1 godzina temu
Pierwsza połowa 2026 roku przyniosła wyraźny powrót inwestorów do sektora nieruchomości handlowych. Wartość zawartych transakcji przekroczyła 1 mld euro, co oznacza, iż już po sześciu miesiącach rynek osiągnął wynik wyższy niż w całym 2025 roku. Kapitał napływał równocześnie do dużych centrów handlowych, parków handlowych, portfeli obiektów convenience oraz transakcji typu sale & leaseback. Eksperci firmy doradczej JLL analizują pierwsze półrocze bieżącego roku w sektorze inwestycji handlowych.
– Rynek, na którym w ostatnich latach dominował format parków handlowych, stał się dziś najbardziej zróżnicowanym segmentem inwestycyjnym w Polsce. Obok parków handlowych, które są przez cały czas bardzo popularnym produktem inwestycyjnym, ponownie kupowane są duże centra handlowe, rozwijają się transakcje portfelowe, a coraz większe znaczenie zyskują struktury sale & leaseback. Taka dywersyfikacja wynika z rosnącego globalnego popytu na nieruchomości handlowe. Nowy napływający kapitał wykazuje się większą elastycznością co do typów nabywanych nieruchomości – mówi Agnieszka Kołat, Head of Retail Investment, JLL.
Koniec dominacji parków handlowych
Przez ostatnie lata to parki handlowe pozostawały w sferze zainteresowań większości aktywnych graczy tej części rynku inwestycyjnego. W pierwszej połowie 2026 roku utrzymały silną pozycję, jednak przestały być jedynym motorem aktywności. Duże zainteresowanie inwestorów ponownie wzbudziły centra handlowe. Największą transakcją było nabycie przez czeską Trigeę większościowego udziału w centrum Posnania – największa inwestycja w tym sektorze od 2024 roku. Równolegle inwestorzy aktywnie kupowali również portfele parków handlowych, czego przykładem były przejęcie sześciu Vendo Parków przez Generali Real Estate i Star Capital Finance oraz kolejne transze portfela TREI nabywane przez Ares Real Estate i Slate Asset Management czy zakupy kolejnych nieruchomości przez BIG czy MCore. Tak szerokie spektrum transakcji pokazuje, iż inwestorzy nie koncentrują się już wyłącznie na jednym typie produktu. Coraz większego znaczenia nabiera jakość aktywa, profil najemców oraz możliwość budowania stabilnych przepływów pieniężnych niezależnie od formatu nieruchomości.
Sale & leaseback staje się pełnoprawnym elementem rynku
Kolejnym zjawiskiem pierwszego półrocza jest rozwój transakcji typu sale & leaseback. Model dobrze znany z rynku magazynowego coraz częściej wykorzystywany jest również przez właścicieli nieruchomości handlowych. Najlepszym przykładem była transakcja, w ramach której fundusz Shopper Park Plus zarządzany przez Adventum kupił od Auchan Polska i Ceetrus osiem obiektów handlowych o wartości około 190 mln euro. Jednocześnie Auchan pozostał głównym najemcą nieruchomości na podstawie piętnastoletnich umów najmu.
Rosnąca popularność takich struktur pokazuje, iż właściciele nieruchomości coraz częściej traktują swoje aktywa jako narzędzie aktywnego zarządzania kapitałem. Z kolei inwestorzy otrzymują możliwość zakupu obiektów z długoterminowym i przewidywalnym strumieniem przychodów.
– Sale & leaseback przestaje być rozwiązaniem stosowanym wyłącznie w pojedynczych przypadkach. Dla operatorów handlowych staje się elementem strategii finansowania dalszego rozwoju, natomiast inwestorom daje dostęp do aktywów z bardzo dobrze zabezpieczonym dochodem. To jeden z kierunków, który w najbliższych latach może wyraźnie zmienić strukturę polskiego rynku inwestycyjnego – komentuje Agnieszka Kołat.
Kapitał stawia na różnorodność
Pierwsze półrocze pokazało również zmianę po stronie kupujących. Największe pojedyncze transakcje realizowali inwestorzy z Czech i Węgier, natomiast zakupy portfelowe coraz częściej były efektem współpracy międzynarodowych funduszy nieruchomości z wyspecjalizowanymi zarządcami aktywów. Taką strukturę miały m.in. transakcje Generali Real Estate i Star Capital Finance oraz Ares Real Estate i Slate Asset Management. Akwizycje Trigei oraz Adventum potwierdzają rosnącą aktywność kapitału z Europy Środkowej na polskim rynku. Spoza regionu aktywny jest również kapitał izraelski, brytyjski, prywatny niemiecki oraz południowoafrykański.
Sektor handlowy przyciąga dziś coraz bardziej zróżnicowane grupy inwestorów, przy stale rosnącym udziale prywatnego polskiego kapitału. Obok stopniowo wracających do zakupów funduszy typu core coraz aktywniejsze są podmioty realizujące strategie portfelowe, partnerstwa kapitałowe oraz inwestycje wykorzystujące bardziej złożone struktury transakcyjne.
Teraz będzie liczyć się jakość, nie format
Zdaniem ekspertów JLL sektor handlowy pozostanie jednym z najbardziej aktywnych segmentów rynku również w drugiej połowie 2026 roku. Nie oznacza to jednak powrotu do prostego podziału na „atrakcyjne” i „nieatrakcyjne” formaty. Coraz większe znaczenie oprócz zawsze kluczowej lokalizacji będzie miała odporność danego aktywa na zmiany zachowań konsumentów, konkurencja na lokalnym rynku, siła operatorów, długość umów najmu oraz możliwość dalszego zwiększania wartości nieruchomości poprzez aktywne zarządzanie.
– Dzisiaj inwestorzy kupują nie tyle konkretny format handlowy, ile jakość modelu biznesowego stojącego za nieruchomością i długoterminowy potencjał osiągnięcia zakładanych stóp zwrotu lub wyników lepszych niż średnia rynkowa. Dlatego obok parków handlowych równie dobrze radzą sobie najlepsze centra handlowe czy portfele convenience. Rynek handlowy przestał być jednowymiarowy i właśnie ta różnorodność będzie jego największą przewagą konkurencyjną w kolejnych latach – podsumowuje Agnieszka Kołat.
