Gemini Holding: Za kulisami nowoczesnego centrum handlowego. Jak dziś wygląda praca dyrektora technicznego? [WYWIAD]

Klienci odwiedzający centra handlowe zwracają uwagę przede wszystkim na ofertę sklepów, wydarzenia czy komfort zakupów. Za tym wszystkim stoi jednak rozbudowana infrastruktura techniczna, która każdego dnia zapewnia bezpieczeństwo, odpowiednią temperaturę, wysoką jakość powietrza oraz niezawodne działanie wszystkich systemów. Choć praca działów technicznych pozostaje dla klientów niemal niewidoczna, jest jednym z kluczowych elementów sprawnego funkcjonowania każdego obiektu. O tym, jak zmienia się zarządzanie nowoczesnym centrum handlowym, opowiadają redakcji OmnichannelNews.pl Paweł Rzepkowski, dyrektor techniczny Gemini Park Bielsko-Biała, Tomasz Markuszewski, dyrektor techniczny Gemini Park Tarnów oraz Mariusz Czechowski, dyrektor techniczny Gemini Park Tychy.

OmnichannelNews.pl: Czy dyrektor techniczny centrum handlowego jest dziś bardziej inżynierem, menedżerem kosztów, specjalistą ESG czy ekspertem od nowych technologiach?

Tomasz Markuszewski, dyrektor techniczny Gemini Park Tarnów: Jeszcze kilkanaście lat temu znacznie więcej czasu poświęcaliśmy bieżącemu utrzymaniu obiektu, organizacji pracy ochrony czy serwisów sprzątających. Dziś te procesy są uporządkowane, a nasza rola bardzo się zmieniła.

Największym wyzwaniem stało się zarządzanie efektywnością energetyczną budynku oraz planowanie jego rozwoju w długiej perspektywie. Dyrektor techniczny musi dziś doskonale znać swój obiekt — wiedzieć, jak funkcjonuje, jak zużywa energię, które systemy wymagają modernizacji i jakie inwestycje rzeczywiście przyniosą efekt za pięć czy dziesięć lat.

Coraz większego znaczenia nabierają kwestie związane z ESG i dekarbonizacją. Naszym zadaniem jest nie tylko ograniczanie kosztów eksploatacyjnych, ale także szukanie technologicznie zaawansowanych rozwiązań, które zmniejszają ślad węglowy budynku — od udziału zielonej energii, przez wybór technologii, po materiały wykorzystywane podczas modernizacji.

To oznacza również aktywny udział w planowaniu inwestycji CAPEX. Nowoczesne technologie często wymagają większych nakładów na początku, dlatego rolą dyrektora technicznego jest przygotowanie rzetelnych analiz i pokazanie właścicielowi, czy inwestorowi, iż w dłuższej perspektywie takie rozwiązania przekładają się zarówno na niższe koszty funkcjonowania, jak i większą wartość nieruchomości. Dziś decyzje techniczne coraz częściej podejmujemy w oparciu o dane i wieloletnie analizy, a nie intuicję.

Dlatego musimy jednocześnie myśleć jak inżynierowie, planować jak menedżerowie kosztów, uwzględniać cele ESG i rozumieć nowe technologie jednocześnie współpracując i słuchając innych działów w zakresie ich celów i potrzeb.

Jakie są dziś największe wyzwania stojące przed działami technicznymi centrów handlowych?

Paweł Rzepkowski, dyrektor techniczny Gemini Park Bielsko-Biała: Jednym z największych wyzwań jest tempo rozwoju technologii. Rynek bardzo gwałtownie się zmienia – pojawiają się nowe rozwiązania związane z efektywnością energetyczną, odnawialnymi źródłami energii czy inteligentnym zarządzaniem budynkami. Naszym zadaniem nie jest jednak wdrażanie każdej nowości, ale wybór tych technologii, które rzeczywiście przyniosą korzyści konkretnemu obiektowi i będą korespondowały z jego indywidulana historia i charakterystyką.

