Mnóstwo roboty, konieczność zadłużania się kredytami i ekstremalnie niska płynność – a to dopiero niektóre „zalety” inwestowania w nieruchomości!
Ale co ja tam wiem! Przecież to „najpewniejsza inwestycja świata”, prawda? Ceny „zawsze rosną”, wystarczy kupić mieszkanie, a potem tylko liczyć kasę z wynajmu. Pasywny dochód, życie rentiera, bogactwo bez wysiłku – brzmi jak bajka, nie? Problem w tym, iż to naprawdę jest bajka, bo rzeczywistość wygląda zupełnie inaczej. Dziś włożymy sobie kij w mrowisko. Oto, dlaczego ja nigdy nie zainwestuję w nieruchomości!
Inwestowanie w nieruchomości? Ja mówię NIE – i Ty Też Powinieneś się Zastanowić!
Inwestuj z XTB! Podczas rejestracji podaj kod DNARYNKOW i odbierz darmowy kurs inwestowania dla początkujących
Załóż konto na: https://link-pso.xtb.com/pso/aKgIe
Lokaty, depozyty i mieszkania – czyli jak inwestują Polacy
Instytut Badawczy Kantar w 2021 roku zapytał Polaków o oszczędzanie i inwestowanie. Co się okazało? Na pytanie „W jakiej formie masz oszczędności?” najwięcej wskazań padło na lokaty i depozyty bankowe – co trudno choćby nazwać inwestowaniem. Zaraz potem? Nieruchomości! Mieszkanie lub dom na trzecim miejscu, ziemia na czwartym. Dla porównania, akcje zajęły dopiero dziesiąte miejsce. Badanie przeprowadzono je na grupie powyżej 25 roku życia.

Strach przed inwestowaniem i wiara w „ziemię”
W tej samej ankiecie padło też pytanie: „W co, Twoim zdaniem, najbardziej opłaca się inwestować w czasie niepewności gospodarczej?”. I znowu – ziemia i grunty na pierwszym miejscu, mieszkania i domy na drugim. Co ciekawe, odpowiedź „Lepiej nie inwestować i zachować pieniądze” przebiła takie opcje jak akcje, fundusze inwestycyjne, a choćby obligacje skarbu państwa! To naprawdę daje do myślenia jak wielki analfabetyzm finansowy jest w Polsce.

Mit nieruchomości jako świętego Graala
Wyniki pokazują za to, jak gigantycznym zaufaniem w Polsce cieszą się nieruchomości. Albo raczej, jak wielkim brakiem zaufania i niezrozumieniem cieszą się inne aktywa, w przeciwieństwie do tych „namacalnych” nieruchomości.
Mam wrażenie, iż istnienie rynku obligacji to była u nas do niedawna wiedza tajemna, dopiero obligacje indeksowane inflacją w latach 2022/2023 trochę otworzyły Polakom oczy.
Akcje? Te, pomimo świadomości ich istnienia, kojarzą się raczej z ryzykowną spekulacją, „grą” na giełdzie, a nie poważnym pomnażaniem oszczędności .Zupełnie jakby był to jakiś odpowiednik kasyna.
Efekt? Polacy najczęściej trzymają kasę na śmiesznie nisko oprocentowanych lokatach, a gdy dochodzą do wniosku, iż mają za dużo gotówki i trzeba coś z nią zrobić, to stają w głowie przed wyborem: działka, mieszkanie, może czasem złoto.
Fun fact, lokaty moi Drodzy płacą tak mało, właśnie dlatego, iż trzymacie na nich tyle oszczędności! Banki potrzebują płynności, gotówki do swoich operacji. jeżeli ludzie nie trzymają kasy na lokatach, bank musi podnieść oprocentowanie, żeby ich skusić. A jak wszyscy trzymają, to po co?
Ale mniejsza z tym, nie o tym jest ten materiał. Materiał jest o tym, iż Polacy, myśląc o inwestowaniu, widzą praktycznie jedną drogę: nieruchomości. Dla mnie to jednak droga donikąd.
Dlaczego alternatywne klasy aktywów mają u nas tak pod górkę? Po pierwsze, nasza giełda jest relatywnie młoda – GPW powstała w 1991 roku. Dla porównania, giełda nowojorska działa od 1817, a londyńska od 1801 roku! Miały ponad 200 lat, żeby przekonać do siebie inwestorów.
My mamy ledwie 34 lata – ludzie po prostu nie zdążyli się przyzwyczaić. Tymczasem nieruchy? Mogę to zobaczyć, wejść tam, zjeść obiad, przespać się, zamieszkać, wynająć i tak dalej. Cały mechanizm działania takiej inwestycji jest jasny dla wszystkich od razu.
Nikomu nie trzeba tłumaczyć, czym jest czynsz albo kaucja. Każdy to wie. O różnicy pomiędzy dywidendą a skupem akcji nie wiedzą choćby Ci, co twierdzą, iż są inwestorami na giełdzie.
Każdy instynktownie rozumie, iż jak wynajmie mieszkanie to będzie z tego otrzymywał stały pasywny dochód co miesiąc. Do tego popkultura – inwestor giełdowy to zestresowany trader przyklejony do wykresów. A nieruchomości? W Polsce panuje głębokie przekonanie, iż ich ceny rosły, rosną i będą rosnąć, cokolwiek by się nie działo!
To przekonanie ma choćby swoje sensowne uzasadnienie w faktach. Ciągle trwa 12-letni, nieprzerwany wzrost cen na polskim rynku nieruchomości. Podręcznikowy przykład pułapki psychologicznej, która dotknęła całe społeczeństwo. Ludzie już nie wierzą, iż ta klasa aktywów może tracić, albo chociaż przestać rosnąć.

