6 lat temu
Jak wybrać teren pod inwestycję magazynową lub produkcyjną?
Wybór terenu pod inwestycję magazynową lub produkcyjną jest zależny od szeregu czynników, w tym wielu przestrzennych. Obecny
"boom"
w branży gruntów inwestycyjnych powoduje, iż znalezienie odpowiedniego terenu jest coraz trudniejsze. Pomocne w tym procesie są systemy IT, a szczególnie analizy przestrzenne z wykorzystaniem narzędzi GIS. Przeanalizowaliśmy wybrane czynniki przestrzenne mające najważniejszy wpływ na selekcję działek pod inwestycje na przykładzie aglomeracji poznańskiej.
Wybór obszaru do analizy
Większość dużych inwestycji koncentruje się w pobliżu ośrodków miejskich zapewniających dobry dostęp do sieci komunikacyjnej i odpowiedniej ilości pracowników, a w przypadku branży magazynowej również rynku zbytu.
Według badań
BNP Paribas Real Estate
region Poznania jest trzecim największym rynkiem przemysłowo-logistycznym w Polsce. Ze szczegółowej analizy zostało wykluczone miasto Poznań oraz Gmina Puszczykowo ze względu na obecność na jej terenie otuliny Wielkopolskiego Parku Narodowego.
Czynniki ograniczające
- obszary chronione
- tereny leśne - ze względu na znaczne koszty przekształcenia gruntów leśnych na cele nieleśne
- obszary wód powierzchniowych
- zabudowa mieszkaniowa i strefy budownictwa mieszkaniowego
- tereny jednostek wojskowych, lotnisk, poligonów
Poprzez nałożenie na siebie map wszystkich czynników ograniczających otrzymaliśmy obszary wyłączone z analizy.
Założyliśmy, iż podstawowym czynnikiem wyboru lokalizacji pod inwestycje jest:
- bliskość ważnych szlaków komunikacyjnych
- obecność węzłów komunikacyjnych
- obecność bocznic kolejowych
Przyjęliśmy, iż inwestycja powinna się znajdować w odległości ok. 10 minut jazdy samochodem ciężarowym od głównych węzłów drogowych. W tym celu wygenerowaliśmy automatycznie (na podstawie danych o ruchu drogowym) strefy dojazdu mieszczące się w założonym interwale czasowym.
Obszary szczegółowej analizy
Po uwzględnieniu wcześniej wymienionych czynników, otrzymaliśmy tereny, które zostały uwzględnione w dalszych analizach.
- Szczegółowy wybór obszarów został następnie oparty o informacje wynikające z gminnych dokumentów planistycznych. W pierwszej kolejności wzięliśmy pod uwagę Miejscowe Plany Zagospodarowania Przestrzennego. W sytuacji, gdy dany teren nie posiadał MPZP, wykorzystywaliśmy Studia Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego.
- Tereny posiadające MPZP były weryfikowane pod kątem dopuszczalnych inwestycji.
- W kolejnym kroku sprawdzaliśmy stopień rozdrobnienia działek.
- Odrzucane były lokalizacje, na których prowadzone są już jakieś inwestycje.
Ostatecznie otrzymaliśmy tereny, które mogą zostać wykorzystane inwestycyjnie.
Podsumowanie
W ocenie atrakcyjności terenu pod inwestycje istotne jest określenie dostępności mediów takich jak energia elektryczna, woda czy gaz. Informacje te są coraz częściej publikowane przez Starostwa powiatowe adekwatne terytorialnie dla wybranego obszaru w lokalnych Systemach Informacji Przestrzennej. Niestety dla analizowanego przez nas obszaru (powiat poznański) te informacje nie są udostępnione publicznie on-line.
Dla terenów, które nie są objęte gminnym planem zagospodarowania ważne jest zweryfikowanie także klasy gruntów. Informacja ta jest niezbędna w przypadku ewentualnego odrolnienia.
I "last but not least" to określenie właściciela działki, co nie jest tak proste jak w przypadku systemów udostępnianych przez administrację
np. w USA
, ale niekiedy również możliwe "zza biurka". W zakładkach w panelu górnym głównej aplikacji prezentujemy 5 obszarów, które naszym subiektywnym zdaniem są dobrymi lokalizacjami dla inwestycji wielkopowierzchniowych.
Zapraszamy do polubienia naszych profili w serwisach
Facebook
,
LinkedIn
i
Twitter
, gdzie na bieżąco informujemy o nowościach na naszym blogu.
Inne analizy które mogą Cię zainteresować:
Mapy religijności polaków
Jak wysokie podatki płacą Polacy w różnych regionach?
Porównanie przestępczości i religijności na mapach