Mariusz Czechowski, dyrektor techniczny Gemini Park Tychy.: Równie ważne jest znalezienie równowagi pomiędzy nowoczesnością a ekonomią. Każda inwestycja musi mieć uzasadnienie biznesowe. Technologie wspierające dekarbonizację czy ograniczanie zużycia energii są bardzo potrzebne, ale często wiążą się z dużymi nakładami finansowymi i wieloletnim okresem zwrotu. Do tego dochodzą zmieniające się przepisy, chociażby dotyczące czynników chłodniczych. Dlatego zarządzanie techniczne oznacza dziś przede wszystkim planowanie z dużym wyprzedzeniem.

Jakie dane są dziś najcenniejsze dla działu technicznego i jak wykorzystujecie je w praktyce?

Mariusz Czechowski: Największą wartość mają dla nas dane dotyczące zużycia energii elektrycznej, ciepła i wody. Nie chodzi jednak o pojedyncze odczyty, ale o wieloletnie analizy, które pokazują, jak zachowuje się budynek i gdzie możemy jeszcze poprawić jego efektywność.

Dobrym przykładem są Gemini Park Tychy – najmłodsze centrum wśród obiektów Gemini Park. Obiekt od początku został wyposażony w nowoczesne instalacje i rozwiązania energooszczędne, ale choćby najlepiej zaprojektowany budynek po otwarciu wymaga wielu miesięcy optymalizacji. Analizujemy, jak pracują centrale wentylacyjne, jak budynek zachowuje się latem i zimą, jak reaguje na zmieniającą się liczbę klientów czy w jaki sposób należy ustawić system BMS. To proces ciągłego dostrajania parametrów, za pomocą którego można osiągnąć bardzo wysoką efektywność energetyczną bez pogorszenia komfortu klientów.

Ogromnym wsparciem są również dane dotyczące zużycia mediów przez najemców. jeżeli widzimy nagły wzrost zużycia wody, może to oznaczać awarię instalacji. Z kolei wyraźny spadek poboru energii często sygnalizuje, iż w lokalu wyłączono wentylację lub klimatyzację. Dane pozwalają nam bardzo gwałtownie zidentyfikować źródło problemu i zareagować, zanim wpłynie on na funkcjonowanie całego obiektu.

Skoro decyzje opierają się na danych, to jak planuje się wieloletnie inwestycje techniczne?

Paweł Rzepkowski: Punktem wyjścia zawsze jest analiza historycznych danych. Nie patrzymy wyłącznie na ostatni rok, ale na to, jak urządzenia zachowywały się przez kilka ostatnich lat. Dzięki temu możemy ocenić tempo ich zużycia, przewidzieć przyszłe koszty eksploatacji i odpowiednio wcześniej zaplanować modernizacje.

Tak powstają również budżety inwestycyjne. Analizujemy nie tylko koszt zakupu nowych urządzeń, ale również ich wpływ na zużycie energii, koszty utrzymania oraz przewidywany okres zwrotu. To szczególnie ważne w przypadku starszych obiektów.

Gemini Park Bielsko-Biała jest z kolei najstarszym centrum w portfolio Gemini Holding, dlatego kolejne modernizacje są naturalnym etapem jego rozwoju.

Równolegle realizujemy również program wymiany kluczowych systemów bezpieczeństwa, w tym systemu DSO. To inwestycje, których klienci nie widzą na co dzień, ale mają one fundamentalne znaczenie dla bezpieczeństwa obiektu oraz jego niezawodnego funkcjonowania przez kolejne lata.

Wspomnieliście o systemach BMS. Coraz częściej mówi się również o sztucznej inteligencji. Czy AI rzeczywiście zaczyna odgrywać realną rolę w zarządzaniu budynkami?

Tomasz Markuszewski: Zdecydowanie tak, choć warto podkreślić, iż sztuczna inteligencja nie zastąpi systemów BMS – będzie raczej kolejnym etapem ich rozwoju.

Już dziś system BMS analizuje dane z dziesiątek czujników rozmieszczonych w budynku i steruje pracą wentylacji, klimatyzacji, ogrzewania czy oświetlenia. AI może pójść o krok dalej. Dzięki analizie ogromnych zbiorów danych historycznych będzie potrafiła przewidywać zachowanie budynku, wcześniej reagować na zmiany pogody, liczbę klientów czy zapotrzebowanie na chłód i ciepło, a następnie samodzielnie dobierać optymalne parametry pracy instalacji.