Czy ceny mogą rosnąć wiecznie? Nie!
To chyba najważniejszy powód, dla którego Polacy tak lgną do nieruchomości. Głęboka wiara, iż to pewna i bezpieczna inwestycja, na której nikt ich nie oszuka – ani wielkie instytucje, ani giełda, ani władza. Ale czy na pewno? Czy ceny mogą tylko rosnąć? Odpowiedź jest prosta – NIE!
Dowody? Proszę bardzo – inne rynki nieruchomości na świecie. Weźmy Włochy. Ceny nieruchomości spadały tam od 2011 do 2019 roku. Przez te 7 lat zaliczyły spadek o prawie 20% – i to nominalnie, bez uwzględnienia inflacji! Dziś, po 14 latach, ceny wciąż nie przebiły szczytu z 2011 roku, mimo iż od 2019 konsekwentnie rosną.

Przyczyny? Słaby wzrost gospodarczy po kryzysie z 2008. Włoska gospodarka odbudowywała się wolniej, co skutkowało wysokim bezrobociem. Do tego niska stabilność finansowa i zarobki ograniczały zdolność do inwestowania w nieruchomości. Do tego problemy banków z niespłacanymi kredytami i ograniczenie akcji kredytowej. Do tego demografia, bo Włochy to jedno z najszybciej starzejących się społeczeństw Europy, a malejąca liczba młodych i emigracja osłabiły rynek.
Na każdym rynku można stracić. Nieruchomości podlegają tym samym zasadom, co każdy inny rynek. Mniejsza zmienność i brak codziennej wyceny w aplikacji nie zmieniają faktu, iż efekty dla portfela są analogiczne. Po prostu nie widzisz ich od razu. Czy Polskę może czekać to samo? Czemu nie? Słaba dzietność – jest. Odpływ ludności po ewentualnym zakończeniu wojny? Możliwy. O prognozach z konkretnymi danymi dla rynku nieruchomości mówiłem już zresztą szerzej w osobnym materiale.
Chodzi mi o to, iż nieruchomości wcale nie są bezpieczniejsze od dobrze wybranych akcji czy innych alternatyw. Są co najwyżej łatwiej zrozumiałe.
Ukryte koszty inwestowania w mieszkania
A to nie koniec argumentów PRZECIW.
Pierwszy kolejny, prozaiczny: obsługa nieruchomości. Remonty, utrzymanie, pokazywanie mieszkania potencjalnym najemcom. To wszystko Wasz czas, który też jest kosztem – niematerialnym, ale jednak. Zamiast się z tym męczyć, moglibyście robić cokolwiek innego. Jasne, można wynająć do tego osobę albo firmę. Tylko iż to obniża stopę zwrotu z inwestycji.
Druga sprawa: media, czynsz, podatki. Te opłaty obowiązują Was, niezależnie od tego, czy macie chętnych na wynajem, czy nie. Mieszkanie stoi puste pół roku? Trudno, czynsz trzeba zapłacić. jeżeli naprawdę w swoim wyliczeniach zakładasz, iż choćby nie wiem co Twoje obłożenie będzie wynosić constant ponad 90%, to… życzę powodzenia.
Tak samo zapłacić trzeba raty kredytu, a kredyt to kolejny problem, bo nieruchomości mają po prostu wysoki próg wejścia. W 2024 roku średnia cena metra kwadratowego w Polsce na rynku pierwotnym to około 11 tysięcy złotych.

