństwa inwestycyjnego, a to z kolei może przekładać się na dalszy rozwój rynku nieruchomości w tych regionach.
Biorąc pod uwagę te zmiany, Costa del Sol i Costa Blanca przez cały czas prezentują się jako obiecujące lokacje dla inwestorów, którzy szukają nie tylko zysków z wynajmu, ale też możliwości kapitałowych wzrostów wartości nieruchomości. interesujące lokalizacje na Costa del Sol takie jak Estepona, Casares czy Fuengirola wciąż dają możliwość nabywania apartamentów przy koszcie metra kwadratowego poniżej 5000 EUR. Costa Blanca pozostaje jeszcze tańsza, a mieszkania w miejscowościach takich jak Finestrat, Denia czy Torrevieja osiągalne są przy cenie poniżej 4000 EUR za metr kwadratowy. Warto wiedzieć również o tym, iż hiszpański rynek pierwotny charakteryzuje się tym, iż większość nowoczesnych osiedli oferuje bardzo wiele udogodnień, jak baseny, sauny, jacuzzi, siłownie etc. Lokalny rozwój infrastruktury, rosnące zainteresowanie turystów oraz stabilne warunki ekonomiczne dodatkowo umacniają tezę długoterminowego wzrostu wartości.
W świetle zmian prawnych, zarówno inwestorzy, jak i osoby szukające miejsca do życia, powinni rozważyć Costa del Sol i Costa Blanca jako strategiczne i bezpieczne miejsca do lokowania kapitału. Nowe przepisy prawne mają na celu uspokojenie obaw związanych z potencjalnymi problemami z „ocupas”, co czyni te regiony jeszcze bardziej atrakcyjnymi dla inwestycji. Oczywiście nie zapominajmy też o ponad 300 słonecznych dniach w roku, które oferują wspomniane wybrzeża.
Piotr Koszyk, członek zarządu Q3D Contract
Czy rosnące koszty budowy i materiałów przez cały czas będą problemem dla inwestorów w 2025 roku? Jakie technologie budowlane pozwalają na optymalizację kosztów?
Rosnące koszty budowy i materiałów na pewno będą istotnym wyzwaniem dla inwestorów. Pomimo pewnego wyhamowania inflacji materiałowej, ceny wielu kluczowych surowców – takich jak stal, beton, drewno konstrukcyjne czy izolacje – utrzymują się na relatywnie wysokim poziomie lub choćby prognozowany jest ich wzrost. Do tego dochodzi rosnący koszt pracy oraz wciąż duże obciążenia administracyjne, które wpływają na harmonogramy deweloperów.
Inwestorzy muszą się dziś mierzyć nie tylko z wyższymi kosztami wejścia, ale też z większą niepewnością, co do stóp zwrotu i rentowności projektów. W konsekwencji, coraz większe znaczenie zyskują praktyczne narzędzia i technologie, które realnie wpływają na ograniczenie kosztów i usprawnienie całego procesu budowlanego. Jednym z nich jest prefabrykacja – produkcja elementów budynku poza placem budowy i ich montaż na miejscu. Nie tylko znacznie przyspiesza to realizację projektu, ale też ogranicza straty materiałowe i ryzyko związane z pogodą czy błędami wykonawczymi.
Kolejnym wartym uwagi aspektem jest tzw. budownictwo zrównoważone. Inwestorzy, szczególnie instytucjonalni, coraz częściej oczekują, iż projekt będzie spełniał wymogi certyfikacji środowiskowych (np. BREEAM, LEED). Choć początkowo może się to wiązać z nieco wyższym nakładem inwestycyjnym, długofalowo przynosi oszczędności oraz otwiera dostęp do „zielonego” finansowania – tańszego i bardziej elastycznego. W krótkiej perspektywie pozwala to m.in. ograniczyć koszty eksploatacyjne, zaś w dłuższej – przyczynić się do zmniejszenia negatywnego oddziaływania budynku na środowisko, zgodnie z ideą i strategią ESG. Dodatkowym atutem jest większa odporność na przyszłe regulacje związane z ochroną klimatu, które mogą wiązać się z dodatkowymi kosztami dla właścicieli przestarzałych, nieefektywnych obiektów.
