JLL: spodziewamy się wielu imponujących transakcji w nadchodzącym roku [ANALIZA]

W 2024 r. kraje Europy Środkowo-Wschodniej odnotowały ożywienie aktywności inwestycyjnej, a większość rynków wykazała znaczny wzrost wolumenu w porównaniu z 2023 r. Polska i Czechy odnotowały ponowne zaangażowanie inwestorów i zwiększoną alokację kapitału, podczas gdy Węgry, pomimo uzyskania najniższego rocznego wolumenu od 2015 r., wykazały oznaki ożywienia w IV kwartale. Rumunia i Słowacja również wykazały silny wzrost, przy czym wolumen inwestycji w Rumunii wzrósł o 47 proc. rok do roku, a na Słowacji niemal potroił się w drugiej połowie 2024 roku. W całym regionie udział inwestorów krajowych i międzynarodowych był zróżnicowany, a sektory handlowy i przemysłowy radziły sobie szczególnie dobrze. Eksperci JLL, we współpracy z iO Partners, przedstawiają analizę trendów obserwowanych na rynku inwestycyjnym w Polsce na tle państw regionu Europy Środkowo-Wschodniej.

W 2024 r. rynek inwestycyjny w regionie EMEA osiągnął wolumen transakcji o wartości prawie 185 mld euro, co stanowi wzrost o 17 proc. w porównaniu z 2023 r., co potwierdza coraz lepsze nastawienie inwestorów instytucjonalnych. W regionie Europy Środkowo-Wschodniej rynek inwestycyjny odnotował wzrost o ponad 60 proc. w porównaniu z rokiem poprzednim, w którym aktywność inwestycyjna była ograniczona. Łączny wolumen transakcji wyniósł 8,3 mld euro. Pojawia się coraz więcej dowodów na wyższą płynność i polepszenie się rynkowych nastrojów. Oczekuje się, iż prognozowane obniżki stóp procentowych zarówno przez FED, jak i EBC będą stymulować większą aktywność transakcyjną w 2025 r. i w kolejnych latach.

– Rynek inwestycyjny w Europie Środkowo-Wschodniej wchodzi w nowy cykl charakteryzujący się strategicznym rozmieszczeniem kapitału, zmieniającymi się priorytetami inwestorów oraz bardziej wyważonym podejściem do ryzyka. Kapitał powraca, ale w sposób selektywny, a inwestorzy koncentrują się na aktywach o solidnych fundamentach i realistycznych wycenach. Rynki takie jak Polska, Czechy i Rumunia już odnotowują znaczące wzrosty, podczas gdy inne wciąż znajdują się w fazie przejściowej. Zmiana nastrojów jest wyraźna i możemy spodziewać się, iż w 2025 r. do gry powróci jeszcze więcej kapitału, zwłaszcza w miarę poprawy warunków finansowania. Już teraz jesteśmy świadkami bardzo dobrego początku roku, pomimo niepewności w wymiarze makroekonomicznym i politycznym– mówi Andrei Vacaru, Head of Capital Markets CEE, iO Partners.

W 2024 r. polska gospodarka odnotowała umiarkowany wzrost, przy PKB wyższym o 2,3 proc. r/r, któremu sprzyjał względnie stabilny popyt krajowy i eksport. Poprawa sytuacji gospodarczej, w połączeniu z korzystniejszymi warunkami finansowania, wpłynęła na ożywienie inwestycyji na rynku nieruchomości, szczególnie w sektorze komercyjnym i logistycznym. Patrząc w przyszłość, prognozy gospodarcze na 2025 r. wskazują na wyraźne przyspieszenie wzrostu, a inwestorzy na rynku nieruchomości wykazują zwiększony optymizm i zainteresowanie polskimi aktywami.

Optymistyczne perspektywy

– Druga połowa 2024 r. przyniosła dynamiczny wzrost aktywności inwestycyjnej. Zaobserwowaliśmy zwiększone zaangażowanie kapitału i ostrą konkurencję o najkorzystniejsze aktywa. Na całym świecie strach przed przegapieniem okazji przewyższył obawy przed popełnieniem błędu, co jest wyraźnie widoczne również na polskim rynku inwestycyjnym. Wartość transakcji w Polsce w IV kwartale wyniosła 2,3 mld euro , co było porównywalne z całorocznymi inwestycjami w 2023 r. Łączny wolumen inwestycji w Polsce w 2024 roku osiągnął wartość 4,8 mld euro. Poprawa nastrojów rynkowych była widoczna w transakcjach o dużej skali, zwłaszcza w sektorze biurowym i handlowym. Wartość transakcji w każdym z tych segmentów wyniosła 1,6 mld euro, co w obu przypadkach stanowi prawie czterokrotny wzrost w porównaniu z trudnym rokiem 2023. Sektor przemysłowy, z obrotami przekraczającymi 1,3 mld euro, również poprawił swoje wyniki, a realizowane w tej chwili transakcje wskazują, iż w tym roku na czoło mogą wysunąć się przejęcia magazynów – mówi Dmytro Havrylenko, Head of Capital Markets Poland.