Inwestycja w mieszkanie 50m2? Trzeba wyłożyć około pół miliona złotych! Dla wielu oznacza to konieczność wzięcia kredytu. Załatwianie go to znowu czas i zobowiązanie, które ciąży niezależnie od powodzenia inwestycji. Kredyt na szczęście w Polsce jeszcze kosztuje (chyba iż frankowy), więc odsetki z automatu obniżają rentowność. Do tego dochodzi ryzyko stopy procentowej, bo koszty finansowania zawsze mogą wzrosnąć.
A sama rentowność najmu? w tej chwili jest naprawdę mizerna. Czasem porównywalna z lokatami bankowymi. Tylko z lokaty nikt Wam umowy nie wypowie i nie trzeba szukać nowego klienta.
Statystyki z 2024 dla Warszawy to średnio 4,2% rentowności. W innych miastach w 2023 było to od 4% do 8%.

Poważnie? To o te 4% chcemy się tak zabijać? Na rynku finansowym stworzenie sobie portfela, który będzie zapewniał rentowność na podobnym poziomie bez żadnego ryzyka płynności, to nie jest nic wybitnie skomplikowanego.
Moim zdaniem, wkładanie tyle pracy w inwestycję o takiej rentowności po prostu się nie opłaca. choćby na polskiej giełdzie można znaleźć bez żadnego problemu w zasadzie ZAWSZE spółki o stopie dywindendy ponad 4%.
Cena jednej akcji? Na pewno nie wyniesie pół miliona, więc nie potrzeba się kredytować. Kupujesz i masz. Nie trzeba też szukać najemców i martwić się o remonty.
Obligacje skarbowe to też alternatywa – kupujesz i już. Nie są choćby notowane, więc nie „tracisz” choćby papierowo patrząc na zmieniające się notowania.

Płynność, czyli zapomniany atut giełdy
Do tego w żadnym z tych instrumentów nie muszę walczyć z płynnością. Zarówno akcje, jak i obligacje możecie w zasadzie sprzedać w każdej chwili. Mogę wszystkie. Mogę też tylko część jaka akurat mi pasuje.
Straciliście pracę, potrzebujecie gotówki? Nie ma sprawy, sprzedajecie X akcji i już. Chcecie kupić samochód, nową zmywarkę? Żaden problem, a co z nieruchomością w takim wypadku?
Sprzedaż to też proces. Wywalenie najemcy, odświeżenie, ofertowanie, czekanie. O szybkiej gotówce można zapomnieć. Zanim wszystko ogarniecie, czas mija, a jak was życie przyciśnie, to jasne sprzedacie szybko, ale mocno poniżej wartości rynkowej.
Długoterminowy mit wzrostu cen mieszkań
No ok, ALE może w takim razie wzrost cen nieruchomości będzie to na przestrzeni lat wynagradzać. W końcu przecież nieruchomości CIĄGLE TYLKO ROSNĄ.
Szybki rzut oka na długotemrinowe więc stopy zwrotu, bo to przecież interesuje każdego inwestora. Jak więc radzą sobie nieruchomości w długim terminie w Polsce? Indeks Cen Mieszkań od września 2007 do października 2024 wzrósł z 1000 do 1877 punktów. To skumulowany wzrost o 88% w 17 lat, czyli 3,8% rocznie. Tak, będę na to patrzeć w ujęciu długoterminowym, bo w końcu nieruchomość to co do zasady długoterminowa inwestycja.

