7 godzin temu
Niemal 11% średniego rocznego zwrotu netto i ambitne plany zwiększenia aktywów do 10 miliardów koron – czeski fundusz nieruchomościowy stawia na agresywny, ale bezpieczny wzrost. O tym, dlaczego polskie procedury administracyjne są „utopią” dla Czechów, jak kryzys w niemieckiej motoryzacji otwiera nowe możliwości dla transakcji sale & leaseback, rozmawiamy z Janem Kosem, Director of Acquisitions and Divestments for Real Estate Projects, Jet Industrial Lease z grupy Jet Investment.
Ostatnio nabyli Państwo projekt między innymi koło Gdańska, gdzie będziecie budować nowe magazyny? Czy oznacza to odejście od pierwotnej strategii funduszu, polegającej głównie na nabywaniu już istniejących nieruchomości w ramach transakcji typu sale& leaseback?
Jan Kos: Zaczynaliśmy od kupowania gotowych budynków z długoterminowymi najmami, by zapewnić funduszowi stabilne wpływy. Teraz idziemy krok dalej i sami budujemy, co pozwala nam osiągać znacznie wyższą rentowność niż przy zakupie gotowych obiektów. Największy zysk wypracowujemy w chwili, gdy budowa się kończy, a najemcy odbierają klucze. Mimo większej skali działania, nasze podejście pozostaje ostrożne: nie budujemy „w ciemno”. Każdy projekt musi mieć komplet pozwoleń oraz zakontraktowanych najemców jeszcze przed startem budowy.
Czy przy zakupie projektu z kompletem dokumentów i najemcami zostaje jeszcze miejsce na wysoki zarobek?
J.K.: Odpowiedź tkwi w procesie deweloperskim: grunt z pozwoleniem jest droższy, ale to marża z budowy jest kluczowa. Dzięki temu jesteśmy w stanie wygenerować zwrot z kapitału własnego sięgający 20–30%, co uznajemy za bardzo atrakcyjny wynik przy ograniczonym ryzyku.
Jaka jest zwykle wartość kapitału własnego przy tego typu inwestycjach?
J.K.: Stawiamy na efektywne zarządzanie kapitałem, dlatego zawsze wspieramy się finansowaniem bankowym. Pozwala nam to podnieść rentowność inwestycji dla naszych udziałowców. Obecnie, na przykładzie inwestycji w Gdańsku, pracujemy na modelu, w którym 35% stanowi nasz kapitał, a pozostałe 65% to środki pozyskane z banku.
Dlaczego wybraliście Gdańsk?
J.K.: Gdańsk to w tej chwili jedna z najbardziej perspektywicznych lokalizacji inwestycyjnych w Polsce. O jego potencjale decydują najważniejsze inwestycje infrastrukturalne: finalizacja autostrady łączącej północne Niemcy z Warszawą oraz rozbudowa portu towarowego. Po zakończeniu prac gdański port awansuje z piątego na trzecie miejsce w Europie pod względem przeładunków. Dodatkowym atutem może stać się rozwój północnego szlaku transportowego z Chin, który skraca czas dostaw z 30 do 20 dni, czyniąc Gdańsk kluczowym hubem logistycznym na mapie kontynentu.
Gdyby miał Pan porównać segment nieruchomości magazynowych w Polsce i Czechach, na czym polega największa różnica?
J.K.: Polska wygrywa z Czechami przede wszystkim ogromem możliwości i szybkością działania. Nasze doświadczenie pokazuje, iż polski system administracyjny pozwala zatwierdzić duży projekt deweloperski w czasie krótszym niż rok. Na rynku czeskim osiągnięcie takiego tempa jest po prostu niemożliwe, co daje Polsce ogromną przewagę konkurencyjną w segmencie logistyki i przemysłu.
W Polsce dość gwałtownie rozwija się infrastruktura transportowa. Jak wpływa to na rozwój nowych lokalizacji, które stają się atrakcyjne inwestycyjnie dla nieruchomości magazynowych?
J.K.: Wybór lokalizacji w Polsce wymaga od nas ogromnej dyscypliny i ostrożności. Sam fakt sąsiedztwa autostrady czy obecność najemców nie są już gwarantem sukcesu, co skłoniło nas ostatnio do odrzucenia projektu o pozornie dobrych parametrach finansowych. Istnieje tu istotna różnica względem rynku czeskiego – tam bliskość głównej arterii i dużego miasta to niemal połowa sukcesu. W Polsce kryteria oceny jakości działki są znacznie bardziej złożone i rygorystyczne.
Gdzie zwykle pojawiają się trudności?
J.K.: Lokalizacja to dla nas coś więcej niż punkt na mapie – to splot czynników demograficznych i gospodarczych. Przy ocenie projektów badamy stopień rozwoju lokalnego przemysłu oraz nasycenie rynku pracy. Doskonale widać to na przykładzie regionu warszawskiego, gdzie poszczególne strefy funkcjonują z różną efektywnością. O sukcesie inwestycji decydują detale: odległość od kluczowych węzłów komunikacyjnych oraz bezpośrednie powiązanie z łańcuchem dostaw okolicznych zakładów produkcyjnych.
Jak dużą część portfela chcecie przeznaczyć na nieruchomości nabyte w ramach transakcji typu sale & leaseback?
J.K.: Dążymy do zachowania równowagi: 50% portfela dedykujemy bezpiecznym aktywom z długim najmem (w tym sale & leaseback), a drugie 50% projektom deweloperskim. Nasza aktywność wykracza już poza Europę Środkową. W Austrii jesteśmy na etapie przejmowania projektu deweloperskiego zabezpieczonego pozwoleniem na budowę i umową najmu, który wybudujemy we współpracy z międzynarodowym deweloperem. Równolegle sondujemy rynek niemiecki, koncentrując się na okazjach zakupowych w segmencie nieruchomości produkcyjnych.