W Gemini Park Tarnów rozwijamy system BMS od wielu lat i dysponujemy już bardzo zaawansowanym środowiskiem zarządzania budynkiem. Naturalnym kolejnym krokiem będzie wykorzystanie algorytmów sztucznej inteligencji do dalszej optymalizacji jego pracy. Jestem przekonany, iż w ciągu kilku najbliższych lat AI stanie się integralnym elementem systemów zarządzania budynkami, a centra handlowe, które już dziś przygotowują się do tej zmiany, zyskają wyraźną przewagę pod względem efektywności energetycznej i komfortu użytkowników.

Rozwój technologii oznacza również nowe zagrożenia. Czy cyberbezpieczeństwo staje się dziś równie ważne jak bezpieczeństwo fizyczne obiektu?

Mariusz Czechowski, dyrektor techniczny Gemini Park Tychy.: Zdecydowanie tak. Jeszcze kilka lat temu większość systemów technicznych funkcjonowała w zamkniętych sieciach. Dziś coraz więcej instalacji korzysta z rozwiązań sieciowych, zdalnego dostępu czy usług chmurowych. To ogromne ułatwienie w codziennym zarządzaniu budynkiem, ale jednocześnie nowe wyzwania.

Cyberatak może wpłynąć nie tylko na dostęp do danych, ale również na pracę systemów odpowiedzialnych za wentylację, klimatyzację czy automatykę budynku. Dlatego bezpieczeństwo cyfrowe staje się dziś jednym z filarów zarządzania nowoczesną nieruchomością.

Tomasz Markuszewski: W praktyce oznacza to bardzo ścisłą współpracę działów technicznych z zespołami IT. My odpowiadamy za funkcjonowanie wszystkich instalacji, natomiast specjaliści IT dbają o odpowiednie zabezpieczenie infrastruktury i dostępów do systemów. Im bardziej rozwijamy inteligentne rozwiązania i przygotowujemy się do wykorzystania sztucznej inteligencji, tym większego znaczenia nabiera właśnie cyberbezpieczeństwo.

Coraz większą rolę w zarządzaniu nieruchomościami odgrywają również certyfikacje środowiskowe. Jakie znaczenie mają dziś BREEAM dla codziennego funkcjonowania centrum handlowego?

Tomasz Markuszewski: Certyfikacja nie zmienia sposobu zarządzania budynkiem. Jest raczej potwierdzeniem, iż robimy to skutecznie każdego dnia. Audyt obejmuje między innymi sposób zarządzania energią, wodą, ciepłem czy chłodem, analizuje pracę systemów technicznych, monitoring mediów oraz procedury związane z eksploatacją obiektu. Wartością procesu certyfikacji jest to, iż pozwala spojrzeć na budynek znacznie szerzej niż tylko przez pryzmat instalacji technicznych. Oceniane są również kwestie organizacyjne, bezpieczeństwo, komfort użytkowników czy sposób zarządzania całym obiektem.

Wszystkie centra Gemini Park posiadają certyfikat BREEAM, który potwierdza, iż nasze działania w zakresie efektywności energetycznej i zarządzania obiektami odpowiadają najwyższym standardom branżowym.

Nowoczesne centrum handlowe to nie tylko technologia, ale również codzienna kooperacja z najemcami. Jak wygląda ona od strony działu technicznego?

Paweł Rzepkowski: Podstawą jest partnerstwo i otwarta komunikacja. Dział techniczny powinien być dla najemców wsparciem, a nie wyłącznie zespołem, do którego zgłasza się awarie. Wszyscy gramy do jednej bramki – zależy nam na tym, aby centrum funkcjonowało sprawnie, a klienci czuli się komfortowo.

Najłatwiej współpracuje się z najemcami, którzy są z nami od wielu lat. Dobrze znamy wzajemne oczekiwania i wypracowaliśmy wspólne standardy działania. Równie ważna jest kooperacja z ochroną, serwisami technicznymi czy firmami utrzymania czystości. Dobra koordynacja wszystkich tych zespołów pozwala zapewnić sprawne funkcjonowanie całego obiektu.

Mariusz Czechowski: W Tychach od początku funkcjonowania centrum pracujemy z tym samym zespołem. Dzięki temu przez lata wypracowaliśmy sprawdzony model współpracy i dziś wiele procesów przebiega niemal bardzo płynnie. To ogromna wartość, szczególnie w obiekcie, który działa siedem dni w tygodniu i wymaga nieustannej koordynacji wielu obszarów.

