Jak obniżka stóp procentowych wpływa na raty kredytów hipotecznych?

Niemal 10,68 mld zł – tyle wyniosła łączna wartość kredytów mieszkaniowych udzielonych przez banki we wrześniu 2025 roku. Jak wskazują analitycy Biura Informacji Kredytowej, tak mocne ożywienie rynku kredytowego sprzyja przekroczeniu granicy 100 mld zł w skali roku, co stałoby się historycznym rekordem. Za wzrostem popytu stoi m.in. zaskakujący spadek wskaźnika inflacji, który przewyższył projekcje Narodowego Banku Polskiego oraz systematyczne obniżki stóp procentowych, które osiągnęły najniższy poziom od ponad 3,5 roku. Cięcia stopy referencyjnej NBP wpływają zarówno na chęć zawierania nowych umów kredytowych, jak i wysokość rat bieżących kredytów hipotecznych.

Jak stopy procentowe wpływają na raty kredytów hipotecznych?

Główna stopa procentowa NBP, ustalana przez Radę Polityki Pieniężnej, wpływa na wahania kosztów kredytów dla banków komercyjnych, które następnie pożyczają kapitał konsumentom. Wzrost stopy referencyjnej oznacza droższe kredyty hipoteczne i wyższe miesięczne raty zobowiązań finansowych, a obniżki – tańsze kredyty i mniejsze obciążenie dla kredytobiorców.


Jak wyjaśnia serwis Banki w Polsce, luzowanie polityki pieniężnej oddziałuje na wskaźnik WIBOR, który odzwierciedla koszt pożyczania pieniędzy między bankami i stanowi składnik zmiennego oprocentowania kredytów hipotecznych. Aktualnie inflacja spada, co wiąże się z cięciem stóp procentowych w celu pobudzenia wzrostu gospodarczego. Systematyczne obniżki ogłaszane przez RPP od maja 2025 roku sprawiły, iż stopa referencyjna spadła z 5,75 proc. (poziomu obowiązującego od października 2023 roku) do 4,25 proc. w listopadzie 2025 roku. Te zmiany doprowadziły do spadku WIBOR-u, a co za tym idzie – niższego oprocentowania kredytów hipotecznych i zmniejszenia rat.


Kiedy kredytobiorcy odczują ostatnią obniżkę stopy referencyjnej? To zależy od wskaźnika WIBOR określonego w umowie kredytu hipotecznego. Banki stosują najczęściej WIBOR 3M, który jest aktualizowany 1 raz na 3 miesiące, albo WIBOR 6M – aktualizowany 1 raz na 6 miesięcy. Niektórzy kredytobiorcy nie odczuli jeszcze niższych rat z tytułu wrześniowych i październikowych obniżek stóp procentowych. Różnica między ratami obowiązującymi przed majem 2025 roku a aktualnymi może wynosić od kilkuset złotych do ponad tysiąca złotych w zależności od kwoty kredytu i okresu spłaty.

Prognozy stóp procentowych na 2026 rok

Najbliższe posiedzenie Rady Polityki Pieniężnej – i ostatnie w tym roku – odbędzie się 2-3 grudnia, a pierwsze w 2026 roku – 13 i 14 stycznia. „Najgorszy” scenariusz dla konsumentów spłacających kredyty hipoteczne ze zmiennym oprocentowaniem przewiduje utrzymanie stóp procentowych na aktualnym poziomie. Chociaż wskaźnik inflacji wpisuje się niemal w cel punktowy NBP (2,5 proc.) i sytuuje się w przedziale inflacyjnym (1,5-3,5 proc.), to za wstrzymaniem obniżania stóp procentowych – co najmniej do marca 2026 roku – mogą przemawiać dane z segmentu przedsiębiorstw.


Spadek zatrudnienia, spowalniająca dynamika wynagrodzeń i stopniowy wzrost stopy bezrobocia sprzyjają ochłodzeniu aktywności gospodarczej. Tendencje na rynku pracy to nie jedyny argument za utrzymaniem stóp. RPP może ich nie obniżyć już w grudniu, powołując się na konieczność obserwacji skutków listopadowej zmiany. Za ogłoszeniem kolejnego cięcia w styczniu 2026 roku przemawia także znajomość decyzji dotyczącej taryf energetycznych na kolejny rok. Niektórzy analitycy przypuszczają, iż następna obniżka może zostać przesunięta maksymalnie do marca 2026 roku.


Warto podkreślić, iż przewodniczący RPP uważa stopę referencyjną na poziomie 4,0 proc. (czyli niższą o 0,25 p.p. od bieżącej) za optymalną dla polskiej gospodarki w sytuacji, w której inflacja jest zgodna z celem NBP.