W praktyce optymalizacja kosztów budowy nie polega dziś tylko na cięciu budżetu, ale przede wszystkim na inteligentnym planowaniu, integracji projektowania z wykonawstwem oraz świadomym wyborze technologii. Kluczem do sukcesu staje się więc kooperacja z partnerami, którzy rozumieją, jak łączyć innowację z efektywnością ekonomiczną. Technologia sama w sobie nie rozwiąże wszystkich problemów, ale odpowiednio zastosowana – pozwala budować szybciej, taniej i z większym poszanowaniem dla środowiska.
Agnieszka Mikołajczyk, Architekt, Predevelopment & Project Manager w ArchiCorrect
„Proste działki się skończyły” – dlaczego inwestowanie w nieruchomości w 2025 roku wymaga zupełnie nowego podejścia?
Jeszcze kilka lat temu wiele inwestycji zaczynało się od krótkiego pytania: „Ile kosztuje działka?”. Dziś takie podejście bywa złudne i może skończyć się kosztowną pomyłką.
W 2025 roku inwestowanie w nieruchomości, zwłaszcza gruntowe, to proces wieloetapowy, wymagający nie tylko intuicji i odwagi, ale przede wszystkim wiedzy oraz interdyscyplinarnego podejścia. Proste działki – z pełnym dostępem do mediów, jasną sytuacją planistyczną i przewidywalnym procesem administracyjnym – w większości już zostały zabudowane. To, co pozostaje na rynku, zwykle wymaga głębszej analizy, lepszego przygotowania i większej świadomości inwestycyjnej. Niezależnie czy jest to nieruchomość niezabudowana, czy też wymagająca rozbiórki, przebudowy, remontu czy zmiany sposobu użytkowania.
Na atrakcyjność gruntu wpływają dziś nie tylko widoczne czynniki, ale też te ukryte: planowanie przestrzenne, dostępność sieci, kwestie środowiskowe, decyzje administracyjne, kolizje infrastrukturalne, kwestie gruntowe i sąsiedzkie. Kluczowa jest też analiza zapisów księgi wieczystej, poprawności podstawy nabycia oraz lokalnej polityki rozwoju.
Nie wystarczy, iż przy działce „jest sieć”. Liczy się, czy da się do niej technicznie i ekonomicznie podłączyć. Zjazd „jest” – ale czy dopuszcza planowaną skalę zabudowy? Działka pod WZ to dziś złożone zagadnienie. Liczą się kontekst oraz odpowiedzi na pytania: W jakim czasie i jakim kosztem inwestor może uruchomić inwestycje?
To wszystko sprawia, iż predevelopment staje się kluczowym etapem – nie „papierową formalnością”, ale strategicznym procesem, który może zdecydować o powodzeniu inwestycji. Obejmuje on analizę prawną, techniczną, środowiskową, projektową oraz kosztową – czyli realne i pełne due diligence, które pokazuje nie tylko, co „można”, ale co warto i da się zrealizować. W jego ramach określa się też kamienie milowe – punkty, w których warto sprawdzić, czy inwestycja przez cały czas zapewnia realny zwrot.
Z doświadczenia wiem, iż brak tej analizy kosztował wielu inwestorów setki tysięcy złotych oraz olbrzymie ilości straconego czasu. Działka, która „wydawała się oczywista”, okazywała się niemożliwa do zabudowy przez kolizje sieci, brak zgód środowiskowych czy problemy z dostępem do drogi biegnącej „tuż obok”.
Dlatego dziś działka to dopiero początek. Nieoceniona wartość leży w przygotowaniu, analizie i zespole, który potrafi ten potencjał wydobyć. Potrzebujemy więcej świadomości, edukacji i podejścia łączącego prawo, technikę, projektowanie i biznes w spójną strategię. Projektant wykonujący dokumentację projektową nie zawsze uwzględnia ryzyka inwestycyjne – jego rolą jest projektowanie, nie analiza kosztów czy formalnych ograniczeń.
