Ile ziemi rolnej można kupić nie będąc rolnikiem?

Zdjęcie: Ile ziemi rolnej można kupić nie będąc rolnikiem?

Obrót gruntami rolnymi w Polsce reguluje głównie Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego. Zgodnie z jej przepisami zakup nieruchomości rolnej przez osobę niebędącą rolnikiem indywidualnym jest możliwy, ale obarczony dodatkowymi warunkami i ograniczeniami. Warto zatem poznać progi powierzchniowe, procedury oraz wyjątki, które w praktyce decydują o tym, ile ziemi można kupić, jeżeli nie posiada się statusu rolnika.

Kupno gruntów bardzo małej powierzchni (poniżej 0,3 ha)

Najbardziej uproszczona sytuacja dotyczy nieruchomości rolnych, w których użytki rolne mają poniżej 0,3 ha. W takich przypadkach przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nie mają zastosowania. Oznacza to, iż każda osoba może kupić taki grunt bez konieczności uzyskiwania zgody Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR) i bez spełniania typowych wymagań dla rolnika. Dla inwestorów i osób prywatnych to najprostsza droga wejścia w posiadanie ziemi rolnej – choć oczywiście powierzchnia jest bardzo ograniczona.

Nieruchomości rolne o powierzchni od 0,3 ha do < 1 ha

Kiedy powierzchnia użytków rolnych zawiera się w przedziale 0,3 ha do mniej niż 1 ha, obrót nimi przez osobę niebędącą rolnikiem podlega już przepisom ustawy. W tym przypadku:

• osoba niebędąca rolnikiem może dokonać zakupu takiej nieruchomości,
• KOWR ma jednak prawo pierwokupu tej nieruchomości,
• umowa sprzedaży zawierana jest w formie warunkowej, dopóki KOWR nie złoży oświadczenia o nieskorzystaniu z prawa pierwokupu,
• w praktyce zakup w tym przedziale powierzchniowym jest możliwy, ale wiąże się z formalnościami i koniecznością oczekiwania na decyzję.

Takie rozwiązanie pozwala ograniczyć spekulacyjny obrót gruntami rolnymi, a jednocześnie nie zamyka całkowicie drogi do zakupu mniejszych działek przez osoby prywatne.

Zakup powyżej 1 ha przez osobę niebędącą rolnikiem

Największe ograniczenia pojawiają się przy nieruchomościach rolnych o powierzchni co najmniej 1 ha. W tym przypadku ogólna zasada jest jasna: osoba niebędąca rolnikiem indywidualnym może nabyć taką nieruchomość tylko wtedy, gdy spełni jeden z określonych warunków. Należą do nich między innymi:

• nabycie ziemi od osoby bliskiej, np. rodzica lub rodzeństwa,
• uzyskanie zgody Dyrektora Generalnego KOWR w drodze decyzji administracyjnej,
• udowodnienie, iż nabycie gruntu służy utworzeniu lub powiększeniu gospodarstwa rodzinnego oraz iż nabywca zobowiązuje się do prowadzenia działalności rolniczej przez co najmniej pięć lat.

W praktyce oznacza to, iż zakup gruntu rolnego powyżej 1 ha przez osobę bez statusu rolnika wymaga znacznie więcej formalności i jest uzależniony od uznaniowej decyzji KOWR.

Ograniczenia powierzchni i koncentracji gruntów

Nabywając ziemię rolną, należy pamiętać także o ograniczeniach związanych z koncentracją gruntów. Rolnik indywidualny nie może posiadać gospodarstwa przekraczającego 300 ha użytków rolnych. Przepisy te mają na celu zapobieganie nadmiernej koncentracji ziemi w rękach jednego podmiotu i ochronę struktury gospodarstw rodzinnych.

Osoby, które nabywają ziemię rolną bez statusu rolnika, mogą zostać zobowiązane do prowadzenia działalności rolniczej przez określony czas lub do zamieszkania na terenie gminy, w której położona jest nieruchomość. Z kolei próby obchodzenia prawa – na przykład poprzez sztuczny podział dużych nieruchomości na działki poniżej 1 ha – mogą zostać uznane przez KOWR za obejście przepisów i skutkować odmową wpisu do księgi wieczystej.

Procedura zakupu i rola KOWR

Proces zakupu ziemi rolnej przez osobę niebędącą rolnikiem jest bardziej złożony niż przy nabyciu zwykłej nieruchomości budowlanej. Najczęściej przebiega on w kilku etapach:

1. Zawarcie umowy warunkowej – notariusz sporządza umowę sprzedaży z zastrzeżeniem, iż stanie się ona skuteczna dopiero po upływie terminu, w którym KOWR może złożyć oświadczenie o skorzystaniu z prawa pierwokupu.
2. Zawiadomienie KOWR – notariusz przesyła do KOWR zawiadomienie wraz z kopią umowy.
3. Decyzja KOWR – w ciągu miesiąca KOWR podejmuje decyzję o ewentualnym skorzystaniu z prawa pierwokupu lub rezygnuje z niego.
4. Finalizacja umowy – po upływie tego okresu umowa staje się skuteczna i może zostać wpisana do księgi wieczystej.

Warto zaznaczyć, iż KOWR korzysta z prawa pierwokupu stosunkowo rzadko, jednak sam fakt oczekiwania na decyzję wydłuża proces zakupu.

Wskazówki dla kupujących

Osoby zainteresowane zakupem ziemi rolnej, które nie posiadają statusu rolnika, powinny zwrócić uwagę na kilka kluczowych kwestii:

• dokładnie sprawdzić powierzchnię użytków rolnych na działce – to od niej zależy, które przepisy mają zastosowanie,
• zapoznać się z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, ponieważ działki przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową lub inwestycyjną nie podlegają ograniczeniom dotyczącym obrotu ziemią rolną,
• w przypadku działek graniczących z terenami zabudowanymi rozważyć możliwość wystąpienia o odrolnienie gruntu, co znacznie ułatwia jego zakup,
• jeśli planuje się zakup działki od osoby bliskiej powyżej 1 ha, należy upewnić się, iż relacja rodzinna spełnia wymogi ustawowe,
• przy zakupie działek pomiędzy 0,3 ha a 1 ha przygotować się na zawarcie umowy warunkowej i oczekiwanie na decyzję KOWR.

Realne możliwości nie-rolników

W praktyce osoby niebędące rolnikami mogą bez przeszkód nabywać działki o powierzchni do 1 ha, a choćby nieco większe, jeżeli uzyskają zgodę KOWR lub nabywają ziemię od bliskich. Dla wielu inwestorów jest to wystarczająca wielkość, by prowadzić niewielką działalność agroturystyczną, sadowniczą czy rekreacyjną.

Zrozumienie aktualnych przepisów i świadome planowanie zakupu pozwala uniknąć błędów formalnych oraz sporów z KOWR. Warto pamiętać, iż przepisy te nie mają na celu zniechęcać do inwestowania na wsi, ale zapewnić, by ziemia rolna była wykorzystywana zgodnie z jej przeznaczeniem i trafiała głównie w ręce osób faktycznie zainteresowanych jej uprawą.