2 tygodni temu
Artykuł sponsorowany
Podejścia i techniki wyceny nieruchomości – co musisz o nich wiedzieć?
Wycena nieruchomości to nie tylko szacunkowa ocena „na oko”. To precyzyjny proces oparty na obowiązujących przepisach, analizie rynku i danych technicznych. Rzeczoznawca majątkowy, przygotowując operat szacunkowy, musi zastosować jedną z dopuszczalnych prawnie metod wyceny, a wybór konkretnej zależy od celu wyceny, rodzaju nieruchomości oraz dostępności danych porównawczych.
W 2025 roku wciąż obowiązują cztery podstawowe podejścia, które określa Rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości. Każde z nich różni się zakresem analizy i sposobem obliczania wartości.
- Podejście porównawcze
To najczęściej stosowana metoda w przypadku mieszkań, domów jednorodzinnych oraz działek. Polega na analizie cen transakcyjnych podobnych nieruchomości w najbliższej okolicy. Rzeczoznawca:
- dobiera nieruchomości porównawcze o zbliżonych cechach,
- uwzględnia różnice między nimi (np. lokalizacja, standard wykończenia, powierzchnia),
- stosuje współczynniki korygujące i wyciąga średnią wartość rynkową.
Podejście porównawcze jest najbardziej intuicyjne i najczęściej akceptowane przez sądy oraz banki.
- Podejście dochodowe
Stosowane głównie przy nieruchomościach komercyjnych, które generują przychód – np. lokale użytkowe, biura, magazyny czy budynki na wynajem. Rzeczoznawca:
- szacuje możliwe dochody z nieruchomości,
- odejmuje koszty jej utrzymania,
- stosuje stopę kapitalizacji lub dyskontowania, aby ustalić wartość rynkową.
To podejście wymaga dobrej znajomości rynku najmu i projektowania przepływów finansowych.
- Podejście kosztowe
Wycena oparta na kosztach odtworzenia lub zastąpienia nieruchomości pomniejszonych o zużycie techniczne. Sprawdza się w przypadku:
- budynków nietypowych, dla których trudno znaleźć porównania,
- obiektów zabytkowych lub specjalistycznych (np. szkoły, szpitale),
- kiedy celem wyceny nie jest określenie wartości rynkowej, a np. odtworzeniowej.
Rzeczoznawca analizuje koszty budowy z uwzględnieniem obecnych cen materiałów i robocizny.
- Podejście mieszane (hybrydowe)
Czasem stosuje się kombinację kilku metod, szczególnie gdy nieruchomość składa się z różnych części – np. mieszkalnej i usługowej – lub gdy konieczne jest uzupełnienie danych w celu zwiększenia wiarygodności operatu.
Rzeczoznawcy Majątkowi dobierają metodę wyceny indywidualnie do konkretnej sytuacji – z uwzględnieniem celu operatu, specyfiki nieruchomości oraz dostępnych danych rynkowych. Dzięki temu otrzymujesz dokument nie tylko zgodny z prawem, ale przede wszystkim użyteczny i akceptowany przez instytucje publiczne oraz prywatne.
Podsumowanie
Rzeczoznawca majątkowy nie działa na zasadzie „domysłów” – wybiera metodę wyceny zgodnie z obowiązującymi przepisami, standardami zawodowymi i realiami rynku. Każda z metod ma swoje zastosowanie i mocne strony, a adekwatny wybór wpływa na wiarygodność i przydatność operatu szacunkowego.
Jeśli potrzebujesz operatu dostosowanego do konkretnego celu – skontaktuj się z Rzeczoznawcami Majątkowymi i zleć wycenę opartą na adekwatnej metodzie i rzetelnych danych.
Artykuł sponsorowany
Post Jakie metody wyceny nieruchomości stosuje rzeczoznawca majątkowy? pojawił się poraz pierwszy w Przegląd.
