1 miesiąc temu
„W przypadku moich inwestycji na rynku real estate myślałem tylko o tym, co te nieruchomości mogą wyprodukować, i wcale nie przejmowałem się ich codzienną wyceną” – wspomina Warren Buffett, który od 1958 roku mieszka w tym samym domu w Omaha. I nie jest fanem inwestowania w nieruchomości, a my zebraliśmy jego argumenty za i przeciw.
Z tego artykułu dowiesz się:
- Jak Warren Buffett inwestuje w nieruchomości?
- Ile Buffett zarobił na swoich nieruchomościach?
- Czemu Wyrocznia z Omaha woli akcje od nieruchomości?
- Jakie wady mają nieruchomości według Buffetta?
Jak Warren Buffett inwestuje w nieruchomości?
Słyszeliście o pałacach Warrena Buffetta? O posiadanych przez niego wieżowcach i centrach handlowych? O jego prywatnej wyspie? O portfelu apartamentowców? Nie? No właśnie. Legendarny inwestor od zawsze preferował akcje ponad inne aktywa, w tym także ponad nieruchomości.
Główny akcjonariusz Berkshire Hathaway (BRK) kupił swój dom w Omaha w 1958 roku za około 32 tys. USD i do tej pory w nim mieszka. Przez pewien czas miał dom letniskowy w Laguna Beach w Kalifornii kupiony za 150 tys. USD w 1971 roku, ale sprzedał ją w 2018 roku za około 7,5 mln USD. I to adekwatnie cała przygoda Wyroczni z Omaha z nieruchomościami. No, były jeszcze dwie inne przygody, ale o nich dalej (w szczegółach).
In 1958, Warren Buffett bought this house in Omaha for $32k which he still owns (it’s now worth $650k).
If he instead slept on Charlie Munger’s couch and invested those funds into Berkshire Hathaway, it would be worth $1.2B.
Lesson: Don’t buy real estate. pic.twitter.com/jTrvfqLII8
— Trung Phan (@TrungTPhan) February 14, 2023
Jak to Buffett, na nieruchomości w Laguna Beach zarobił całkiem nieźle – na pierwszy rzut oka, ale czy na pewno? Stopa zwrotu z tej inwestycji wyniosła około 4 900%, czyli około 15% średniorocznie. Ale uwzględniając koszty utrzymania 400-metrowego domu w USA przez 47 lat, można ją szacować na około 12,2% średniorocznie. Tymczasem CAGR dla inwestycji w indeks S&P 500 Total Return w latach 1971–2018 wynosi około 10,36% rocznie.
Wygląda więc na to, iż Buffett na swojej letniej rezydencji wyszedł naprawdę dobrze. Ale mimo to nie przepada on za inwestowaniem w nieruchomości i gdy na tegorocznym WZA BRK ponownie pojawił się ten temat, on znów zniechęcał do tak miłowanego przez Polaków betonu. Dlaczego Buffett odradza inwestowanie w nieruchomości?
„Nieruchomości są trudniejsze niż akcje”
Podczas sesji Q&A na tegorocznym WZA wehikułu Buffetta w Omaha ktoś z widowni zapytał Buffetta o nieruchomości (TUTAJ można znaleźć transkrypcję z wydarzenia). A ten odparł, że:
„Jeśli chodzi o nieruchomości, są one znacznie trudniejsze niż akcje pod względem negocjacji transakcji, czasu poświęconego na nie oraz zaangażowania w procesie własności”.
Przyznaje, iż trafiają się okresy, gdy można znaleźć okazję na rynku real estate, ale problem jest taki, iż zwykle akcje są tańsze i „znacznie łatwiejsze w obsłudze”.
Co ciekawe, Buffett zdradził, iż w ostatnich latach swojego życia jego partner biznesowy Charlie Munger zajmował się nieruchomościami i przeprowadził „całkiem sporo transakcji”.