Prognozy na 2025 r. wskazują na dalszy wzrost atrakcyjności polskiego rynku, zwłaszcza w kontekście spodziewanych dalszych obniżek stóp procentowych w strefie euro. Oczekuje się, iż złagodzenie warunków finansowania zwiększy aktywność inwestorów. Jednocześnie rynek będzie musiał zmierzyć się z wyzwaniami, takim jak ograniczona podaż nowych projektów w niektórych segmentach, rosnące wymagania ESG i konkurencja z rynkami Europy Zachodniej. najważniejsze znaczenie będzie miała zdolność rynku do pozyskania kapitału poprzez oferowanie atrakcyjnych stóp zwrotu i realizację projektów zgodnych z ESG. Niemniej jednak perspektywy pozostają bardzo optymistyczne i spodziewamy się wielu imponujących transakcji w nadchodzącym roku.

Dominacja centrów handlowych w wolumenie transakcji w sektorze handlowym

Wolumen inwestycji na rynku handlowym w 2024 r. wyniósł ok. 1,6 mld euro, co stanowi prawie czterokrotny wzrost w porównaniu z 2023 r. i najlepszy wynik od 2019 r. Większość obrotów wygenerowały trzy duże akwizycje centrów handlowych: zakup Silesia City Center w Katowicach przez NEPI Rockastle za 405 mln euro, zakup centrum handlowego Magnolia we Wrocławiu również przez NEPI Rockastle za 373 mln euro oraz sprzedaż sześciu aktywów handlowych w całej Polsce z Cromwell Polish Retail Fund do Star Capital Finance, nowego czeskiego inwestora, za łączną kwotę 285 mln euro.

Pomimo dominacji centrów handlowych w strukturze inwestycji handlowych (79 proc. całkowitego wolumenu transakcji handlowych), inwestorzy przez cały czas wykazywali duże zainteresowanie parkami handlowymi i obiektami handlowymi typu convenience, co potwierdza fakt, iż większość transakcji handlowych (18 z 31) dotyczyła właśnie tych dwóch segmentów. Największą transakcją w segmencie parków handlowych była sprzedaż Silwany w Gorzowie Wielkopolskim przez Equilis i Acteeum na rzecz BIG Polska, o wartości 40 mln euro.

Chociaż w Warszawie przez cały czas brakuje najnowszych danych transakcyjnych, na podstawie ogólnych nastrojów rynkowych JLL szacuje się, iż stopy kapitalizacji dla najlepszych centrów handlowych w IV kw. 2024 r. wynosiły 6,50 proc., a dla najlepszych parków handlowych 7,25 proc..

Dobry IV kwartał i obiecujące perspektywy na 2025 r. w sektorze przemysłu i logistyki

Zgodnie z wcześniejszymi prognozami, sektor przemysłowy zanotował bardzo dobry 4. kwartał, a w tej chwili finalizowane transakcje zapowiadają obiecujący początek 2025 roku. Brak transakcji magazynowych na liście największych transakcji 2024 r. oznacza, iż duże portfele (przekraczające 200 mln euro) były mniej płynne w mijającym roku. Zwiększoną aktywność w ostatnim kwartale można jednak uznać za wczesny sygnał zmiany tej sytuacji, w kontekście chociażby niedawno ogłoszonego przejęcia pięciu parków magazynowych od 7R przez Investika. Z wyłączeniem przejęć udziałów, była to największa transakcja magazynowa na polskim rynku od ponad dwóch lat. Rosnące zainteresowanie inwestorów przekłada się na większą konkurencyjność ofert w toczących się procesach zakupowych, co sugeruje, iż sektor przemysłowy będzie pierwszym, który doświadczy kompresji stóp kapitalizacji przy wciąż wysokich kosztach finansowania. W 2024 roku wolumen inwestycji w sektorze przemysłowym w 2024 r. wzrósł o 27 proc. rok do roku, osiągając 1,3 mld euro w 29 transakcjach, przy czym przejęcie portfela 7R znacząco wpłynęło na ten wynik.

W wyniku mniejszej zmienności stóp procentowych, wzrost stóp kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości zatrzymał się w 2024 r., a transakcje w IV kw. wskazywały choćby na kompresję stóp kapitalizacji. Na koniec grudnia 2024 r. stopy kapitalizacji dla najlepszych obiektów magazynowych z pięcioletnimi umowami najmu szacowane są na ok. 6,50 proc. – 6,75 proc., a warszawskie projekty typu prime wyceniane były na ok. 6,25 proc. – 6,50 proc..