Straty, niska wiarygodność płatnicza?
Ta niepozorna informacja zdaje się potwierdzić, iż kondycja spółek belgijskiego dewelopera GH Development nie jest najlepsza. Jak wynika z danych bizraport.pl - Gh Development sp. z o. o. osiągnęła stratę finansową 7,18 mln zł w 2024 roku. Dodajmy, iż ta strata systematycznie rośnie: 2022 r. -1,67 mln z, 2023 -5,62 mln zł. Wskaźnik EBIT i EBITDA są także ujemne poziomie -6 mln zł.
Ryzyko niewypłacalności dla organizacji GH Development wynosi 15,1%. To oznacza, iż firma ma szansę 15,1% na zamknięcie z powodu postępowania upadłościowego, restrukturyzacyjnego lub układowego w ciągu dwóch lat od zadanego roku. Dodajmy, iż ryzyko rośnie, w 2022 roku wynosiła 7,9%, a zatem w ciągu 2 lat się prawie podwoiło.
GH Development charakteryzuje się niską wiarygodnością płatniczą (ocena: E). Istnieje wysokie ryzyko problemów z odzyskaniem należności lub nagłego zaprzestania działalności. Rekomendowane są wyłącznie transakcje przedpłacone lub zabezpieczone.
Bezpieczny poziom kredytu kupieckiego to 0 zł... Nie zaleca się udzielania kredytu kupieckiego tej organizacji.
Całkowita wartość aktywów GH Development wyniosła 3 780 917 zł, aktywa trwałe to 1 442 875 zł, aktywa obrotowe to 2 338 042 zł.
Całkowita wartość pasywów wyniosła 3 780 917 zł, kapitał (fundusz) własny to -20 099 867 zł, zobowiązania i rezerwy na zobowiązania to 23 880 785 zł.
Podkreślmy ujemne fundusze własne, zobowiązania i rezerwy przekraczające wielokrotnie wartość aktywów. Zobowiązania w stosunku do wartości aktywów (wskaźnik zadłużenia) to aż 632%.
Także wskaźniki rentowności i marży są fatalne: Wskaźnik rentowności aktywów (ROA) wyniósł -190%, kapitału własnego (ROE) wyniósł 36% (ale to przy ujemnym kapitale własnym jest mylące), Marża operacyjna wyniosła -111%, Marża netto wyniosła -114%
Dla GH Development 4 bezpieczny kredyt kupiecki to zero złotych?
Orzechowa jak informuje na swojej stronie GH Development to inwestycja, która miała być realizowana przez GH Development 4 sp. z o.o. Dane z https://www.bizraport.pl/krs/0000753271/gh-development-4-spolka-z-ograniczona-odpowiedzialnoscia wskazują jednak, iż Spółka nie byłaby w stanie dokończyć tej inwestycji. W ostatnich latach uzyskała ona przychody w wysokości: 78 599 zł w 2024 roku, 38 264 zł w 2023 roku, 26 652 792 zł w 2022 roku. Spółka generowała straty: -4 068 114 zł w 2024 roku, -389 609 zł w 2023 roku, -1 087 605 zł w 2022 roku.
Szacunkowa wycena organizacji GH Development 4 wynosi 52 400 zł. W zależności od przyjętego modelu estymacji, wycena organizacji mieści się pomiędzy 0 zł a 196 498 zł. Całkowita wartość aktywów GH Development 4 wyniosła 64 053 316 zł, aktywa obrotowe to 64 053 316 zł, kapitał (fundusz) własny to -5 883 577 zł, a zobowiązania i rezerwy na zobowiązania to 70 170 893 zł. Oznacza to, iż wskaźnik zadłużenia wzrósł ze 105% w 2022 roku do 109% w 2024 roku. Nic dziwnego, iż według bizraport.pl zarówno standardowy jak i bezpieczny kredyt kupiecki to ... 0 złotych.
A zatem informacje o wejściu w joint venture (przejęcie?) m.in. ws. Orzechowej w tej sytuacji nie powinno nikogo zdziwić. Tylko czy ECE wie z jakimi konsekwencjami się zmierzy?
Gadbrook i spór o nieruchomość przy ul. Wolska 31
Inna spółka z grupy GH Development - Gadbrook jest nie tylko w złej sytuacji finansowej (brak przychodów, negatywny EBIT i EBITDA, szacunkowa wycena wynosi na koniec 2024 r. 2 zł, w zależności od przyjętego modelu estymacji od 0 do 6 zł, obniżona wiarygodność płatnicza - ocena D, ujemne kapitały własne, wskaźnik rentowności aktywów ujemna, negatywna marża operacyjna, wskaźnik zadłużenia powyżej 100% - zobowiązania przekraczają wartość aktywów), ale dodatkowo uwikłała się w spór prawny, która wizerunkowo obciąża całą grupę GH Development?
W 2020 roku właściciel Wojciech Jaworski sprzedał tą nieruchomość spółce Gadbrook należącej do grupy belgijskiej Gh Development. Słowo "sprzedał" to za dużo powiedziane, owszem podpisał akt notarialny, na podstawie dokonano stosownego wpisu w KW, ale pieniędzy za działkę nie zobaczył (poza I ratę wynoszącą ok. 10% wartości nieruchomości). Pozostałe raty uzależnione były od uzyskanej powierzchni użytkowej mieszkalnej, ale ja się okazało belgijski deweloper był w tej sprawie zadziwiająco nieskuteczny. Jak się później okazało w prospekcie emisyjnym obligacji GH International Investment z 2021 roku przewidywał obniżony PUM (ponad 2-krotnie niższy niż wskazany w decyzji o warunkach zabudowy z 2010 i 2012 roku).
W tej sytuacji w 2022 roku Wojciech Jaworski, który nie mógł doczekać się zapłaty, uchylił się od oświadczenia woli sprzedaży nieruchomości i wystąpił o wpis o usunięcie niezgodnego stanu prawnego ze stanem faktycznym. Właśnie sprzedaż i uchylenie się od oświadczenie woli jest przedmiotem toczącego się postępowania sądowego
W międzyczasie chociaż Wojciech Jaworski nie jest wpisany w KW jako właściciel nieruchomości został skazany w trybie karnym przez Sąd Rejonowy dla Warszawy Woli IV wydział Karny sygn. IV W 1087/21 z dnia 28.10.2022 potwierdzony wyrokiem Sądu Okręgowego w Warszawie X wydziału Karno-odwoławczego sygn. X Ka 1131/22 z 25.01.2023. Sąd był informowany o transakcji z roku 2020, ale uznał, iż to Wojciech Jaworski jest wciąż właścicielem, a zatem odpowiada za nieruchomość (zgodnie z art.11 k.p.c. ustalenia sądów karnych są wiążące dla sądów cywilnych).
Zatem najsensowniejsza byłaby ze strony GH Development – ugoda, co by zakończyło spór. Byłaby …
Konkluzja
Wiele innych spółek z Grupy także nie przedstawia pozytywnych wyników. Czy w tym kontekście joint-venture z ECE nie jest fatycznym przyznaniem się do problemów? Czy w tej sytuacji oferty sprzedaży mieszkań prezentowanych przez te Spółki są wiarygodne? Czy wejście ECE cokolwiek zmienia?