„Ale on grał w grę, która była dla niego interesująca. Jednak myślę, iż gdybyś zapytał go, gdy miał 21 lat, czy wolałby przez resztę życia zajmować się wyłącznie akcjami, czy nieruchomościami, wybrałby akcje bez wahania. Na rynku papierów wartościowych pojawia się o wiele więcej okazji, niż na rynku nieruchomości” – przekonuje Wyrocznia z Omaha.
Buffett tłumaczy, iż na giełdzie w Nowym Jorku można przeprowadzić transakcje warte miliardy dolarów całkowicie anonimowo i zrobić to w pięć minut.
„W nieruchomościach, kiedy zawierasz dużą transakcję z zadłużonym kredytodawcą, po podpisaniu umowy przechodzisz do kolejnej fazy. Potem ludzie zaczynają negocjować kolejne kwestie, i kolejne. To zupełnie inna gra. I w pewnym stopniu inny typ osoby czerpie przyjemność z tej gry” – ostrzega Buffett.
Legendarny inwestor wspominał, iż w 2008 i 2009 roku przychodziły do niego i Mungera okazje na transakcje na rynku real estate, ale:
„Ilość czasu, jaką by nam zajęły w porównaniu ze zrobieniem czegoś inteligentnego i prawdopodobnie lepszego na rynku papierów wartościowych, była po prostu nieporównywalna. W transakcji na rynku nieruchomości każde zdanie ma znaczenie. Na rynku akcji, jeżeli ktoś chce sprzedać 20 000 akcji Berkshire czy czegoś innego i dzwoni do nas, a cena jest odpowiednia, załatwiamy to w pięć sekund. I transakcja jest zawsze zamykana. […] Uważam, iż znacznie lepiej jest, gdy ludzie są gotowi podnieść słuchawkę telefonu i można zrobić interesy warte setki milionów dolarów w ciągu jednego dnia” – przekonuje Buffett.
„Kupując nieruchomość skup się na jej przyszłej produktywności”
Warto też przypomnieć dwie inwestycje Buffetta w nieruchomości, do których przyznał się on w 2014 roku w liście do akcjonariuszy Berkshire. Jedna to była inwestycja na wsi, a druga w wielkim mieście. Obie czegoś istotnego Buffetta nauczyły.
Otóż w Nebrasce w latach 1973–1981 doszło do gwałtownego wzrostu cen farm, spowodowanego powszechnym przekonaniem, iż nadchodzi galopująca inflacja, oraz napędzanego polityką kredytową małych banków. Co się stało potem?
„Potem bańka pękła, przynosząc spadki cen o 50% lub więcej, co zdewastowało zarówno zadłużonych farmerów, jak i ich kredytodawców. W następstwie pęknięcia tej bańki upadło pięć razy więcej banków w Iowa i Nebrasce, niż podczas naszej niedawnej Wielkiej Recesji 2008 roku” – wspomina Buffett.
Gdy kurz opadł, w 1986 roku Buffet kupił farmę o powierzchni 400 akrów, położoną 50 mil na północ od Omaha, za 280 000 USD – za znacznie mnie, niż kilka lat wcześniej pożyczył na nią upadły bank.
„Nie wiedziałem nic o prowadzeniu farmy. Mam jednak syna, który uwielbia rolnictwo, i od niego dowiedziałem się, ile buszli kukurydzy i soi może wyprodukować farma oraz jakie będą koszty operacyjne. Na podstawie tych szacunków obliczyłem, iż znormalizowany zwrot z farmy wynosił wtedy około 10%. Uważałem też, iż z czasem produktywność wzrośnie, a ceny upraw również pójdą w górę. Obie te prognozy się sprawdziły” – wspomina Buffett.
Oczywiście, zdarzały się farmie gorsze lata (pod względem plonów), ale także i wyjątkowo dobre lata, a rodzina Buffettów nigdy nie była pod presją, by sprzedać nieruchomość. W 28 lat od zakupu farma potroiła swoje zyski i była warta pięć razy więcej, niż zapłacił za nią Buffett.