Inwestowanie w 2025 roku to nie tylko cena zakupu. To decyzja o tym, jakiej jakości ryzyko jesteśmy gotowi podjąć – i czy wpisuje się ono w nasz cel.
Paweł Jędrzejewski, Land Developer nr 020, MOiJE Grunty
Tomasz Mosiołek, Land Developer nr 013, MOiJE Grunty
Jak inwestować w działki budowlane w 2025, by na nich zarabiać? Na co warto zwrócić uwagę przy ich wyborze? Jakie znaczenie w kontekście inwestowania mają ostatnie zmiany w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym?
Zmiany prawa ograniczają możliwość wydzielania nowych działek budowlanych. Gminy muszą do 30 czerwca 2026 r. uchwalić Plany Ogólne, co skutkować będzie wyłączeniem wielu terenów z możliwości zabudowy mieszkaniowej. Oznacza to, iż działek będzie mniej i będą one droższe.
Pamiętajmy, iż działki budowlane wymagają czasu i działań podnoszących ich wartość, np. uzbrojenie w media. Nieruchomości gruntowe są stabilne, bezpieczne oraz często generują wyższe zyski niż lokaty, giełda czy kryptowaluty. W wielu gminach nie płaci się od nich podatku od nieruchomości. Lokowanie pieniędzy w grunty można zacząć już od 50 000 złotych i uzyskać wzrost wartości około 25% w skali roku.
Na co warto zwrócić uwagę przy wyborze działek? Najważniejszym czynnikiem wpływającym na wartość działki jest przeznaczenie terenu, czyli co można na nim wybudować. Ważne są również regulacje prawne, jak np. wspomniane wcześniej nowe przepisy o zagospodarowaniu przestrzennym, które będą obowiązywały od 1 lipca 2026 roku. Inne czynniki, od których zależy wartość nieruchomości gruntowej to: powierzchnia, kształt, lokalizacja, infrastruktura w okolicy, droga dojazdowa, sąsiedztwo, dostęp do mediów, a także przeznaczenie terenu.
Działki budowlane to dobra inwestycja i lokata pieniędzy na najbliższe lata, choć działek z dużym potencjałem wzrostu wartości jest coraz mniej, a czasu w przygotowanie kolejnych, ze względu na zmieniające się przepisy – niewiele.
Arch. Witold Padlewski, członek zarządu Q3D Concept
Jakie trendy architektoniczne będą dominować na rynku nieruchomości w 2025 roku i jak mogą wpłynąć na opłacalność inwestycji?
Obserwujemy ewolucję w podejściu do projektowania architektonicznego, a najważniejszy jest zwrot w stronę przemyślanej, wielowymiarowej funkcjonalności. Architektura staje się aktywnym “uczestnikiem” życia mieszkańców. Dobrze zaprojektowana przestrzeń powinna przede wszystkim wspierać codzienną aktywność – być logiczna, czytelna i trwała.
Inwestorzy szukają dziś rozwiązań opartych właśnie na trwałości – ale nie rozumianej wyłącznie jako solidność konstrukcyjna. To także zdolność projektu do funkcjonowania w zmiennych warunkach: społecznych, gospodarczych, technologicznych. W tym sensie elastyczność staje się jej naturalnym uzupełnieniem. Budynki, które nie wymagają gruntownych zmian przy każdej korekcie rynkowej, ale potrafią się dostosować poprzez zmianę układu funkcjonalnego czy sposobu użytkowania, zyskują na wartości. Warto zwrócić uwagę na to, jak projekt będzie „pracował” w przyszłości – nie tylko w momencie oddania do użytku, ale też za 5, 10 czy choćby 20 lat. Dobrze zaprojektowany budynek nie potrzebuje ciągłych ingerencji – jest gotowy na zmiany.