Sytuacja na rynku austriackim i niemieckim nie wygląda zbyt dobrze, przynajmniej jeżeli chodzi o inwestycje mieszkaniowe i biurowe. Czy w przypadku nieruchomości przemysłowych jest lepiej?
J.K.: Niemiecka gospodarka, silnie obciążona kryzysem w sektorze motoryzacyjnym, znajduje się w tej chwili w trudnym położeniu. Z perspektywy inwestora taka sytuacja rynkowa generuje jednak unikalne okazje, pod warunkiem zachowania najwyższej ostrożności. Nasza strategia zakłada selektywne podejście – szukamy fundamentalnie zdrowych przedsiębiorstw, dla których transakcja typu sale & leaseback może być efektywnym narzędziem optymalizacji kapitałowej. Wierzymy, iż mimo ogólnej stagnacji, na rynku wciąż są silne podmioty, z którymi warto budować długofalowe relacje najmu.
Czy w obecnej sytuacji, gdy branża boryka się z problemami, trudno jest ocenić wiarygodność partnera, który miałby funkcjonować i prosperować przez co najmniej kolejne dziesięć lub piętnaście lat, przez które miałby być najemcą?
J.K.: Wiarygodność najemcy w perspektywie 10–15 lat oceniamy z taką samą rygorystycznością jak instytucje bankowe. Nasza analiza wykracza daleko poza samą nieruchomość – przeprowadzamy pełne due diligence operacyjne i finansowe najemcy. Nie patrzymy na nią tylko jako na płatnika czynszu, ale jak na partnera biznesowego, z którym chcemy się rozwijać. W tym procesie kluczową przewagą jest nasza synergia z funduszami private equity z naszej grupy – korzystamy z ich unikalnego know-how, aby rzetelnie ocenić potencjał rynkowy danej branży, kondycję firmy oraz jej dopasowanie do lokalnej infrastruktury i aglomeracji.
Czy są branże, w które nie weszlibyście, bo nie wierzycie, iż przetrwają obecny kryzys?
J.K.: Sektor motoryzacyjny jest w tej chwili bardzo nieprzewidywalny, dlatego każdą inwestycję w tej branży analizujemy niezwykle ostrożnie. Naszym głównym kryterium jest to, co dokładnie produkuje dana firma w obliczu odchodzenia od silników spalinowych na rzecz napędów elektrycznych. Dobrym przykładem była oferta zakupu i leasingu zwrotnego nieruchomości od producenta układów wydechowych. Zrezygnowaliśmy z tej transakcji, ponieważ przy obecnym tempie rozwoju aut elektrycznych, części przeznaczone wyłącznie do tradycyjnych aut spalinowych mogą niedługo stać się bezużyteczne. To sprawia, iż taka inwestycja jest dla nas zbyt ryzykowna.
Postawiliście sobie za cel pięciokrotne zwiększenie wartości funduszu do 2030 roku w porównaniu z ubiegłym rokiem. Czy to przez cały czas aktualne?
J.K.: Osobiście koncentruję się na realizacji konkretnych, krótkoterminowych celów, które składają się na naszą długofalową wizję. Rok 2025 zamknęliśmy z aktywami pod zarządzaniem na poziomie ok. 180 mln Euro. Nasz cel na lato przyszłego roku jest jasny: chcemy osiągnąć pułap 400 mln Euro. Ten skokowy wzrost idealnie wpisuje się w trajektorię rozwoju, o której rozmawiamy.
Ile nowego kapitału musicie pozyskać do funduszu, aby w przyszłym roku osiągnąć ten wynik?
J.K.: Jesienna runda finansowania przyniosła nam ponad 40 mln Euro, które niemal w całości zainwestowaliśmy w polskie aktywa. W tym roku zamierzamy powtórzyć ten wynik. Nasza strategia jest bardzo konkretna: mamy już wytypowane projekty deweloperskie i gotowe nieruchomości, które czekają na realizację. Co więcej, liczba atrakcyjnych okazji rynkowych, które w tej chwili analizujemy, znacząco wykracza poza miliard koron, co pokazuje nasz ogromny potencjał do dalszego skalowania działalności.
Czy rośnie liczba projektów, które trafiają do Państwa do oceny?
J.K.: Stosujemy wieloetapowy proces selekcji: z kilkuset ofert wpływających rocznie, szczegółowemu badaniu poddajemy kilkadziesiąt. Finalnie nasz portfel powiększa się o 4 do 5 starannie dobranych aktywów rocznie. Takie podejście gwarantuje, iż każda nowa nieruchomość w naszym funduszu to efekt gruntownej analizy i świadomej strategii, a nie rynkowego przypadku.
Jak łatwo jest w tej chwili przyciągnąć uwagę inwestorów i pozyskać od nich dodatkowy kapitał do funduszu?
J.K.: Konkurencja w Czechach rośnie, dlatego stawiamy na twarde wyniki i elastyczność. Nasz fundament to 11 % średniego rocznego zwrotu netto wypracowanego w ciągu ostatnich pięciu lat. Chcemy,
aby dwucyfrowa stopa zwrotu pozostała naszym standardem. Widzimy, iż inwestorzy coraz chętniej wybierają nasze fundusze jako bezpieczną, a zarazem zyskowną alternatywę dla tradycyjnych instrumentów finansowych. Istotną zmianą jest skrócenie minimalnego okresu posiadania jednostek inwestycyjnych funduszu do trzech lat – to ukłon w stronę osób, które cenią sobie szybszy dostęp do kapitału, nie chcąc jednocześnie rezygnować z bezpieczeństwa, jakie oferuje rynek nieruchomości.
Rozmawiał Wojciech Wojnowski