W 1993 roku na celownik Buffetta trafiła nieruchomość handlowa w Nowym Jorku, sąsiadująca z Uniwersytetem Nowojorskim, którą sprzedawała Resolution Trust Corp. po pęknięciu bańki kredytowej.
„Podobnie jak w przypadku farmy, bieżący nielewarowany zwrot z nieruchomości wynosił około 10%. Jednak nieruchomość była niedostatecznie zarządzana, a jej dochody wzrosłyby po wynajęciu kilku pustych lokali. Co ważniejsze, największy najemca, zajmujący około 20% powierzchni, płacił czynsz w wysokości około 5 dolarów za stopę, podczas gdy inni najemcy płacili średnio 70 dolarów. Wygaśnięcie tej korzystnej dla najemcy umowy za 9 lat z pewnością znacząco zwiększyłoby zyski. Lokalizacja nieruchomości była również znakomita: NYU nigdzie się nie wybierało” – wspomina Buffett.
Inwestor z Omaha dołączył więc do grupy inwestorów kupującej tę nieruchomość. Po wielu latach, w 2014 roku, mógł się pochwalić pokaźnym zyskiem z niej, ale… nigdy tej nieruchomości nie widział. W liście do inwestorów BRK Buffett podkreślał, iż skupił się przy tych inwestycjach na przyszłej produktywności aktywów.
„W przypadku moich dwóch małych inwestycji na rynku real estate myślałem tylko o tym, co te nieruchomości mogą wyprodukować, i wcale nie przejmowałem się ich codzienną wyceną. […] Nie pamiętam, co mówiły nagłówki gazet czy eksperci w tamtym czasie. Bez względu na szum, kukurydza przez cały czas rosła w Nebrasce, a studenci napływali do NYU” – wskazuje Buffett.
Wyrocznia z Omaha podkreśliła jedną zasadniczą różnicę między dwiema małymi inwestycjami na rynku nieruchomości a inwestycją w akcje.
„Giełda dostarcza minutowych wycen udziałów, podczas gdy ja nigdy nie widziałem wyceny ani mojej farmy, ani nowojorskiej nieruchomości. […] Podczas niezwykłej paniki finansowej, która miała miejsce pod koniec 2008 roku, nigdy nie pomyślałem o sprzedaży mojej farmy ani nowojorskiej nieruchomości, mimo iż wyraźnie nadciągała poważna recesja” – wspomina Buffett.
Wniosek? Nieruchomości prościej utrzymać w rękach, w portfelu – sam Buffett to przyznaje. W cytowanym liście polecał inwestorom trzymać akcje w rękach tak mocno, jak potrafią trzymać nieruchomości – wtedy są w stanie przejść przez szum rynkowy i chwile panicznej wyprzedaży na rynkach.
Podsumowując, Warren Buffett daje pierwszeństwo akcjom ponad nieruchomości, mimo iż na tych drugich także potrafił zarabiać.
W jego opinii, nieruchomości cechują się kilkoma poważnymi wadami:
- Trudne negocjacje przy zakupie / sprzedaży;
- Koszty utrzymania;
- Czasochłonność;
- Mniej okazji niż na rynku akcji;
- Niska płynność;
- Niemożność przeprowadzania anonimowych transakcji.
Buffett wiele razy powtarzał przy różnych okazjach, iż inwestor powinien kupić jedną nieruchomość w swoim życiu: dom w którym mieszka. A i to po okazyjnej cenie. A pytany czemu nie kupił nic bardziej okazałego, odpowiadał: „Tutaj jestem szczęśliwy, czemu miałbym się więc przeprowadzać?”.
Posłuchacie się Buffetta, czy jak większość Polaków będziecie czcili beton? Wybór należy do Was.