Dobrym przykładem jest klimatyzacja i wentylacja. Instalacje w lokalach oraz systemy obsługujące części wspólne są ze sobą ściśle powiązane i tworzą jeden organizm. o ile najemca samodzielnie zmienia ustawienia lub ogranicza pracę swoich urządzeń, wpływa to nie tylko na komfort we własnym lokalu, ale może oddziaływać również na funkcjonowanie całego budynku. Dlatego tak dużą wagę przykładamy do współpracy i budowania świadomości, iż efektywne zarządzanie centrum wymaga partnerskiego podejścia wszystkich jego użytkowników.

Jednym z największych wyzwań są również modernizacje sklepów prowadzone przy normalnym funkcjonowaniu galerii. Jak wygląda organizacja takich prac?

Paweł Rzepkowski: To zdecydowanie jedna z najbardziej wymagających części naszej pracy. Centrum handlowe nie może zostać zamknięte na czas przebudowy lokalu – klienci robią zakupy, działają sklepy, restauracje czy kino, a inwestycję trzeba przeprowadzić w taki sposób, aby była praktycznie niewidoczna dla odwiedzających.

Dlatego każda modernizacja jest szczegółowo planowana. Głośne prace, takie jak wiercenie czy kucie, prowadzimy wyłącznie w ściśle określonych godzinach nocnych, a w ciągu dnia realizowane są tylko roboty, które nie zakłócają funkcjonowania centrum. Harmonogram musi uwzględniać nie tylko potrzeby wykonawców, ale również godziny pracy najemców i bezpieczeństwo klientów.

Takim wyzwaniem ostatnich miesięcy była realizacja sklepu IKEA w Gemini Park Bielsko-Biała. Projekt wymagał wyjątkowo precyzyjnej koordynacji, ponieważ równocześnie pracowały zespoły Gemini Park, IKEA, hipermarketu, firmy wykonawcze, serwisy techniczne, ochrona oraz firma sprzątająca. Harmonogram był ułożony praktycznie co do minuty – zdarzało się, iż jedna ekipa kończyła montaż ściany, a kilka minut później kolejna rozpoczynała instalację następnych elementów.

Wymagało to ogromnego zaufania i bardzo dobrej komunikacji pomiędzy wszystkimi uczestnikami projektu, ale dzięki temu udało się znacząco skrócić czas realizacji inwestycji, a centrum przez cały okres prac funkcjonowało normalnie i pozostawało w pełni dostępne dla klientów.

Patrząc na tempo zmian technologicznych, które rozwiązania mają szansę w najbliższych latach stać się standardem?

Mariusz Czechowski: Rynek rozwija się tak dynamicznie, iż bardzo trudno jednoznacznie odpowiedzieć na to pytanie. W swojej pracy widziałem już wiele technologii, które miały zrewolucjonizować branżę, a po kilku latach okazywało się, iż nie spełniły pokładanych w nich oczekiwań. Zdarzało się również odwrotnie – rozwiązania początkowo uznawane za niszowe stawały się standardem.

Jestem przekonany, iż coraz większą rolę będzie odgrywać sztuczna inteligencja wspierająca zarządzanie budynkami i analiza danych. Jednocześnie uważam, iż przy wdrażaniu nowych technologii warto zachować rozsądek. Czasami lepiej poczekać, aż rynek zweryfikuje ich skuteczność, producenci wyeliminują pierwsze problemy, a koszty wdrożenia staną się bardziej racjonalne.

Paweł Rzepkowski: W centrach handlowych każda inwestycja techniczna oznacza bardzo duże nakłady finansowe, dlatego decyzje muszą być poprzedzone dokładną analizą. Nie zawsze warto być pierwszym, który wdraża nowe rozwiązanie. Znacznie ważniejsze jest to, aby technologia rzeczywiście przynosiła wartość – ograniczała zużycie energii, poprawiała komfort użytkowników i usprawniała zarządzanie budynkiem. To właśnie rola dzisiejszego dyrektora technicznego – nie tylko śledzić nowe trendy, ale przede wszystkim umieć ocenić, które z nich za kilka lat rzeczywiście staną się standardem.

Rozmawiał Wojciech Wojnowski