JAK WYBRAĆ TEREN POD INWESTYCJĘ?

6 lat temu

Autor: Paweł Ciechański

Jak wybrać teren pod inwestycję magazynową lub produkcyjną?

Analiza "zza biurka" przy użyciu narzędzi GIS

Wybór terenu pod inwestycję magazynową lub produkcyjną jest zależny od szeregu czynników, w tym wielu przestrzennych. Obecny "boom" w branży gruntów inwestycyjnych powoduje, iż znalezienie odpowiedniego terenu jest coraz trudniejsze. Pomocne w tym procesie są systemy IT, a szczególnie analizy przestrzenne z wykorzystaniem narzędzi GIS. Przeanalizowaliśmy wybrane czynniki przestrzenne mające najważniejszy wpływ na selekcję działek pod inwestycje na przykładzie aglomeracji poznańskiej.

Wybór obszaru do analizy

Większość dużych inwestycji koncentruje się w pobliżu ośrodków miejskich zapewniających dobry dostęp do sieci komunikacyjnej i odpowiedniej ilości pracowników, a w przypadku branży magazynowej również rynku zbytu.
Według badań BNP Paribas Real Estate region Poznania jest trzecim największym rynkiem przemysłowo-logistycznym w Polsce. Ze szczegółowej analizy zostało wykluczone miasto Poznań oraz Gmina Puszczykowo ze względu na obecność na jej terenie otuliny Wielkopolskiego Parku Narodowego.

Czynniki ograniczające

Jako czynniki ograniczające w znaczny sposób inwestycje magazynowe zostały przyjęte:

obszary chronione
tereny leśne - ze względu na znaczne koszty przekształcenia gruntów leśnych na cele nieleśne
obszary wód powierzchniowych
zabudowa mieszkaniowa i strefy budownictwa mieszkaniowego
tereny jednostek wojskowych, lotnisk, poligonów

Poprzez nałożenie na siebie map wszystkich czynników ograniczających otrzymaliśmy obszary wyłączone z analizy.

"Odwrotność" obszarów wyłączonych stanowią zatem tereny przeznaczone do szczegółowej analizy.
Założyliśmy, iż podstawowym czynnikiem wyboru lokalizacji pod inwestycje jest:

bliskość ważnych szlaków komunikacyjnych
obecność węzłów komunikacyjnych
obecność bocznic kolejowych

Przyjęliśmy, iż inwestycja powinna się znajdować w odległości ok. 10 minut jazdy samochodem ciężarowym od głównych węzłów drogowych. W tym celu wygenerowaliśmy automatycznie (na podstawie danych o ruchu drogowym) strefy dojazdu mieszczące się w założonym interwale czasowym.

Obszary szczegółowej analizy

Po uwzględnieniu wcześniej wymienionych czynników, otrzymaliśmy tereny, które zostały uwzględnione w dalszych analizach.

Szczegółowy wybór obszarów został następnie oparty o informacje wynikające z gminnych dokumentów planistycznych. W pierwszej kolejności wzięliśmy pod uwagę Miejscowe Plany Zagospodarowania Przestrzennego. W sytuacji, gdy dany teren nie posiadał MPZP, wykorzystywaliśmy Studia Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego.

Tereny posiadające MPZP były weryfikowane pod kątem dopuszczalnych inwestycji.

W kolejnym kroku sprawdzaliśmy stopień rozdrobnienia działek.

Odrzucane były lokalizacje, na których prowadzone są już jakieś inwestycje.

Ostatecznie otrzymaliśmy tereny, które mogą zostać wykorzystane inwestycyjnie.

Pełny opis analizy, przyjętych założeń oraz uzyskanych wyników możesz znaleźć w aplikacji, którą uruchomisz klikając na znajdujący się obok przycisk.

Podsumowanie

W ocenie atrakcyjności terenu pod inwestycje istotne jest określenie dostępności mediów takich jak energia elektryczna, woda czy gaz. Informacje te są coraz częściej publikowane przez Starostwa powiatowe adekwatne terytorialnie dla wybranego obszaru w lokalnych Systemach Informacji Przestrzennej. Niestety dla analizowanego przez nas obszaru (powiat poznański) te informacje nie są udostępnione publicznie on-line.
Dla terenów, które nie są objęte gminnym planem zagospodarowania ważne jest zweryfikowanie także klasy gruntów. Informacja ta jest niezbędna w przypadku ewentualnego odrolnienia.
I "last but not least" to określenie właściciela działki, co nie jest tak proste jak w przypadku systemów udostępnianych przez administrację np. w USA , ale niekiedy również możliwe "zza biurka". W zakładkach w panelu górnym głównej aplikacji prezentujemy 5 obszarów, które naszym subiektywnym zdaniem są dobrymi lokalizacjami dla inwestycji wielkopowierzchniowych.

Zapraszamy do polubienia naszych profili w serwisach Facebook , LinkedIn i Twitter , gdzie na bieżąco informujemy o nowościach na naszym blogu.

Inne analizy które mogą Cię zainteresować:

Mapy religijności polaków

Jak wysokie podatki płacą Polacy w różnych regionach?

Porównanie przestępczości i religijności na mapach

Idź do oryginalnego materiału