Dla porównania w tym samym czasie inflacja w Polsce wzrosła z poziomu 140,5 do poziomu 260, co daje skumulowany wzrost o 85% i przekłada się na roczny wzrost cen w Polsce o… 3,7%. Innymi słowy, wzrost cen nieruchomości w Polsce na przestrzeni ostatnich 17 lat po prostu odzwierciedlają inflację. Raz szybciej, raz wolniej, ale ogólnie odzwierciedlają inflację.

A jak to wygląda np. na o wiele bardziej dojrzałych rynkach? Spójrzmy na USA. Na wykresie widać, jak kształtowała się stopa zwrotu ze 100 dolarów zainwestowanych w 1970 roku w nieruchomości w porównaniu z innymi aktywami. Od 1970 do 2022, inwestując w nieruchomości, ze 100 dolarów zrobilibyście 1500. Inwestując w akcje z tych samych 100 dolarów zrobilibyście ponad 22 tysiące!

Polska giełda to nie tylko WIG20
Ktoś powie, iż dobra, dobra, ale przecież polska giełda to nie USA i mam sobie spojrzeć na indeks WIG20. Ok, aaaa dlaczego?
Polska giełda, to nie WIG20 tylko WIG. Ten za ostatnie 20 lat zrobił wynik +280%. Małe spółki z SWIG80TR zrobiły 300%, a średnie spółki z MWI40TR zrobiły ponad 400%.
Do tego inwestowanie dziś na innych rynkach nie stanowi żadnego problemu ani wyzwania. jeżeli nie lubisz polskiej giełdy – masz do dyspozycji inne.
Ja naprawdę doskonale rozumiem, dlaczego nieruchomości CIESZYŁY się wielką popularnością w Polsce. 10 lat temu potencjalne inwestowanie za granicą było dużo trudniejsze. 10 lat temu polska giełda była o wiele uboższa w instrumenty. Nie można sobie było po prostu wygodnie kupić dobrego ETF na ten cały MWIG40 albo sWIG80. 10 lat temu dalej na rynku czuć było niechęć do giełdy, bo nie minęło wtedy jeszcze sporo czasu od globalnego kryzysu finansowego.
Ja rozumiem, dlaczego inwestowaliście w nieruchomości. Po prostu obecnie… nie ma to wiele sensu, a na pewno nie w takiej skali, jaka jest w tej chwili w Polsce.
Możliwości i alternatyw jest bowiem dziś cała masa. Inwestowanie w nieruchomości zabiera czas, jest gorzej rentowne od wielu łatwiej dostępnych instrumentów, jest oparte na fałszywych przesłankach o wiecznym wzroście choćby nie wiem co. To też inwestycja dramatycznie słabo płynna, która nie może być jednocześnie poduszką finansową.
Jej najważniejsza zaleta to relatywnie niewielka, ale pozorna zmienność i ten psychologiczny aspekt „namacalności”, który przemawia do większości inwestorów, nierozumiejących innych klas aktywów. Jasne, od pewnego etapu wielkości portfela można potraktować sobie nieruchomości jako formę dywersyfikacji własnych inwestycji, ale traktowanie tego jako bazowego pomysłu do inwestowania? Nie kupuję tego.
TYM BARDZIEJ, iż już choćby nieruchomości notowane na giełdach okazywały się lepszym pomysłem. Kochasz nieruchomości i cały ten rynek? Kup sobie akcje deweloperów albo REIT-y, specjalne fundusze inwestujące tylko w nieruchomości. Szerzej omawiałem ten sposób zresztą w osobnym materiale.
Nieruchomości BYŁY dobrym pomysłem dla polskiego inwestora. Po prostu już nie są, gdy pojawiły się dla nas dostępne o wiele szersze możliwości do inwestowania. Rozumiem, iż wielu może je postrzegać jako trudniejsze i bardziej skomplikowane, ale takie nie są.
Inwestuj z XTB! Podczas rejestracji podaj kod DNARYNKOW i odbierz darmowy kurs inwestowania dla początkujących
Załóż konto na: https://link-pso.xtb.com/pso/aKgIe
Do zarobienia!
Piotr Cymcyk