Istotny pozostaje również kontekst urbanistyczny. Zgrabne wpisanie się w tkankę miasta – w warstwach estetycznej i funkcjonalnej – przekłada się na większe zainteresowanie rynkowe i szybszą komercjalizację inwestycji. Z perspektywy projektowej oznacza to konieczność myślenia o budynku jako całościowym doświadczeniu – od przestrzeni wspólnych, przez jego układ, aż po detale wykończenia. Ludzie szukają dziś miejsc, które łączą w sobie jakość życia, komfort użytkowania i estetykę – i to na wielu poziomach. Liczy się już nie tylko metraż, ale to, jak mieszkanie funkcjonuje na co dzień: czy zapewnia odpowiednią ilość światła dziennego, a także jak wygląda jego otoczenie. W 2025 roku ten trend jeszcze się nasili – najważniejsze staną się kompaktowe, nowoczesne wnętrza z naturalnymi materiałami oraz przestrzenie hybrydowe, łączące funkcje mieszkalne, społeczne i zawodowe.
Projektowanie zorientowane na człowieka jest w mojej opinii najważniejsze. Spójność koncepcji i jej konsekwentne realizowanie budzą zaufanie – a to wartość sama w sobie. Takie podejście przekłada się zresztą na konkretne rozwiązania, np. strefy relaksu, zielone dziedzińce, prywatne tarasy, a także siłownie, strefy coworkingowe czy miejsca do przechowywania. Coraz większym zainteresowaniem cieszą się mieszkania z przestronnymi balkonami lub ogródkami, które pełnią funkcję dodatkowego pokoju – miejsca odpoczynku lub spotkań z bliskimi.
Olga Marciniak, Dyrektor eXp Realty Polska
Jak technologia zmienia sposób inwestowania w nieruchomości?
W 2025 roku technologia zdecydowanie zmienia sposób inwestowania w nieruchomości, czyniąc procesy bardziej efektywnymi, skalowalnymi i dostępnymi także dla mniej doświadczonych inwestorów. Sztuczna inteligencja, automatyzacja i zaawansowana analiza danych to już nie przyszłość, ale codzienne narzędzia, które wspierają podejmowanie trafniejszych decyzji inwestycyjnych. Dzięki nim można lepiej analizować rynek, przewidywać zmiany i reagować na nie niemal w czasie rzeczywistym.
Największe biura oraz nowoczesne agencje pośrednictwa nieruchomości korzystają z zaawansowanych technologii, takich jak HomeHunter – narzędzia analizującego zachowania użytkowników na portalach ogłoszeniowych. Pozwala ono gwałtownie identyfikować trendy oraz dostosowywać strategie sprzedażowe i inwestycyjne do dynamicznie zmieniających się potrzeb rynku.
Z kolei systemy do generowania leadów umożliwiają identyfikację właścicieli planujących sprzedaż nieruchomości jeszcze zanim ich oferty trafią do internetu. To daje inwestorom przewagę czasową i dostęp do okazji niedostępnych dla szerokiego grona odbiorców.
Coraz większe znaczenie mają również narzędzia do tworzenia raportów cenowych. Analizując dane transakcyjne i porównawcze, pozwalają one precyzyjnie określić realną wartość nieruchomości. Dzięki temu inwestorzy mogą lepiej ocenić potencjał danej lokalizacji i skutecznie planować strategię wejścia lub wyjścia z inwestycji. W Polsce dostępne są już rozwiązania takie jak Urban.one, czy propertly.io i wciąż pojawiają się kolejne.
Technologia wspiera także marketing – na przykład dzięki AI w Canva Pro można tworzyć profesjonalne materiały promujące nieruchomości na wynajem lub sprzedaż. Dzięki grafikom generowanym automatycznie kampanie marketingowe są bardziej spersonalizowane i efektywne. Narzędzia treningowe, takie jak SecondNature czy VirtualSpeech, umożliwiają symulowanie rozmów i negocjacji, co realnie podnosi kompetencje inwestorów i pośredników.
Rok 2025 nie pozostawia złudzeń – technologia to dziś podstawowe narzędzie wspierające inwestorów. Ci, którzy potrafią wykorzystać cyfrowe innowacje, zyskują realną przewagę na rynku nieruchomości – szybsze decyzje, lepsze okazje i wyższe zyski.
Patroni medialni: Comparic, Telewizja Biznesowa, Portfel Polaka, Inwestycje.pl
Partnerzy: Expander, Strefa Nieruchomości, Inwestorki.pl
Źródło: primetimepr.pl
